摘要：楼市处于分化修复的关键周期，房企经营比拼早已从规模竞速转向稳健生存、提质转型。
出品|中访网
审核|李晓燕
楼市处于分化修复的关键周期，房企经营比拼早已从规模竞速转向稳健生存、提质转型。6月9日，招商蛇口在深圳召开2025年度股东大会，公司核心管理层悉数到场，围绕市场走势、投资拿地逻辑、业务转型布局、债务管控与资本运作等市场高度关切的话题逐一作答，清晰勾勒出企业“稳中求进、行稳致远”的发展路线图，在行业震荡浪潮里走出一条抗周期发展路径。
告别此前整体承压的经营节奏，2026年一季度招商蛇口率先迎来营收端回暖拐点，经营基本面出现积极变化。数据显示，公司一季度营业收入实现同比上涨，一改上一年营收下滑态势，盈利端同样保持正向落地。在管理层看来，这份营收回暖并非偶然，是政策托底与市场需求逐步修复双向作用的结果。
今年以来稳楼市政策持续加码，从结构性降息、商业用房首付调整，到换购住房退税政策延续、存量房源收购用作保障性住房试点扩围，一系列组合拳持续修复市场预期。终端市场也随之出现变化，3月起多地新房二手房成交活跃度明显提升。不过招商蛇口并未盲目乐观，管理层直言当前行业只是筑底企稳，全面复苏尚未到来，市场内部分化特征极其突出：不同城市能级、同一城市不同区位、同片区不同楼盘去化热度差距显著，粗放式全面扩张的时代彻底落幕，精细化深耕成为房企必修课。
顺应市场格局转变，招商蛇口主动调整投销开发全链条节奏，锚定“聚焦核心、量入为出、以销定投”拿地原则，严控投资风险。销售端今年前五个月签约规模稳步推进，成交体量保持平稳运行，为土地储备拓展筑牢现金流底盘；拿地层面动作克制有度，5月精准落子杭州西湖区优质地块，贴合核心区域深耕布局思路。
此前深圳南山核心地块竞拍热度拉满，最终成交溢价率居高不下，该宗热门地块最终花落别家，也引发股东对于公司拿地策略的探讨。管理层对此给出清晰定位：核心优质地块受到行业扎堆争抢是现阶段常态，但企业有着严格内部投资底线，不会为抢占热门地块不计成本举牌。在行业底部区间，充裕现金流是捕捉优质资产的核心底气，后续拿地将持续匹配销售回款、利润水平与负债规模，以内部收益率标尺筛选项目，保障每一笔土地投资具备长期价值，避免盲目扩张埋下资金隐患。
摆脱传统开发商单一身份，向“开发商+运营商+服务商”综合模式转型，是招商蛇口中长期核心战略，资产运营业务正是转型落地的核心抓手。2025年公司持有运营板块营收实现小幅增长，营收在整体营收中的占比稳步抬升，转型成效逐步显现。目前旗下运营版图覆盖购物中心、产业写字楼、保障性租赁公寓、酒店会展、邮轮经济等多元业态，同时搭建起三支不同业态的公募REITs平台，分别对应产业园、保障性租赁住房、商业写字楼赛道，打通存量资产资本化通道。
本次股东大会专门审议两大商业项目申报公募REITs相关议案，市场也格外关注新项目收益水平与资本市场匹配度。针对REITs发行节奏，公司形成一套成熟评判标准：新项目首要目标实现经营性现金流转正，其次收益水平跑赢存量经营贷款成本，满足公募REITs收益门槛后再择机申报上市，不盲目跟风发行。
面对体量庞大的存量持有物业，部分资产盘活仍在循序渐进推进。公司采用成本法核算投资性房地产，每年计提大额资产折旧，短期会小幅压制账面利润表现。管理层解释，该会计处理方式更为审慎务实，虽然阶段性影响利润表现，却能够真实反映资产损耗情况，持续夯实资产底子，清理低效包袱，为后续存量盘活、轻资产运营转型扫清障碍，是着眼长期发展的稳健布局。
资本层面，招商蛇口再添重磅突破，公司78亿元优先股定向发行申请已获得证监会注册批复，也是行业内首家推进优先股融资的房企，具备极强行业标杆意义。依托持续优化的融资结构，2025年末公司综合融资成本处于行业低位，新增公开渠道发债利率稳居行业第一梯队，融资优势凸显。对于优先股落地节奏，企业保持理性态度，不会仓促启动发行，后续将结合市场利率环境、自身资金需求综合研判，择优择期推进，进一步拓宽长期低成本资金渠道。
债务安全是房企稳健经营的底线，招商蛇口持续优化负债结构，三道红线相关指标维持健康区间。截至2025年末，剔除预收款后的资产负债率、净负债率管控在合理水平，现金短债比覆盖到位，整体有息负债规模可控，一年内到期债务规模清晰可控，充沛的经营性现金流能够有效匹配到期偿债压力，抗风险缓冲垫充足。
纵观整场股东会传递的经营思路，招商蛇口没有追逐短期规模冲动，而是以稳健为底色，一手稳住开发基本盘，以以销定投规避扩张风险；一手深耕存量运营转型，借助REITs工具盘活沉淀资产；同时凭借低成本融资优势筑牢资金安全防线。在房地产行业告别高增长、进入存量提质新阶段的大背景下，这份克制务实、长短兼顾的经营打法，既能够抵御市场短期波动冲击，也为企业穿越周期、长期高质量发展打下扎实根基。
