抄底红星地产,远洋集团逆周期激进扩张?

摘要:从行业“TOP20”逐年滑落到第36位背景下,远洋集团启动“五期战略”,逆周期扩张。但是激进扩张之下,远洋集团也隐忧渐显,例如短债大升,盈利能力下降等。


从行业“TOP20”逐年滑落到第36位背景下,远洋集团启动“五期战略”,逆周期扩张。但是激进扩张之下,远洋集团也隐忧渐显,例如短债大升,盈利能力下降等。

远洋集团抄底红星地产

7月18日,远洋集团通过官微宣布,远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议,以人民币40亿元获取红星地产70%股权。股权收购之后,远洋集团和远洋资本共计持有红星地产70%股权。远洋资本是远洋集团旗下的另类资产管理机构。

目前,红星地产待售货值接近千亿元,其中70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市,可售型住宅产品比重高达80%。按照计划,红星地产在未来两年每年有望贡献300亿元至400亿元的销售规模,其中绝大多数销售额来源于华东、华中和华西区域。

上半年,红星地产的母公司红星控股屡屡被传债务危机,此次出售股价将缓解其债务压力。

数据显示,截至2020年底,红星地产总资产约1000亿元,其中存货逾600亿元、现金90亿元、预收账款近500亿元、有息负债168亿元、净资产167亿元。2019年和2020年,红星地产除税前净利润分别为20.37亿元、24.26亿元。

远洋地产利用红星控股降负债契机,以40亿元“低价”收购红星地产70%股权,未来两三年时间内约可直接收获千亿销售金额,是一笔非常划算的“抄底”投资。

掉队之下,“五期战略”启动逆周期激进扩张

远洋集团近两年销售金额增长乏力,2019、2020年其销售金额均约为1300亿元,增幅放缓。克而瑞数据显示,2020年全年百强房企的累计销售操盘金额达到114839.4亿元,同比增长13.3%。远洋集团的销售金额增速明显落后于行业。

拉长周期看,远洋集团的销售金额排名逐年下滑。2016年之前,远洋集团基本稳居地产“TOP20”之列;2016-2019年,远洋集团的排名下滑到20-30位;2020年,远洋集团的排名已经下滑至第36位。

2020年,远洋集团宣布启动“五期战略”,在巩固原有京津冀等核心区域发展优势的基础上,适度进行“南移西拓”,即重点关注长三角、粤港澳大湾区以及长江中游和西部区域的热点城市圈。2020年,远洋集团在27个城市共获取53个项目,其中“南移西拓”项目就有34个,占比高达64%。

在房地产行业普遍收缩情况下,2020年远洋集团,总土地储备4718万平方米,同比增长26.7%;平均土地成本为每平方米人民币7900元,高于行业不少头部企业。其中新增土储791万平方米,平均土地成本为每平方米人民币8800元,总购地成本接近700亿,超过同期销售额之一半。

2020年,远洋集团展现出激进的扩张之势。

2021年1-6月,远洋集团实现协议销售额人民币约523.7亿元,同比上升25%;协议销售面积约283.4万平方米,同比上升30%,继续保持高速扩张态势。下半年,随着红星地产销售金额并表,其扩张斜率或陡然提升。

短债大升,盈利能力、产品力被质疑?

激进扩张往往提升房企的债务压力。作为央企,远洋集团巨大融资成本优势,截止截至2020年底,远洋集团剔除预收款后的资产负债率为69.0%,同比下降约4%;净负债率为80.3%,与2019年末基本一致;非受限现金短债比为1.51,“三道红线”指标由“黄”转了“绿”。

但实际上, 2020年远洋集团短期借款为259.3亿元,为上一年度93亿元的 2.7倍,而短期借款对房企的资金压力更大。

同时,不断提升的拿地成本,还压降了远洋集团的盈利能力。年报数据显示,2020年,远洋集团毛利率为19%。这是远洋集团近年来首次毛利率低于20%。

在房企中,远洋集团以产品力见长,可以称之为远洋集团的核心竞争力之一。但是近年,远洋集团业主的投诉维权不断,也曾发生被业主告上法庭事件。近日,远洋集团旗下北京万和斐丽就因交付减配、虚假宣传、高层一楼和地下仓储违规捆绑销售等被质疑。