中南建设亮眼业绩或存硬伤:对外担保超600亿,营收质量待增强

摘要:尽管疫情冲击让不少房企年初销售维艰,但随着疫情受控,全国大部分房企开始业绩回升。

尽管疫情冲击让不少房企年初销售维艰,但随着疫情受控,全国大部分房企开始业绩回升。 

而根据南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计,在近80家上市房企中,尽管有36家房企出现净利润负增长,但仍有9家房企净利涨幅超过50%,其中中南建设(SZ000961)三季度归母净利润同比涨幅达62.73%。

销售回款良好
带动中南建设三季度净利大增 

10月30日,中南建设披露了三季报。 

截止到今年9月底,公司实现营业收入458.57亿元,同比增长11.97%;

归属于上市公司股东净利润36.85亿元,同比增长62.73%;

加权平均净资产收益率15%,同比提升3.56个百分点。

图片来源:万得股票

尽管营收增速有所放缓,但是归母净利润依旧保持较高增速。究其原因,主要在于上半年物业交付收入增长较多,销售回款较好。 

这一点之前多次提到,房地产行业的实际销售跟体现到财报中的数据存在一定滞后性,所以销售业绩往往要在一两年后才能在财务指标中体现。

以中南建设半年报数据为例,今年前6个月:

公司主业房地产销售实现营收208.26亿元,同比增长35.07%;
另一项占营收三成的业务建筑施工实现营收96.81亿元,同比增长22.03%。 

图片来源:中南建设半年报 

得益于上半年房地产销售和建筑施工两项主业获得同比增长,也带动中南建设上半年业绩跟三季度一样,实现归母净利润同比增长56.2%,达20.5亿元。 

图片来源:万得股票 

尽管中南建设没有在三季报中披露不同业务的营收构成,但根据上半年营收情况预估,三季度中南建设不同业务的营收情况应该不会太差。 

不过,尽管利润同比增速表现不错,但从具体财务指标和实际经营情况来看,中南建设似乎跟强调ROIC的运营理念有些背道而驰。

高溢价拿地
拖累营收质量提高 

公开信息显示,今年年初中南建设总裁陈昱含曾高调安利ROIC这个指标,强调经营质量及内生增长的重要性,只是中南建设在这方面的成绩却表现的差强人意。 

所谓ROIC,简单理解就是资本投入回报率,也就是判断资金的使用效率。 

根据万得数据,在过去三年(2017-2019)中,中南建设的ROIC有所增长,分别为1.06%、3.51%和5.72%。今年三季度,中南的ROIC有所下降,为4.17%,只能说属于行业平均水平。

图片来源:万得股票 

而且近年来,中南建设一直没有停下激进拿地的脚步。尽管保证了土储规模和未来发展所需,但也为高溢价付出了更多成本。 

单就今年前三个季度,根据新浪财经统计数据,中南建设1-9月新增了70个项目,其中不乏高溢价项目: 

3月中旬,中南建设以49.77%溢价竞得常州武进区JWJ20200202地块;

4月上旬,中南建设相继以60.5%和42.2%的溢价,拿下福州福清2020拍-03号地块和江苏徐州丁万河C地块;

4月下旬,中南建设经过340轮竞价,以溢价率59.65%的代价,拿到江苏南通川姜镇新地块;之后又激烈争夺252轮,以溢价率70.62%的代价,获得浙江绍兴上虞区城北53号地块;

6月,中南在221轮竞价后,以138.96%的高溢价率拿到江苏徐州凤凰山地块;之后又在月底46轮竞价后,以溢价率40.17%竞得温州龙港市新城地块;

7月,经过249轮竞价,中南旗下徐州茗悦以63.27%的溢价率,竞得宿迁市主城区地块;

9月,中南又以溢价率37.78%,综合楼面价6110元/平方米单价竞得常州一宗商住用地;

10月,中南再以80%的溢价拿下晋江市青阳街道象山社区地块;到月底又经过89轮竞价,以63.86%高溢价率,拿下南浔项目。 

而中南之所以如此不计代价的拿地,恐怕跟当前土储并不算十分充足有关。 

根据新浪财经统计,截止到上半年,中南在建及未建土储合计4400万平米。按照今年销售均价13368元/平米的单价算,账面约1200亿元的合同负债对应的建筑面积约900万平米待结转面积。

因此,截止到上半年,中南建设真正未出售的土储面积仅3500万平米,只能满足未来两年多的销售需求。土储与销售面积基本相同,也导致中南土储一直处于紧平衡状态,对于未来更高的销售目标,难免会产生阻碍。 

而且还有一个同等重要的问题,我们之前也聊到过,由于早年间中南建设在城市布局问题上的偏差,导致公司目前大部分土储集中在三四线城市。 

公开信息显示,截至2020年6月底,中南建设共有418个项目,可竣工项目资源为4411万平方米,其中一二线城市面积占比约35%,三四线城市则约占65%。 

这里的问题在于,目前市场对三四线及以下城市,不论是成交节奏还是成交量,以及最重要的房价,都不太友好。不少三四线城市已经开始降价,这让高溢价拿地的中南建设处于一个比较尴尬的境地。 

因为这会让中南建设的资本投资回报,被高溢价拿地和发展受限的三四线城市布局所摊薄。这样一来,就会与中南建设一度坚持高ROIC的经营策略背道而驰。 

由此也在不断拖累中南建设的盈利质量,加重中南的融资压力。 

根据最新三季报数据,跟净利大增相悖的是,公司销售毛利率只有18.33%,不仅大幅低于30%的行业平均水平,而且较往期并没有太大提高。由此导致整个前三季度,中南的销售净利率只有8.86%,同样低于大部分房企。

图片来源:万得股票 

而从现金流方面的表现来看: 

公司前三季度因卖房等主业产生的经营性现金流净额只有7.14亿,较六月底20.34亿元,则减少了13.2亿元。

但同期通过借款、融资等产生的筹资性现金流净额则高达127.12亿元,同比增长21.07%。较年初的80.59亿元,则增加了46.53亿元。 

图片来源:万得股票 

只是从中南建设的融资成本来看,恐怕很难像其他房企一样,依靠高杆杠维持公司发展。 

根据公开信息,中南建设8月份发行的一笔2+2年期一般中期票据,票面利率达到7.2%,与6月发行利率一致,高于6%的行业平均融资成本线。 

而中南建设本身的债务问题和对子公司及关联公司的担保压力,也为中南再添经营性压力。

困扰中南的债务问题
以及对外担保问题 

先来看债务问题。 

根据三季报数据,截止到9月底,中南建设整体负债规模已经增加至3032.04亿元,较年初2637.48亿元增加了394.56亿元。

图片来源:万得股票 

其中,公司前三季度的有息负债较年初增加了102亿元,达到807.8亿元,其中短期借款及一年内到期的总借款为259.6亿元。 

图片来源:中南建设三季报 

账面可支配的货币资金为299亿元,勉强可以覆盖短期负债。但考虑到高溢价拿地,以及大量布局三四线城市对存货周转的影响,这笔资金恐怕也算比较紧张。 

图片来源:东方财富 

负债规模的同步增长,导致中南建设前三季度的资产负债率达到89.02%,高于65%的行业平均水平。 

即便剔除预收款,根据新浪财经统计,其资产负债率仍高达82.5%,超过了监管层规定的融资红线。 

而136%的净负债率尽管较上半年下降了11.2个百分点,但也超过了监管红线。 

仅现金短债比为1.15,符合监管要求。 

由此来看,因债务问题导致中南建设脚踩两条红线,也在进一步增加其融资门槛。因此如何解决债务问题,恐怕将成为中南未来急需考虑的问题。 

再来看一直被外界热议的担保问题。 

所谓担保,指中南建设作为担保方,为旗下子公司或者关联公司提供融资担保。一旦子公司或关联公司出现逾期和坏账,就需要中南建设来偿还。 

不过,对外担保还有一个好处,就是可以吸收关联公司的资金,却不会增加表内负债,由此可以起到美化资产负债表的作用。既能获得资金,又能降低杠杆率。 

从年初至今,中南建设就多次对外担保。 

11月4日,中南建设发布公告称,将为旗下三家全资子公司提供共计24.18亿元融资提供担保。分别为: 

为青岛中南世纪城提供4.5亿元的融资担保;

为儋州润捷提供2.91亿元的融资担保;

为深圳宝昱提供合计20.12亿元的融资担保。 

图片来源:中南建设官方公告 

担保完成后,算上此前多次对外提供的融资担保,公司及控股子公司对外担保余额达到664.25亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的309.83%。 

其中公司及控股子公司对合并报表外主体提供的担保余额为121.80亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的56.81%。 

如此巨额担保,尽管目前尚未出现逾期坏账,但随着房企融资渠道收紧,资金获取成本提高,以及房企去化压力增大的背景下,巨额担保无异于一颗定时炸弹,对手头本就不太宽裕的中南建设而言,可能会造成经营性风险隐患。 

不过,好在中南建设已经开始意识到在城市布局上的问题,逐步向一二线城市倾斜,即便会面临更高的开发成本,但对于改善其营收结构也会具有较大的积极作用。 

所以,目前摆在中南建设面前最主要的问题,还是债务。 

如果不能进一步降低负债规模,压缩杆杠率,在融资不断收紧的环境下,不及时改善自身较为紧张的现金流,恐怕会让中南建设倍感压力。

出品 l 观点财经

作者 l 橙子


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