脚踩两道红线入沪 大唐地产能否如愿造“盛世”?

摘要:2020年12月11日赴港上市的大唐地产(02117.HK)最近又有了大动作。

2020年12月11日赴港上市的大唐地产(02117.HK)最近又有了大动作。 

近日,据多方报道,大唐地产的新总部选址曝光,位于上海虹桥商务区的虹桥嘉汇,相关的岗位招聘也随之展开,预为上海总部团队建设做准备。 

而此前,大唐地产董事长吴迪在接受有关媒体采访时表示:双总部建设不仅是物理空间和地理的变化,也是整个企业文化的变化。这是一个有着几十年历史的企业必须要走的一步,如果不迈出这一步,很难有更大的发展。 

也就是说,接下来大唐地产将进入“上海+厦门”双总部的发展阶段。 

但是,进军上海和“双总部”的设立,能否助力大唐地产实现“盛世”宏图?只能说是“前路漫漫”。

 “蓝脸的窦尔敦”35年浮沉史

提及大唐地产,最让人印象深刻的就是其富有韵味的品牌Logo:一张京剧脸谱“蓝脸的窦尔敦”,而大唐地产对自己的定位也是“国韵地产”。 

大唐地产源于中国台湾地区,兴于福建,作为一家老牌房企,大唐地产是为数不多的以“国韵”定位的企业,而这一切还得从其创始人讲起。 

20世纪80年代的中国台湾地区,流行的建筑大都是欧美之风。当时,年仅32岁的余英仪做了一个差异化尝试,他决定走“国韵地产”路线。1984年,余英仪从美国回到中国台湾地区,集结兄长余英宗等青年建筑师,开发了“台中大唐世家”的项目。 

“大唐世家”以唐风建筑、中式园林、传统院落风格为主,这个新楼盘一经推出就受到了人们的追捧,一时间在中国台湾地区名声大噪。1985年,“大唐世家”项目还获得了中国台湾地区建筑界最高奖——“鲁班奖”。 

不过,余英仪是一个有野心的人,他从不甘于偏安一隅。1994年,余英仪把中国台湾地区的资产全部清零,举家搬迁厦门,与挚友张富掌(中国台湾省台中人)、ERIKMEITZ(芬兰人)开始耕耘大陆“大唐世家”。 

余英仪十分热爱中华传统文化, 在他看来,中华文化有着独特的韵味,他想做的是真正有中华“味道”的房产。 

因此在1997年,他将公司取名为“大唐地产”,源于大唐王朝,寓意丰美强盛、灿烂繁荣。商品名为“大唐世家”,同时用一个国粹京剧中的脸谱来代表企业形象。 

此后在10年的时间里,大唐地产取得了快速的发展,一张“蓝脸的窦尔敦”成为了无数人的记忆。 

然而,2008年,大唐地产经历了“内忧外患”,一度陷入了风雨飘摇境地。 

2008年,金融危机席卷全球,无数房企一时间陷入经济困顿,正处于急速扩张中的大唐地产因资金问题,多个项目被搁浅。雪上加霜的是,当年8月,大唐地产的掌门人余英仪意外去世。彼时,正在筹划上市的计划也折戟。 

彼时,大唐地产未来的发展,成为了市场关心的焦点。 

直到2010年,大唐地产接受了福信集团的收购,经过一番战略整合,厦门女首富黄晞家族成为了大唐地产新的主人。 

大唐地产的招股书显示,目前,黄晞拥有58.34%股权,执行董事吴迪拥有15.91%股权。同时,黄晞、吴迪也是福信集团的第一、第二大股东,分别持有51.03%、11.74%股权。此外,厦门女首富黄晞早已退居幕后,吴迪现任福信集团董事长兼总裁,同时也是大唐地产董事长。

对于大唐地产来说,黄晞和福信集团是大唐地产的“贵人”。但是易主后的大唐地产并非顺风顺水,而是面临着更大的忧患。

负债飙升成“痛点”

大唐地产被福信集团收购之后,开始了新一轮的战略规划。 

2018年,大唐地产总裁郝胜春公开表示,未来3年,大唐地产冲刺500亿元的销售目标。2019年,再次将目标升级为“3年1000亿+,进入全国房企50强”。不难看出,易主后的大唐地产野心很大。 

值得一提的是,纵观近几年大唐地产的迅速发展,其背后都有一个强大的支持者—民生银行。 

为何民生银行会成为大唐地产的助力?这与福信集团有很大关系。 

在《福建女首富的财富密码》一文中这样写到:“作为民生银行的创始股东,福信在这家银行一直有着独特的话语权,吴迪长期担任民生银行的董事。而黄晞,也得以与刘永好、史玉柱、卢志强、郭广昌、张宏伟等大佬们同列,成为‘民生系’背后一股不容小觑的资本力量。”

此外,从民生银行的财报中也能看出一二,2017年至2019年,“福信系”在民生银行的贷款余额分别为15.06亿元、23.67亿元、30.33亿元。2020年6月末,经吴迪个人担保,大唐地产从民生银行取得的贷款约23.76亿元,占大唐地产有息负债总额的29%。 

有了民生银行和福信集团的支持,大唐地产得以迅速发展,销售额快速提高,2016年至2019年,大唐地产的合约销售额分别达到了86亿元、145亿元、309亿元、340亿元,2019年,大唐地产在中国房地产百强企业榜单中位列第74位。 

但高速的扩张终究就像是一把“双刃剑”,日渐升高的负债成为了悬在大唐地产头上的一把利剑。 

招股书显示,2017年至2019年,大唐地产录得的负债总额分别为257.78亿元、297.51亿元、339.55亿元,2020年6月末,债务继续扩大至367.66亿元。 

另外,2017年至2019年,大唐地产净负债比率分别为1087.9%、408.8%、119.2%,负债率持续居高。 

截至2020年6月末,大唐地产剔除预收账款后的资产负债率为84.7%,净负债比率为128.5%,现金短债比为1.34。剔除预收账款后的资产负债率大于70%,净负债率高于100%,大唐地产已经踩中“两道红线”。根据新规,地产企业融资时,有息负债总额增幅不得超过5%。 

即便背靠民生银行,在财务杠杆居高不下的情况下,大唐地产未来的融资将会受到很大的限制。 

值得注意的是,大唐地产的现金流也成为了其发展中的一大痛点。 

招股书显示,截至2020年6月30日,大唐地产未偿还的借款为81.91亿元,其中,一年内偿还借款24.16亿元,1-2年偿还借款41.53亿元。而同期,大唐地产的账面现金及现金等价物仅为11.30亿元,近20亿元的资金缺口,现金难以覆盖短期借款。 

对大唐地产而言,要想实现长久的发展,居高不下的债务和紧缩的现金流问题是摆在其面前的大考,亟待解决。

抓住“救命稻草”的大唐地产能否创“盛世” 

三战IPO,大唐地产最终还是叩开了香港资本市场的大门。但从市场的反应来看,资本对这位“新人”的态度并不“热烈”。 

2020年12月11日,大唐地产在港交所挂牌上市。 

然而,上市后的大唐地产,在市场并没有激起多少风浪,投资者的兴趣有限。 

上市首日开盘价报4.56港元/股,与发售价持平,但很快转跌破发,盘中跌幅一度逼近20%。之后依靠机构护盘,才将股价拉回到发行价4.56港元/股。 

事实上,在资本市场遇冷的大唐地产,也再一次地反映出本身存在的隐忧与不足。 

业绩疲软就是大唐地产必须直视的一大忧患。 

据招股说明书,2017年至2019年,大唐地产录得营收分别为40.19亿元、54.96亿元、81.08亿元,同比增速分别为93.59%、36.73%、47.54%;期内溢利分别为4.13亿元、5.88亿元、6.27亿元,增速分别为220.16%、42.36%、6.67%。 

总体来看,大唐地产的业绩增速逐渐放缓,且面临着增收不增利的窘境。 

值得一提的是,面对“3年冲千亿销售额的目标”的大考,据克而瑞数据,2020年,大唐地产实现了445.1亿元的全口径销售额,同比增长31%。2020年第三季度至第四季度大唐地产浙江和江苏新项目,成为了大唐地产销售业绩的重要增量。 

但大唐地产能否顺利完成目标,还有太多的困难。而就目前来看,大唐地产业务模式上的弊端将成为未来亟待解决的问题。 

从大唐地产的业务情况来看,其业务范围包括销售物业、建筑业务、租金收入、酒店服务等,但目前的核心业务主要是销售物业,2019年占到了总营收的95.9%,2020年上半年占总营收比重为88.7%。 

此外,从大唐地产的战略布局来看,我国中西部地区是其主要的业务板块,虽也涉及到了京津冀经济区,海西经济区和北部湾经济区,但是板块的比重明显失衡。 

招股书中也提到,大唐地产的大部分收益由海西经济区、北部湾经济区及周边城市及京津冀经济区的业务产生,尤其是漳州、南宁及天津的业务产生。 

因此,从整体来看,目前大唐地产所深耕的区域,三四线城市占比过重。随着经济的发展和人口流动的增加,深耕这类型城市,在未来的发展过程中必然会存在不少风险。 

上市对大唐地产来说是一段新开始,而勇闯“上海滩”后,能否顺利完成3年冲千亿元销售额的目标?又能否创造“大唐盛世”?这一切只有等待时间的验证。 

“路漫漫其修远兮”,大唐地产未来将会面临更多的考验。

内容来源:IPO参考

作者:芊芊


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