摘要：2026年开年至今，地产行业仍处在深度调整周期，市场投资、销售数据持续承压，行业发展逻辑彻底告别高杠杆规模竞赛，转向安全优先、质量为王。
出品|中访网
审核|李晓燕
2026年开年至今，地产行业仍处在深度调整周期，市场投资、销售数据持续承压，行业发展逻辑彻底告别高杠杆规模竞赛，转向安全优先、质量为王。在此背景下，广州国资房企越秀地产一系列密集动作引发行业关注：盘活非核心资产回笼数十亿现金流、低成本发行境外绿色债券、单月销售逆势回暖，叠加母公司拿下广州核心地标地块的重磅布局，一套“收缩减负、融资拓源、蓄力核心、布局未来”的组合拳清晰落地。透过越秀全年经营脉络，既能读懂市属国有房企穿越周期的底层逻辑，也能窥见地产行业转型新阶段的共性发展路径。
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销售端稳字当头
纵观行业头部房企整体表现，2026年前五月整体成交规模普遍同比下滑，市场整体需求释放节奏前低后高，多数企业承压运行。越秀地产前五月累计合约销售规模370余亿元，同比小幅回落，但横向对比行业百强房企整体下行幅度，其销售波动处于可控区间，并未掉队。
拆分月度数据更能看出企业灵活推盘策略带来的效果，5月越秀单月销售金额突破110亿元，同比上涨18%，销售面积增幅更是达到33%，精准踩中市场阶段性回暖窗口。数据反差背后是企业贴合市场周期的推盘节奏把控，同时销售排名实现稳步提升，今年前五月行业位次较2025年末前进一位，跻身行业第八。2025年全年越秀实现千亿级销售规模，位列行业第九，规模底盘扎实。
针对2026年市场环境，管理层定下“维持千亿销售体量”的温和目标，不盲目追求规模扩张，核心底气来自2213亿元的优质可售货值储备，超九成货值集中一二线核心城市，按合理去化节奏测算，全年经营具备充足缓冲空间。值得一提的是，去年同期高基数源于北京大型项目集中入市，阶段性拉高对比基准，客观放大今年同比降幅，抛开基数干扰，企业项目去化、客户认可度保持稳定，高端标杆项目持续实现溢价成交，产品力成为支撑销售韧性的核心抓手。
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现金流优先，主动消化周期阵痛
翻阅越秀2025年度财务数据，利润指标承压是行业共性难题。全年营业收入维持860亿元平稳水平，但归母净利润、核心净利润均出现大幅下滑，毛利率跌至7.8%，低于行业平均11.8%的基准线。利润承压根源来自行业上行期高价土地集中结算，属于多数房企共同面对的阶段性阵痛，管理层主动直面存量土地成本压力，稳步完成库存价值消化，为中长期利润修复扫清障碍。
合作开发模式带来的利润分配结构变化同样值得客观看待，2025年少数股东收益占比大幅提升，合作项目收益大量由外部合作方分取。规模扩张阶段，联合拿地、合作开发是分散投资压力、扩大布局覆盖面的主流方式，只是在行业利润率收窄阶段，该模式的利润稀释效应随之显现。
相较于利润表的短期承压，越秀现金流表现凸显国资房企的安全底色。2025年全年经营性现金流持续净流入超百亿元，年末手握近470亿元现金储备，三道红线持续保持全绿档，现金短债比1.7倍，流动性储备充足。全年土地投入控制在244亿元，低于年度300亿元投资预算，主动控制扩张节奏，优先保障现金流健康。在地产下行周期，行业生存准则早已重构：稳定正向现金流远比短期账面利润更关键，越秀一边主动消化历史土储成本，一边牢牢守住现金安全垫，用充足流动性抵御市场不确定性，为后续业务调整、优质项目布局预留资金弹药。
03
低成本融资构筑护城河
融资成本是房企信用实力最直观的标尺，2026年地产债券发行市场呈现明显分层格局，央国企占据债券发行九成以上份额，民营房企融资渠道大幅收窄，二者融资成本形成巨大鸿沟。越秀依托广州市国资委全资控股的国资背景，持续打通境内外多元低成本融资通道，形成难以复制的制度性信用优势。
5月，越秀成功发行16亿元三年期境外绿色点心债，票面利率仅3.4%，同期境内十年期公司债票面利率低至2.30%；6月初再度落地10亿港元长期银团贷款，多元化融资工具持续落地。对比境外民营房企动辄9%至12%的美元债利率，越秀境外融资成本优势显著，单笔大额债务每年可节省巨额利息支出，持续降低财务负担。
2025年越秀全年加权平均借贷利率降至3.05%，同比再降44个基点，在行业融资总量持续收缩的大环境下，低成本稳定融资能力形成核心护城河。国际评级机构惠誉维持其BBB-投资级评级，并给出稳定展望，评级报告明确指出，万亿资产规模母公司越秀集团的强力背书，是企业信用稳固的核心支撑。同时越秀持续深耕绿色金融赛道，绿色债券、低碳专项贷款规模稳步扩容，可持续融资占比突破四成，依托绿色低碳布局拓宽低成本资金来源，契合国家双碳发展导向，进一步巩固资本市场认可度。
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轻装上阵聚焦住宅核心赛道
5月，越秀地产完成一轮大规模非核心资产整合，将周转缓慢的产业园、异地酒店、尚处孵化期的康养板块打包出让给集团旗下全资平台，一次性回笼44.6亿元经营性现金，交易实现账面小幅收益。不同于市场常见的对外折价甩卖资产，本次交易属于集团内部资源重新调配，也是市属国企独有的资源协同优势。
剥离资产具备统一特征：产业园项目资金沉淀量大、周转周期漫长；康养业务仍在培育期，短期难以贡献正向收益；异地酒店偏离大湾区核心布局，持续占用企业运营资金。将低效、慢周转资产交由集团统筹运营，回笼资金全部回流住宅开发主业，实现上市公司资产负债表轻量化，减少长期无效资金占用。
对绝大多数民营房企而言，行业收缩阶段只能通过折价对外出售资产换取现金流，极易造成资产大幅减值；而越秀依托完整集团产业矩阵，通过内部划转完成资产分类管理，地产板块专注住宅开发主赛道，集团统筹持有运营类长期资产，各板块各司其职、资源互通，把有限资金集中投入一二线住宅开发，精准践行“聚焦主业、瘦身健体”的转型战略。
05
母公司协同布局核心土地
今年地产行业最受关注的土拍事件之一，便是越秀集团历经200余轮竞价，以236亿元拿下广州珠江新城马场地块，刷新本地地价纪录。不同于常规房企上市公司直接拿地，本次拿地主体为母公司越秀集团，这套协同模式充分释放集团与上市平台分工优势，具备行业示范价值。
该地块作为珠江新城东区最后一块大规模成片开发用地，区位稀缺性突出，规划涵盖高端住宅、顶奢商业综合体，整体开发周期3至4年。按照集团规划，地块内估值约190亿元的住宅部分，将在2027年项目开盘前分步注入越秀地产，商业板块留存母公司长期持有运营。这套操作巧妙规避上市公司短期财务压力，巨额土地前期投入、负债均不体现在地产公司报表，不占用年度300亿元权益投资额度，同时提前锁定广州核心优质土储，为企业2027至2030年利润增长埋下长期增长点。
集团万亿资产平台作为坚实后盾，形成“母公司承担长期重资产投入，上市公司深耕住宅开发销售”的分工体系，既能抓住核心城市稀缺土地机遇，又能严格把控上市主体负债、现金流安全，平衡短期经营稳定与长期价值布局，充分发挥国有集团一体化协同的独特优势。
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短期守安全，长期谋价值
梳理越秀地产上半年全部经营动作，能清晰看到当下优质国资房企普遍遵循的双重发展逻辑，一本面向资本市场的经营账，一本立足长期发展的战略账。
对外经营账客观呈现行业周期下的阶段性压力：利润水平短期承压、销售规模同比下滑，这是整个地产行业转型期共同面临的阶段性难题；但战略账藏着企业穿越周期的底气：极低的融资成本、数百亿现金储备、稳定国际投资评级、万亿规模集团兜底，多重安全垫叠加，让企业拥有充足底气熬过行业底部，等待市场修复窗口。
当前全国房地产开发投资持续下行，行业彻底告别增量扩张时代，存量博弈、安全第一成为新发展主旋律。越秀地产一边做“减法”，剥离低效资产、严控投资节奏、压缩资金占用；一边做“加法”，低成本拓宽融资渠道、重仓核心城市稀缺地块、坚持绿色产品迭代。3.4%的绿色融资利率与7.8%的阶段性毛利率并存，正是企业主动承担转型阵痛、换取长期稳健发展的必然选择。
越秀的系列操作并非企业个例，而是粤港澳大湾区市属优质国资房企转型发展的缩影。在行业结构性转折关口，国有房企依托信用、资源、集团协同三重独有优势，走出一条收缩与扩张并行、短期安全与长期价值兼顾的稳健路径。这套攻守平衡的经营思路，不仅为自身平稳穿越行业周期筑牢根基，也为整个地产行业存量时代高质量发展，提供一套可参考、可借鉴的国资样本。
