资金紧张、雅居乐净负债超130%?

摘要: 房地产发展到现在的阶段,项目挣钱不挣钱,财务投资人一看就明白了,他要投你,其实就已经知道这项目大概的利润情况,不过双方应该会预先设置一些对赌条件。


  房地产发展到现在的阶段,项目挣钱不挣钱,财务投资人一看就明白了,他要投你,其实就已经知道这项目大概的利润情况,不过双方应该会预先设置一些对赌条件。

  近日,雅居乐发布2020年12月及全年营运数据。数据显示,2020年12月,雅居乐预售金额为223.7亿元,同比上升155.3%;全年预售金额合计为1381.9亿元,同比上升17.1%,全年预售面积合计1025万平方米,同比上升15%,目标完成率达115.2%。

  乍一看,数据很漂亮,但仔细分析,就会略见端倪。

  首先,我们关注一下拿地问题。拿地,是影响房企利润空间的第一步。

  2017年,新增土地储备总建面965万平方米,为上一年拿地总量的4倍;新增土储总地价346亿元,约为上一年的2倍。

  尤其是在2018年,站在接近900亿门槛前,雅居乐决定冲刺千亿目标,发力土地市场。

  

  窥见,过去三年间雅居乐的新增土储维持在千万平的级别,在行业中的扩储力度位列中上游。

  基于2019年359亿元的土储支出,2020年伊始,雅居乐给自己定下的买地预算是360亿元。

  但突如其来的疫情与红线,让雅居乐勒紧了裤腰带。2020年以来,雅居乐在公开市场的身影并不多见,财报披露,截至6月30日新购置土地20宗,新增土储面积375万平方米,总地价139亿元,总货值604亿元。

  大手笔,借“平安”之力

  2020年7月7日,雅居乐大手笔斥资38.8亿拿下了中山翠亨新区马鞍岛一宗地块,成为中山总价新地王——这几乎是这一年来雅居乐拿地最为阔绰的时刻。

  究其背后,因为拉来了险资平安进行股权合作。

  “傍”上平安,可以说成为了雅居乐控制拿地成本的方式之一。与房企间的合作开发不同,平安在雅居乐项目中往往是一个财务投资者,不负责具体操盘,雅居乐仍旧可以按照自己的开发模式、产品特点进行拓张。

  2020年12月24日晚,雅居乐发布公告称,平安将入股雅居乐位于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地的7个住宅和产业小镇项目,并将支付约人民币70.51亿元作为收购股权或贷款的诚意金。

  雅居乐集团毫不掩饰此次股权融资的动机:除加深与平安方面的策略合作外,更重要的是增加现金流,改善财务状况。具体合作方式是,雅居乐集团向平安不动产让出资产包内7个开发项目35%—50%的股权,但仍由雅居乐集团负责操盘。

  雅居乐和平安的本次交易完成后,雅居乐的资产负债结构和经营状况出现较大变化。

  2020年,是雅居乐压力山大的一年。不仅有疫情影响,上百亿到期债务,还被穆迪、标普两家权威机构相继下调评级。而在年底一口气向平安出售7个项目股权,也实属无奈,在地产行业卖项目被称为“卖儿卖女”,因为相当于卖掉了公司的未来的发展潜力。此前,曾有媒体报道过雅居乐正有意出售位于粤港澳大湾区的4项“大宗资产”——建筑面积约为600-8500平方米,涵盖购物中心、社区商铺及会所等复合型业务。

  负债率居高不下

  可惜的是,1000多亿货值的地终究只是地,不是钱。

  公司的资产负债表显示,雅居乐的总负债近年来连年攀升, 2017年至2020年中的负债总额分别为1191.81亿元、1754.65亿元、2078.95亿元以及2301.66亿元。不仅负债总额高,其中大半都是流动负债,同期的流动负债分别为834.73亿元、1203.78亿元、1476.88亿元以及1643.74亿元。

  2017-2019年,雅居乐的净负债率分别为71.4%、79.1%和82.8%,负债指标逐年走高,与之相伴的,是公司沉重的偿债压力。(中访网出品)