摘要：六月，杭州酷暑难当，一场线下年度股东大会汇聚各地投资者，从上海专程赶来的私募机构、长期持仓老股东、深耕物业赛道的个人投资人齐聚一堂，与绿城服务核心管理层直面交流。
出品|中访网
审核|李晓燕
六月，杭州酷暑难当，一场线下年度股东大会汇聚各地投资者，从上海专程赶来的私募机构、长期持仓老股东、深耕物业赛道的个人投资人齐聚一堂，与绿城服务核心管理层直面交流。整场沟通没有回避经营难点，同时清晰勾勒出公司市场化拓展、盈利改善、长期转型的完整发展路线，在地产行业调整周期下，展现出物企稳健经营的底层底气。
盈利修复稳步推进，盈利差距藏结构性逻辑
不少到场股东直观察觉到绿城服务盈利提升空间充足：当前公司净利率仅4.9%，对比保利物业等央企同行约9%的水平存在明显差距，这也成为现场最先被抛出的核心问题。面对投资者的疑问，董事会主席杨掌法并未遮掩盈利短板，直接点明差距根源不在运营管理能力，而在于独特的业务布局结构。
多年来绿城服务持续布局社区生活配套服务板块，大量资源投入孵化多元生活服务体系，这类非基础物业业务普遍呈现增收不增利特征，营收规模快速扩张的同时，持续拉低整体综合净利率。管理层判断，伴随业务结构持续优化，公司整体利润率将进入持续上行通道，但受业务属性制约，短期仍难以追上央企背景同行盈利水平。
成本管控层面，行政总裁金科丽介绍，过去三年公司持续精简组织架构、全方位提升人均效能，管理费用率已实现回落。不过企业不会一味压缩投入，人工智能、数字化系统、组织能力建设都需要长期资金储备，因此现阶段不再设定刚性量化降费指标。优化人员配置、精准匹配组织人力依旧是长期核心方向，短期阶段性技术投入不会打断降本增效主线。
应收账款是当下经营最突出的压力点，也是本次会议重点探讨的现实难题。2025年公司应收账款减值计提达到5.32亿元，账面超50亿元应收款项成为投资者关心的痛点。CFO张玲波解读，当前公司应收款项拨备率12.4%，高于行业平均水平，高额计提源于公司主动开展的业主回款专项攻坚行动。团队上门对接欠费业主，在服务优化促回款过程中，批量暴露长期难以回收的陈年账款，只能通过坏账核销、债务重组处置。
公司预判2026年坏账计提规模与去年基本持平，预计2027至2028年彻底清理完毕历史遗留应收欠款。拉长十年上市周期视角，累计应收款项仅占千亿总营收5%，长期回款数据具备支撑，三年以内账龄款项综合回款率可突破90%，全周期累计收缴率高达99.2%。企业内部建立问责机制，所有欠费问题优先复盘服务短板，以品质改善带动物业费收缴，长期应收风险可控。
市场化拓盘构筑增长底盘，业态与合作双转型突围
在地产业务整体承压的大环境中，绿城服务交出了一份极具竞争力的拓盘成绩单：2025年在管面积同比增长11.2%，大幅甩开上市物业企业3.56%的平均增速，亮眼增长几乎全部依靠市场化公开招投标获取，关联地产输送项目占比极低。
区别于多数头部物企早年依托自有地产输血的发展路径，绿城服务早在2015年前就全面布局市场化外拓，长期历练打造成熟独立的投标运营团队，这是其拓盘优势的核心来源。最新签约储备项目里，绿城中国直投项目仅占6.7%，叠加代建项目合计占比仅一成多，超八成新增项目完全来自公开市场竞争，市场化底色行业少见。
为对冲住宅地产下行风险，公司主动调整拓展结构，持续提高非住宅业态布局比重，当前整体在管非住宅项目占比达35%，每年新增签约项目中非住宅业态过半，覆盖写字楼、企业总部、学校、医院、交通枢纽、文体场馆多元场景。不同业态盈利呈现分化特征，企业总部单一业主项目盈利表现最优，学校、医院、交通枢纽等公用项目利润偏低，但现金流稳定抗周期，能够平滑经营波动。
合作渠道同步完成战略切换，企业大幅减少与民营房企深度绑定合作，转向和超200家央国企建立长期战略合作，规避民营房企债务风险传导，从源头降低新增项目应收坏账隐患，进一步筑牢经营安全垫。
锚定中长期增长目标，以服务转型挖掘行业新红利
管理层对未来五至十年物业行业发展形成清晰判断：行业核心矛盾转变为业主多元化升级服务需求，与现有一线服务团队专业能力不匹配。国内物业服务不再局限基础安保保洁，政策持续引导物业企业下沉家庭服务，托老、托幼、居家照料等赛道迎来增量空间，这是行业未来最大成长机遇。
当下行业九成五从业人员仅掌握传统基础物业服务，缺乏康养、幼教等专项服务能力。绿城服务已针对性吸纳护理、幼师专业人才，以少量专业骨干带动现有服务团队完成能力升级，循序渐进搭建社区增值服务人才梯队。
面对AI、智能设备落地浪潮，企业采取务实落地路线，不自主投入高额研发资金，定位技术应用方，筛选两类具备真实落地价值的智能设备：一是扫地、割草等提升人效的自动化设备，采用租赁模式控制成本，以人力节约覆盖设备支出；二是无人机外立面巡检清洗等高危作业设备，填补人工服务短板，拒绝盲目跟风布局机器人自研赛道，保障技术投入产出平衡。
中长期经营目标明确落地：未来五年营收年均增速底线10%，核心净利润增速不低于15%。管理层直言当下行业深度调整期是企业修炼内功的关键阶段，地产下行倒逼全行业重视服务品质、精细化成本管控。企业现阶段重心向内发力，持续优化人岗匹配、压缩无效成本、升级服务体系，依靠精细化运营穿越周期。
短期来看，历史应收款项、多元生活服务低盈利会持续形成阶段性经营压力；但长期维度，纯粹市场化拓盘能力、多元化抗周期业态布局、清晰稳定的增长指标，叠加社区增值服务广阔蓝海，绿城服务已完成周期底部的战略布局，盈利修复与规模增长的双重成长空间值得持续期待。
