摘要：六月末杭州酷暑难当，绿城中国2026年度股东周年大会暨特别大会如期启幕。
出品|中访网
审核|李晓燕
六月末杭州酷暑难当，绿城中国2026年度股东周年大会暨特别大会如期启幕。全国各地投资者不惧高温奔赴会场，既有扎根多年、专程从北京奔赴杭州的个人老股东，也有长期跟踪企业价值的机构调研代表，连续两年更换参会代表的九龙仓亦派员列席。董事会主席刘成云、代理行政总裁耿忠强、董事会秘书周长江、首席运营官李骏等核心管理层全员到场，与股东直面沟通投资布局、存量盘活、股东分红、数字化提效等核心议题，整场交流坦诚务实，清晰勾勒出绿城当下稳健经营、多元突围的发展主线。
行业土拍热度持续走高，多地地块竞拍溢价频频冲高，房企扩张冲动再起，市场普遍关心绿城是否会重走规模扩张老路。对此管理层给出明确答案：安全永远是企业经营第一准则，规模让步于风险管控已是公司长期战略。
刘成云提出“理性参与，寻找平衡”的拿地核心逻辑，拒绝盲目追逐土拍红利、加码激进扩张；耿忠强进一步细化经营底线，将“量入为出、守住整体系统安全”作为所有投资行为前置标尺。不同于部分房企不分区位、不分产品盲目抢地，绿城形成分层精准拿地打法：一线城市采取高低搭配布局，一边坚守市中心高端改善标杆项目，一边重点布局单价6万至9万元的刚需改善楼盘，依托稳定购房流量保障项目安全；地块选择上偏爱中小体量地块，流速、利润、安全三者冲突时，安全与去化速度拥有绝对优先级。
不少股东关心大股东中交集团是否下达硬性规模指标，管理层现场予以澄清，股东方并未设置规模考核数字，企业拥有充足自主经营空间。耿忠强直接定调绿城当前发展导向：彻底告别规模至上，行业前十的适度规模是长期目标，相比冲排名，合理杠杆、稳健财务、产品与服务核心竞争力才是发展重心，一切经营动作最终服务于股东长期价值回报。
回望2025年土地储备布局，绿城全年落地五十余个新项目，货值超1300亿元，土储高度集中一二线与优质强三线城市，项目整体资产折损仅8亿元，剔除减值后项目净利润仍突破9%，在行业普遍利润承压环境中表现亮眼。管理层预判，2025年新增土储至2026年末整体去化率将达到九成，2020年后新增地块整体去化兑现能力稳定可靠。截至6月底，今年新增土地货值已达340亿元，尽管今年土地市场供给收缩、房企补储需求集中，杭州、广州热门地块溢价最高突破100%，市场竞争加剧，但公司全年投资目标仍将稳步落地。
存量老库存是房企普遍面临的经营痛点，也是本次股东问答环节焦点矛盾。2021年前遗留存量货值约1050亿元，权益占比六成，对应权益成本六七百亿元，持续计提减值一定程度压制当期利润释放。管理层释放积极信号，2026年末存量货值有望回落至千亿以内，今年或将成为存量减值压力的阶段性底部。
这批存量资产并非全部停滞开发，半数以上项目进入以销定产、暂缓开发状态，公司主动推进多元化盘活方案，尝试商改住、退还土地、调整用地性质等多种路径减负止损。但客观难题同样客观呈现，与地方政府协商退地定价、跨区域土地置换环节限制较多，盘活推进节奏不及预期。各区域、各职能条线已组建专项团队持续攻坚，最大限度压缩存量资产亏损幅度，缓解长期减值压力。
分红议题牵动在场中小股东切身利益，专程赴会的北京老股东坦言长期持有体验不佳，期待企业适度分红回馈投资者。管理层详解分红受限核心原因：企业分红基数为扣减汇兑损益后的归母净利润，2025年汇兑收益抵扣后可分红基数为负，不具备分红条件。2026年叠加竣工规模下滑、存量减值持续两大压力，全年利润端承压，大概率难以沿用过往20%-50%分红比例进行分红。
但财务安全层面释放充足定心信号，截至2025年末，公司账面货币资金处于历史高位，短期有息负债降至历史低位，现金短债比创下近年最优水平，现金流底盘稳固，不存在流动性风险，为后续经营、存量盘活、投资拓展筑牢资金屏障。
地产行业降本增效浪潮下，数字化、AI转型成为股东关注新方向。有股东提出，对比同行绿城人员精简节奏偏慢，希望借助人工智能工具提升组织人效。李骏介绍，企业数字化改造与AI工具落地已全面铺开，大量标准化、重复性工作交由智能系统承接，释放员工精力聚焦产品研发、客户服务等高价值创造性工作。
人员规模看似未大幅收缩，背后是业务结构调整的深层逻辑：低投资回报城市员工并未闲置，大批团队转岗至绿城管理轻资产代建板块。城市深耕多年积累的资源难以轻易舍弃，当下各地城投大量收储土地，亟需专业开发团队承接运营，存量团队顺势承接代建业务，盘活人力资源，避免简单一刀切裁员。企业不局限单一开发赛道，依托团队储备灵活捕捉市场机会，规避区域恶性竞争。对于未来人员调整空间，管理层直言将随行业环境、AI技术迭代动态调整，现阶段暂无大规模缩编计划。刘成云补充，从人均开发货值、人均管理面积等核心效能指标看，绿城人力效率在头部房企中稳居上游水平。
整场股东大会，绿城管理层不回避存量减值、分红受限、盘活难度等现实短板，同时清晰传递坚守安全、优化投资、盘活库存、数字化提效四大核心抓手。行业深度调整周期中，绿城主动放弃规模竞赛，以稳健财务为底盘，兼顾重资产开发与轻资产代建双赛道，一边优化新增土储质量，一边攻坚历史存量包袱，依托产品与服务核心优势稳步穿越周期。短期利润与分红虽承压，但健康现金流、理性投资策略、持续数字化升级，将成为企业长期价值修复的核心支撑。
