摘要：沉寂两年之后，万科再度在上海土地市场落下关键一子，并非高调杀入激烈竞拍的公开土拍赛场，而是深耕熟悉的旧改赛道，拿下宝山杨行镇老集镇城中村改造地块。
出品|中访网
审核|李晓燕
沉寂两年之后，万科再度在上海土地市场落下关键一子，并非高调杀入激烈竞拍的公开土拍赛场，而是深耕熟悉的旧改赛道，拿下宝山杨行镇老集镇城中村改造地块。这次低调拿地，不是盲目扩张的信号，而是房企在行业调整周期里，精打细算、稳中求进的战略缩影，也契合当下城市更新政策东风，为自身脱困转型铺就确定性更强的发展路线。
此次出让地块归属宝山杨行大型旧改片区，由万科联合杨行资产组建联合体摘得，整体交易总价接近19.4亿元，地块规划建设规模约8.2万平方米。不同于土拍市场常见的竞价厮杀，该地块依托城中村改造属性走协议出让模式，前期规划、拆迁安置、配套落地逻辑清晰，不必承受高额溢价带来的成本压力，资金投入节奏可控，风险大幅降低。
对于万科而言，杨行早已不是陌生版图，而是长期深耕的成熟大本营。这片总规划体量超百万平方米的综合旧改大盘，多年来由万科联合体统筹整体开发布局，囊括住宅产品、商业街区、办公空间、学校与科创产业配套，是片区整体焕新的核心载体。早在本次二期地块之前，片区内两个先行区块已先后完成出让，同样由万科拿下开发，对应的两个住宅项目陆续入市后市场表现亮眼。
其中较早推出的住宅项目去化率接近九成六，尾盘余量稀少；后开盘项目去化水平也逼近九成，在当下新房市场分化明显的环境里，这样的销售成绩具备较强说服力。市场普遍预判，新地块延续万科成熟的四季都会产品系列概率极大，作为片区全新组团接续开发，依托前期积累的口碑、业主基础与成熟配套，后续去化拥有天然优势。
业内分析人士指出，万科持续加码杨行旧改，核心是发挥自身存量运营整合优势。在行业整体承压阶段，激进拿地早已行不通，旧改定向获取土地的模式，开发路径成熟、收益预期更明朗。稳定的住宅销售回款，能够搭建持续顺畅的现金流闭环，恰好匹配万科现阶段化解债务、优化资金结构的现实需求，借助上海房产市场韧性与区位交通优势，筑牢经营基本盘，从容应对年内偿债安排。
翻看企业经营基本面，万科仍处在阵痛调整周期。2025年营收规模明显收缩，年度出现大额亏损，销售规模同比下滑幅度较大；进入2026年，亏损态势有所收窄，减亏初见成效，但依旧未能扭亏，负债规模偏高、净负债率承压的问题客观存在，现金流管理、控亏止损仍是全年首要任务。受此约束，万科今年整体拿地策略极度克制，新增土地投资慎之又慎，全年新增拿地数量屈指可数，分散布局上海、福州、青岛三座城市。
拿地逻辑也迎来根本性转变，告别过去公开市场大手笔抢地模式，确立存量盘活与旧改拓展并行的双轨布局。大体量新项目基本以联合体合作形式推进，分摊资金与运营风险；自主独立获取的地块普遍体量偏小、溢价偏低，投资极为保守。福州不久前落地的小型地块，便是典型缩影，小额投入、低溢价拿地，最大限度规避扩张风险。
在年度股东大会上，万科已经明确把控亏减亏设为年度核心经营目标，同时将城市更新视作未来重要突破口。恰逢国家级《城市更新“十五五”规划》正式印发，为未来数年城市更新业务划定清晰框架与政策导向，万科也快速内部统筹研究，盘点现有储备项目、摸排潜在拓展机会，抢抓政策红利窗口。
事实上万科早已布局多元化城市更新业务，形成两条清晰赛道：一类聚焦历史文脉活化改造，在广州、深圳、大连、福州等多地打造古城、老街更新样本，兼顾文化保护与商业活力重塑；另一类主攻大体量综合片区更新，打造产住融合的复合型新城项目，沉淀片区综合开发实操经验。此番杨行旧改地块快速落地，正是企业战略落地的即时体现。
整体来看，万科此次上海拿地，算不上大举反攻的信号，却是房企理性求生、战略转型的典型样本。摒弃粗放规模扩张，依托自身旧改积累优势择机补仓，用稳健项目稳住现金流、稳步压降亏损，顺势拥抱城市更新政策风口。行业底部周期里，慢下来、算清楚、走得稳，远比冲规模更重要，万科这条精算前行的路径，也为处于调整期的头部房企提供了可参考的转型思路。
