前段时间，“提前还房贷的人后悔了吗”这一话题登上热搜。
原来，随着存量房贷利率的集体下调，许多借款人的房贷利率普遍降低了约0.5个百分点，甚至有人降幅高达1%。这一变化让部分已经提前还贷的购房者心生悔意，感觉自己“亏大了”。
房贷利率先下后上
据统计，2023年全国范围内，民众提前偿还的房贷总额高达约7万亿元。这一数字意味着什么？我们可以将其与同年国民总收入及存款增长情况进行对比：2023年，我国国民总收入约为125万亿元，而人民币存款则增加了25.74万亿元。换句话说，全国人民去年收入的约0.6%被用于提前偿还房贷，而存款占比则高达20%。值得注意的是，这仅是总额计算的结果，若将这一比例精确分摊到购房人群中，比例会更高。
提前还贷的人不在少数，后悔的人更多。上海的吴女士便是一个典型的例子，她表示：“我的房贷利率原本是4.2%，现在下调到3.3%了，真是后悔提前还了房贷。”
在过去一年中，房贷利率持续呈现下滑趋势。2024年在促进房地产市场平稳健康发展的基调下，一系列利好政策层出不穷。
“5.17新政”甚至被称为“史诗级救市”。5月17日，央行与国家金融监管总局联合发布三份重磅文件，旨在提振购房需求。这些政策涵盖了贷款利率政策下限的调整、个人住房公积金贷款利率的下调以及最低首付款比例的降低等。
随后，需求侧政策继续加码，包括不再区分首套、二套房，统一调整最低首付款比例至不低于15%；对存量房贷利率进行批量下调；以及对契税、增值税等税费进行减免优惠等。这些调整使得房贷的首付比例和房贷利率均降至历史低点。
值得注意的是，住房商贷利率的走势尤为引人注目。今年下半年，不少地区的商贷利率跟随LPR进行了多次下调，从“4字头”一路降至“3字头”，甚至个别地区如杭州、苏州的房贷利率最低达到了2.9%。
然而，从10月下旬开始，珠海、长沙、广州、杭州、苏州、厦门、南京、宁波等多个热点城市却密集上调了房贷利率。部分城市甚至两度、三度上调房贷利率，将原本降低至“2字头”的房贷利率重新拉回至“3字头”。
但正当人们纷纷猜测房贷利率是否会继续上涨时，12月9日召开的中央政治局会议给出了明确的信号。会议提出，来年将实施“适度宽松的货币政策”操作。远东资信首席宏观研究员表示，这意味着从短期来看，无论是政策利率、无风险利率还是存贷利率，都存在向下调整的空间和可能性。
要不要提前还贷？
那么，面对不断变化的房贷利率，我们到底要不要提前还贷呢？
对此，招联首席研究员董希淼表示，住房贷款的提前还贷实际上是居民根据个人资产配置需求做出的调整。每个人是否适合提前还贷，需综合考虑多方面因素，包括个人房贷利率的高低、投资理财能力、风险偏好以及近期和中期的资金安排等。简而言之，如果个人的投资收益能够高于房贷利率，那么提前还贷可能并非必要；反之，若投资收益低于房贷利率，则可以考虑通过提前还贷来降低未来的利息支出。
从贷款本身来看，董希淼建议，如果房贷采用等额本金的方式还款，由于前期偿还的本金较多，利息相对较少，因此提前还贷相对较为划算；而如果采用等额本息的方式，由于前期偿还的利息较多，本金相对较少，如果还款已经过半，那么提前还贷的性价比可能就不高了。此外，对于使用公积金贷款或利率较低的房贷，由于这些贷款的利率本身就具有优势，因此也不建议提前还贷。
然而，从当前市场情况来看，存款和理财利率都在快速下降，无风险理财产品的年化收益率已经跌破2%，而四大行的3年和5年期存款利率也已经进入1%时代。相比之下，房贷利率仍然具有一定的竞争力。当然，如果个人认为自己能够找到比房贷利率更高的投资回报，那么提前还贷或许并非最优选择。但在当前市场环境下，找到这样的投资回报并不容易，股市、楼市等投资渠道都存在较大的不确定性。
所以，对于普通人而言，如果手上有一笔闲置资金，且房贷利率高于无风险存款甚至低风险理财的收益，那么提前偿还房贷或许是一个相对稳妥的选择。
不过，董希淼也提醒到，“有三种情况不适合提前还贷：第一，房贷利率较低的人群，建议借款人比较贷款利率与投资理财收益率之间的关系；第二，耗光所有积蓄、四处借钱还房贷的人，这会让借款人资金捉襟见肘，甚至陷入家庭流动性危机；第三，通过申请经营性贷款或消费性贷款，套取资金来还房贷，因为这是违规行为，甚至可能因为伪造相关材料涉嫌违法。”
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