摘要：地产行业告别高杠杆扩张时代，存量运营、轻资产化成为民营房企突围的核心赛道。
出品|中访网
审核|李晓燕
地产行业告别高杠杆扩张时代，存量运营、轻资产化成为民营房企突围的核心赛道。6月26日旭辉控股上海年度股东大会，管理层直面市场对于销售、存货、债务、现金流的多重疑问，清晰抛出对标国际资管巨头铁狮门的全新发展路线。历经债务重组阵痛后，旭辉正式明确“低负债、轻资产、高质量”长期定位，依托自身成熟资管体系与多元业务底盘，走出一条适配本土市场的民营房企重生路径。
行业深度调整周期里，绝大多数民营房企困于重资产包袱与高额债务，旭辉是少数完成境内外债务整体重组、实现年度扭亏的企业。本次股东大会是周长亮就任行政总裁两个多月后首次公开亮相，面对股东集中关切的流动性、存货去化、转型落地等现实难题，管理层没有回避经营痛点，同时完整拆解了兼顾短期生存与长期发展的“两保两拓”经营纲领，成为企业转型落地的行动总纲。
短期经营层面，旭辉将现金流与资产安全作为生存底线，“两保”策略牢牢守住企业基本盘。其一持续保证经营性现金流正向运转，这是房企抵御行业波动的核心底气；其二全力推进保交付、稳住归母净资产规模。过去三年多，旭辉累计完成30万套住宅交付，2026年前五个月新增交付两千余套，大规模交付同步消化项目端存量负债，持续缓解债务压力。
长期增长则依靠“两拓”打开增量空间，一边盘活存量沉睡资产，一边发力轻资产小资管业务。存量盘活工作今年落地成效显著，上半年5至8个长期停滞项目顺利复工恢复销售，部分持有型物业同步对接政府回购渠道；商业自持物业运营稳步推进，上半年经营净收益达成预设目标。受制于市场修复节奏，旭辉主动收缩开发销售规模，将年度销售目标稳定在百亿区间，不再追求规模扩张，转而把重心放在资产运营价值挖掘上。
仅靠传统开发销售已难以支撑民营房企持续经营，旭辉选择复刻铁狮门GP操盘轻资产模式，成为破局关键。对比传统高负债拿地开发模式，铁狮门依靠资产管理输出、小股操盘、基金化运作实现极低负债运营，净负债率长期维持20%以内，仅项目端保留合理融资，集团层面几乎无刚性债务，这正是旭辉向往的资本结构。
依托多年孵化的多元化轻资产平台，旭辉具备落地该模式的先天基础。永升服务、旭辉建管、瓴寓公寓、商业管理四大板块形成协同矩阵，完整覆盖“投融建管退”资产全周期运营链条。其中旭辉建管已成长为核心增量业务，截至2025年末在管项目超270个，当年新增79个项目，过半合作方为政府与国企，全年代建销售额突破百亿。即便代建业务利润空间有限，管理层仍坚持深耕，核心目的在于留存专业开发运营团队，守住房企最核心的人才竞争力，同步联动物业、商管、租赁业务形成收入闭环。
资管赛道旭辉规划三条清晰主线：盘活自身约2500万㎡土地储备、抢抓行业调整期万亿不良资产处置机遇、深耕一二线城市存量更新需求。管理层透露，今年下半年资管业务有望落地标志性项目，真正落地GP操盘、股权合作为主的轻资产运作模式，逐步剥离重资产开发带来的高负债桎梏。
债务化解是市场持续关注的核心命题，旭辉走出一条市场化自主化解债务的清晰路径。数据显示，公司有息负债自2021年峰值1141亿元降至2025年末504亿元，累计削减超600亿元债务，2025年依托境内外债务重组收益实现归母净利润176.7亿元，顺利完成扭亏。当前五百亿级负债拆分清晰，境外债务约160亿元，境内三百余亿负债分为公开债券与项目融资两类。
境内公开债券已进入债转股第二阶段，后续配套资产抵债方案落地；项目端两百多亿剩余负债将持续压缩，但处置节奏放缓，这类资产多位于弱能级城市，去化难度偏高。针对难处置存量项目，旭辉设计多元化化解方案，包括合作方资产归边、政府回购、调整规划提升物业货值等柔性处置方式。过去三年企业经营性现金流持续为正，但项目集中还贷造成百亿级融资现金流出，随着债务重组落地完成，未来资本端现金流压力将逐步缓释。
6月29日晚间旭辉发布公告，进一步佐证转型战略全面落地：企业将优化境外债务重组方案，搭建可持续资本结构，集中资源倾斜轻资产赛道，从根源改善财务结构。长远来看，转型完成后旭辉将大幅降低集团整体负债，以股权合作、管理输出替代自有资金重仓拿地，彻底摆脱过去高杠杆扩张的旧模式。
客观而言，旭辉转型之路仍存在多重现实阻碍。一方面楼市整体修复力度不及预期，百亿年度销售规模仅能维持基础运营，难以快速提供大额现金流支撑资产盘活；另一方面存量低能级土地储备去化周期拉长，不良资产处置、政府回购落地均存在沟通周期与不确定性。同时，资管行业竞争持续加剧，国企、央企加速布局代建与存量运营，民营房企轻资产赛道突围需要持续打磨运营能力。
但不可否认，在行业洗牌大潮中，旭辉凭借完整债务重组成果、成熟多元轻资产业务矩阵、清晰可落地的经营策略，抢先完成发展模式切换。对标铁狮门的转型并非简单照搬模式，而是结合国内存量地产市场特征，走出适配民营房企生存的资产管理道路。
从疯狂加杠杆规模竞赛，到低负债资管运营深耕，旭辉的战略转向，也折射出整个地产行业的发展逻辑更迭。当重资产红利彻底消退，运营、管理、服务能力才是房企穿越周期的核心壁垒。负重前行的旭辉能否依托轻资产转型完成信用修复、实现稳定可持续经营，行业正静待其下半年资管业务落地成效。
