摘要：对于处在深度调整周期的万科而言，2026年的夏天，是一个承前启后的时间节点。
出品|中访网
审核|李晓燕
对于处在深度调整周期的万科而言，2026年的夏天，是一个承前启后的时间节点。7月底完成董事会换届，徐恩利出任董事长、黄宇担任总裁，全新管理组合正式走到台前；不足一个月之后，万科交出换届后的首份半年成绩单。这份财报账面利润承压，但透过纷繁的数据表象，一组结构性改善信号正在浮出水面。在行业深度出清的浪潮中，万科正在用一场自上而下的系统调整，艰难寻找属于自己的修复路径。
单从账面数字来看，这份半年报并不亮眼。2026年上半年万科录得营收701.7亿元，归母净利润出现大额亏损。利润承压来自多重现实因素叠加：存量项目结算价格走低，开发业务毛利率被持续压缩；基于审慎原则计提资产减值，充分释放历史沉淀的资产风险；部分非地产主业投资收益不及预期，进一步拖累当期利润表现。市场对此早有预期，在前期股东大会上，管理层直言，当下整体经营局面尚未迎来实质性反转，控亏减亏是全年首要任务。
但衡量房企的韧性，不能只盯着利润一张报表，经营性现金流才是穿透周期最真实的标尺。本期财报最值得留意的信号，恰恰来自资金端。上半年万科经营活动现金流净额大幅改善，同比实现翻倍增长，自我造血能力迎来阶段性修复。这一变化并非偶然，是企业持续收缩非必要资本开支、收紧投资节奏、强化销售回款管理、严控各项成本共同作用的结果。数据背后是一套清晰的经营策略：优先保住现金流安全，把有限资源集中投向保交付、存量盘活与核心资产优化。
手中还有多少“底牌”，决定企业穿越寒冬的底气。截至年中，万科合并口径已经销售但尚未竣工资源规模接近千亿元，锁定未来一段时期稳定的结算收入来源。在新增投资层面，万科彻底摒弃过去广泛铺摊子的拿地模式，走出一条存量优先的择地逻辑。上半年新增8个项目全部依托存量土地盘活而来，布局集中在上海、成都、青岛、郑州等人口集聚的中心城市，整体拿地成本保持理性克制。管理层已经定下新的投资准则，新增项目宁缺毋滥，每一块土地都要充分评估安全边际，坚决杜绝高风险扩张。
交付，是房企经营的底线，也是市场信心的基石。整个上半年，万科稳扎稳打完成88个项目、合计2.3万套房屋交付工作。不同于简单完成工程移交，企业把交付升级为一套完整的品质管控体系，更新数百项工程技术标准，从户型、精装、景观到社区配套逐项打磨。一系列精细化动作落地，换来市场层面正向反馈，项目集中交付整体收房率接近90%，多个城市项目实现业主100%收房。新项目首开去化达到六成，证明产品力调整正在逐步获得购房者认可。
开发业务收缩的同时，多元化经营服务板块，正在成为万科对冲周期波动的稳定器。万物云跳出对母公司项目的依赖，在市场化赛道持续拿单，大量新增合约来自存量物业续约和外部公开竞标，商企空间服务板块增长势头突出，借助数字化工具压降运营成本。长租公寓泊寓维持超94%的高位出租率，企业客户数量大幅增长，租赁住房业务逐步从散租转向机构化、规模化运营。万纬物流高标仓网络持续扩容，冷链、专项物流服务跑出更快增速；印力旗下商业项目通过场内调改优化业态组合，客流与销售稳步回升。多条第二曲线齐头并进，一块不依赖新房开发的稳定收入矩阵正在成型。
风险化解工作同样按节奏稳步推进。上半年万科完成十只公开市场债券的风险缓释处置，采用部分兑付搭配期限延展的方案，平稳缓释集中到期的刚性兑付压力。自2025年至今，累计近485亿元到期公开债务得到有序安排。大股东深铁持续提供低成本股东借款支持，存量融资综合成本维持低位，为企业赢得宝贵的调整窗口。债务化解没有捷径，万科选择“一项目一策”盘活沉淀资产，通过土地收储、规划调整、资源置换等方式，把沉睡的存量资源转化为流动性，半年之内完成超150亿元资产产能优化。
新一届管理团队已经清晰勾勒出未来一段时期的行动路线图：优化资产质量、升级居住产品体系、深耕城市更新赛道、孵化创新业务、数字化全面赋能。整套工作框架的底层逻辑，是告别过去高杠杆、高周转的旧模式，转向质量优先、稳健可控的全新发展范式。
当然，修复之路注定漫长，挑战依旧不容回避，也是这份财报无法回避的另一面。短期来看，行业购房需求偏弱，整体市场回暖节奏缓慢，万科签约销售规模仍处在低位，开发板块盈利修复尚需时间。存量项目沉淀大量历史包袱，资产减值压力不会一次性出清。债务总量依旧庞大，未来数年偿付压力客观存在，资产负债结构改善不可能一蹴而就。经营服务板块虽然稳步增长，但整体体量尚不足以完全弥补住宅开发业务下滑带来的缺口，新业务的盈利释放还需要更长时间培育。
地产行业已经彻底告别普涨时代，没有谁可以回到过去的增长轨道。万科当下所有改革动作，本质上都是一场痛苦的结构重塑。短期阵痛不可避免，但现金流企稳、交付体系稳固、经营性服务底盘增厚、存量资源有序盘活，这些缓慢发生的改变，正在一点点重构企业的安全边界。
一次半年报，无法宣告拐点到来，但足以看见方向。万科的故事还远没有到翻篇时刻，新管理层的改革长跑才刚刚起步。未来的胜负手，取决于能否持续把存量包袱转化为优质资产，把产品和服务能力转化为市场竞争力。时间会给出最终答案。
