摘要：消费市场进入分化周期，商业地产行业告别简单复制、重数量轻效益的旧模式，不少商管企业面临客流复苏不及预期、外拓内卷、盈利承压的现实难题。
出品|中访网
审核|李晓燕
消费市场进入分化周期，商业地产行业告别简单复制、重数量轻效益的旧模式，不少商管企业面临客流复苏不及预期、外拓内卷、盈利承压的现实难题。在此环境之下，华润万象生活交出2026年中期答卷，营收、利润双向上，购物中心零售额大幅跑赢大盘，在存量博弈市场，走出一套“运营打底、理性扩圈”的发展路径。但高速增长背后，自营业务培育、跨区域管理、行业竞争加剧带来的现实考验同样不容回避。
2026年上半年，华润万象生活实现营业收入92.17亿元，同比上涨8.1%，核心净利润22.29亿元，增幅10.8%，利润跑赢营收的组合，印证企业盈利质量持续改善。商业作为核心基本盘，138座在营购物中心合计零售额达到1485亿元，同比提升21.7%，即便剔除新店增量的可比口径依旧保持双位数增长，显著高于社会消费品零售整体增速。
这份零售额数据的背后，呈现出重奢与非奢项目双向发力的格局。重奢商场充当稳定压舱石，长春、济南、贵阳等城市项目持续迎来国际奢牌落地，不断拔高区域商业天花板；而非奢项目展现出更强的增长弹性，新开项目释放红利，成熟项目度过培育周期之后经营效能持续释放。62座商场零售额稳居所在城市第一位，116座跻身本地前三，也直观体现其项目在各地的市场地位。
租金端同样保持稳健，购物中心租金收入同比增长15.8%，出租率维持97.4%的高位。更有参考意义的是运营利润率进一步抬升，NOI增速跑赢租金增速，意味着利润提升更多来自运营效率优化与多元收入挖掘，而非单向转嫁经营压力给商户。租售比维持在行业公认的健康区间，商户与商场形成良性共生，为长期稳定经营筑牢根基。
消费逻辑正在发生改变，消费者不再单纯追求商品采购，体验感、情绪价值、质价比成为消费决策的重要标尺。洞察到这一变化，万象商业跳出传统“招品牌、填铺位”的传统运营思路，把空间内容创新摆在重要位置。
“造街造景”成为一大特色打法，依托深圳万象天地的成功实践，慢闪街区、创意厂牌模式复制到长沙、郑州、石家庄等多个城市。结合在地文化打造主题市集、艺术场景，让建筑空间本身变成流量磁铁，吸引年轻客群打卡消费。与此同时，企业试水自营美妆MIXC BEAUTY，跳出传统租赁模式，融合货品销售与美妆体验服务，在多城试点落地。管理层也划定清晰边界，自营仅限定试点项目，和常规招商业态并行，避免和合作品牌产生利益冲突。除美妆之外，冰场、文化空间等自营业态持续布局，按照自建品牌、自负盈亏的模式探索第二增长曲线。
对于已经成熟的头部标杆项目，内生扩容成为放大优势的重要手段。通过新建二期、物业整合等方式，全国多个核心城市的万象系商场完成扩建，从单体购物中心升级为复合型城市消费地标，下半年郑州二七万象城二期也即将登场，成熟项目挖潜，相比从零新建，具备更低风险、更高确定性。
在经营现有资产之外，万象生活的扩张蓝图已经清晰。按照“十五五”阶段规划，未来四年计划新增70座购物中心，向着在营200座的目标稳步迈进。城市策略上执行“一二线深耕，三线争第一”，一方面巩固核心城市布局密度，另一方面择优挑选人口、产业基础过硬的三线城市，寻找有机会做到城市头部的项目。
值得注意的是，如今的扩张已经不再是来者不拒。第三方轻资产项目占比持续提升，也代表着增长不完全依附母公司资源。企业设立严苛筛选标准，优先核心区位、TOD属性、硬件底子优质的标的，同时对外明确表态，不会依靠低价争夺项目，拒绝以牺牲服务品质换取规模，坚持“做一成一”，把投资回报和市场口碑放在前面。
除购物中心主业之外，华润万象生活正在向更广的城市空间服务商角色转型。物业板块持续优化，居住服务产品线迭代升级，客户满意度维持行业第一梯队；非住宅赛道多点突破，医院、高校、文体场馆、城市公共空间项目持续落地。同时加码数字化，AI工具渗透客流分析、租户服务、物业工单处理等环节，超9300万的大会员体系打通多业态权益，挖掘跨场景消费价值。ESG、绿色改造、公益实践同步推进，形成完整的可持续经营框架。
当然，亮眼的中报之下，企业依然需要直面行业带来的多重挑战。第一，自营业务尚处在试点培育周期。美妆、文化、冰场等自营业态虽然方向明确，但目前整体营收占比依旧有限，新业务要实现盈利、跑通可复制的标准化模型，仍需要时间沉淀，前期存在持续投入的压力。
第二，外拓难度逐步加大。优质商业地块、存量改造项目竞争日趋白热化，三线城市虽然有成功样本，但不同城市消费能力、商业土壤差异巨大，并非所有城市都能复刻成熟模式，新项目培育期的不确定性客观存在。第三方轻资产模式，还要平衡业主诉求、招商节奏与自身收益，对综合管理能力提出更高考验。
第三，行业大环境依旧充满变数。消费复苏节奏存在地区分化，同行头部商管企业同样在加速内容创新与下沉布局，市场竞争持续加剧；租户经营承压背景下，未来如何持续维持出租率、租金水平、租售比三者的平衡，将是长期课题。
整体来看，华润万象生活中期业绩证明，商业地产的增长不完全依赖地产红利，运营能力、内容创造力、理性扩张策略，能够穿越周期获得回报。在规模与质量之间找到平衡点，把已经跑通的能力稳定复制，妥善应对新业务培育与市场竞争的考验，将会决定这家商管巨头下一阶段的成长高度。
