摘要：地产行业深度调整周期，央企房企普遍进入资产盘整、战略重塑阶段。
出品|中访网
审核|李晓燕
地产行业深度调整周期，央企房企普遍进入资产盘整、战略重塑阶段。作为国内“地产+文旅”模式的开创者，华侨城A正在董事长吴秉琪的带领下，走出一场有节奏、有章法的结构性变革。通过低效资产有序出清、持续降本增效，同步做强文旅IP运营能力，企业告别过去重规模扩张的旧路径，转向以现金流、资产质量为核心的高质量发展新阶段。
在吴秉琪的战略统筹下，“瘦身提质”成为华侨城集团上下统一的核心任务。不论是华侨城（亚洲），还是A股上市主体华侨城A，都将存量资产盘活摆在经营工作的首要位置。在今年6月股东大会上，管理层明确提出，分类处置低效资产、加速存量项目去化，修复经营基本面，这套经营思路，正是吴秉琪团队立足行业现实定下的转型总基调。
翻看2026年半年报，华侨城A的报表呈现出周期转型企业特有的双面特征。上半年公司实现营业收入130.32亿元，同比增长15.15%；归母净利润为负，不少投资者初看财报会心生顾虑。但拨开表层数据不难发现，本轮亏损更多来自企业主动进行资产减值计提，属于在行业底部主动卸下历史包袱的战略选择，并非日常主营业务持续失血。
上半年，华侨城A计提资产减值准备合计19.03亿元，存货跌价准备占绝大部分。在吴秉琪团队看来，行业调整窗口期，以审慎财务原则完成资产梳理，提前释放风险，有利于轻装上阵迎接后续市场变化。在计提之外，企业经营基本面显现多项积极信号：综合毛利率同比提升4.08个百分点；销售、管理两项费用合计同比下降13.38%，降本增效成果持续兑现。融资层面的优化尤为亮眼，截至6月末，华侨城A有息负债规模可控，中长期借款占比超七成，平均融资成本持续下行，依托央企信用优势持续压缩利息支出，筑牢企业资金安全垫。
地产板块，吴秉琪果断调整过去大举拿地扩张的模式，确立“不新增土地储备、聚焦存量去化、全力回款”的稳健策略。团队不再盲目追求销售规模，把资源集中投放到现有项目交付与销售。区域市场中，多个标杆项目表现亮眼，重庆、武汉多个项目跻身所在区域销售前列。虽然整体签约体量较扩张期有所收缩，但经营逻辑已经从“规模扩张”切换为“质量优先”，地产业务回归现金流托底的基础功能，为文旅业务培育争取稳定空间。
文旅业务，是吴秉琪战略布局中的增长核心，也是华侨城区别于其他房企的核心竞争力。上半年，在国内消费市场整体平淡的大环境下，华侨城旗下文旅项目累计接待游客3616万人次，保持住稳定客流底盘。团队跳出单纯依靠游乐设施吸引游客的传统思路，深挖城市文化，打造本地化爆款内容。北京欢乐谷全新摩天轮“大眼京”出圈，武汉欢乐谷打造本土方言主题“武汉话动物城”，依托地域文化打造差异化体验；襄阳度假区抢抓高铁通车机遇，联动地方文旅部门拓展省外客源，吸引大量外地游客到访。酒店、商业板块同样创新不断，深圳酒店借力大型国际会议升级服务，欢乐港湾推出定制化特色服务，商业空间融合潮玩、亲子、宠物社交多元业态，持续提升游客停留时长与消费转化。
在吴秉琪的规划中，文旅板块的长期方向是推进轻资产转型。减少新建重资产项目投入，发力IP授权、管理输出模式，降低大额资本开支，缓解重资产折旧带来的盈利压力。欢乐谷正式提出“城市IP娱乐主场”全新战略，推动主题乐园从游乐设备载体，升级为集演艺、潮玩、跨界联名于一体的城市文化内容平台。地产做稳健托底，文旅作为增长主线，一收一放之间，华侨城的业务结构正在悄然重塑。
政策层面的红利，为华侨城的转型提供外部助力。近年来，国内持续推进经营性不动产盘活，文旅基础设施被纳入公募REITs支持范围，酒店商业不动产试点同步扩容。REITs工具打通了文旅重资产“投资、运营、退出、再投入”的闭环，长期困扰文旅行业重资产沉淀、资产周转慢的痛点迎来破解契机。国内已有多个文旅、酒店REITs项目成功落地，为行业提供可参考范本。华侨城手握欢乐谷、欢乐海岸等大量优质经营性文旅资产，具备对接REITs的先天基础。一旦后续部分资产成功落地相关资本工具，企业可以有效盘活沉淀资产、回笼资金，企业估值逻辑也有望从地产开发企业，向优质文旅资产运营平台转变。当然，机遇不等于即刻落地，相关资产申报、审核流程仍存在不确定性，需要稳步推进。
转型之路，机遇与挑战并存。客观来看，华侨城现阶段依然需要持续消化存量地产资产，地产销售规模收缩，存量项目去化节奏仍会受到区域楼市行情影响；文旅板块虽然客流稳定，但主题乐园运营成本偏高，短期大规模转化为高利润仍存在难度，这也是企业转型过程中必须持续面对的课题。
面对行业大变局，吴秉琪没有选择保守观望，而是主动开启一场深刻的结构性改革。一边通过资产出清、财务计提剥离历史包袱，收紧地产投资，守住现金流安全底线；另一边持续深耕文旅IP运营，发力轻资产模式，抢抓文旅资产证券化政策机遇。
对于华侨城A而言，这不是短期的业绩修复，而是一场跨度数年的战略长跑。褪去地产高速扩张时代的光环之后，在吴秉琪的带领下，这家央企正在重新锚定自身定位，依托优质文旅资产，走出一条地产稳健托底、文旅价值释放的特色发展之路。随着资产瘦身持续落地、文旅IP价值不断释放，华侨城的长期价值，值得市场持续耐心观察。
