来源：每日商业讯息
撰文：谢冬冬
自去年5月，青岛有屋智能家居科技股份有限公司（以下简称“有屋智能”）向创业板递交招股书后，至今等待一年有余，仍停留在问询阶段。
近期，每日商业报道（www.bizvcw.com）关注到深交所发出的审核中心意见落实函中，要求有屋智能进一步说明，房地产行业 2022 年以来增量、存量规模变化情况，结合公司业务内容及产品，说明所在市场今年以来发展变化情况，对公司业务是否将构成重大不利影响？
有屋智能表示，受下游房地产行业短期内投资需求降低的影响，房地产开发企业短期内项目开工数量有所降低，开发进度有所延缓，进而导致对定制家居产品的需求暂时性减少，致使公司在短期内面临项目承揽竞争加剧的形势。
据了解，有屋智能前身为青岛海尔厨房设施有限公司，成立于2001年9月，2020年6月完成股改，是国内较早进入定制家居行业的公司，法人廉景进，实控人为海尔集团。有屋智能专注于定制化整体家居产品的个性化设计、研发、生产、销售和安装服务及物联网 技术、人工智能在上述产品中的应用，比如客厅空间、餐厅空间、儿童房空间等主要应用场景整体解决方案。
调整大宗交易结构，提升盈利
目前，在疫情与调控的背景下，房地产行业处境艰难。wind数据显示，2022年前6个月商品住宅新开工施工面积、竣工面积和商品房销售面积较去年同期均有所下滑。
不过，处在房地产产业链上游的有屋智能业绩似乎所受影响不大。2022 年1-6 月可实现营业收入 19.09亿元，同比减少 3.64%。有屋智能表示，上半年营业收入规模略微下降，但收入结构有所优化，盈利能力得到提升。为控制应收款项回收风险，综合研判房地产市场最新变化，主动调整了大宗业务经营规模，精选经营状况较好的优质房地产开发商与之合作，控制压缩了与部分信用情况较差的客户的合作规模。
其次，有屋智能称，2022年上半年，公司在下游房地产行业景气度下降和新冠肺炎疫情冲击双重压力下，净利润依然实现增长态；经初步财务数据核算，2022年1-6月有屋智能的归母净利润为8851.22 万元，较去年同期剔除恒大债权转让事件影响后归母净利润7176.95 万元，增长23.33%。
金胶州接手恒大债权
数据显示，2018年和2019年，恒大集团都是有屋智能的第一大客户，销售金额分别为2.39亿元、5.36亿元。2019年，来自恒大的业务收入占到公司总营业收入的16.28%。
自2021年6月，因恒大遭遇流动性危机，有屋智能所持的出票人为恒大的商业承兑汇票出现逾期未兑付情形，同时还存在部分恒大应收账款逾期未偿还的情形，最终有屋智能决定将恒大债权对外出售。
2021 年 11 月 26 日，有屋智能与金胶州签订关于转让恒大债权的相关协议，双方约定公司将持有的恒大商业承兑汇票收款权及应收账款转让给金胶州，其中商业承兑汇票金额为 4.53亿元，应收账款 5672.14 万元，上述债权转让价格为3.01亿元，折扣率为 41%，且一次性买断，无追索权，相关债权未来回款收益或不能足额回款的损失由金胶州完全承担，有屋智能不再承担上述债权对应的风险。
更新招股书显示，因为上述债权转让安排，减少有屋智能2021 年净利润 1.57亿元。剔除该不利影响后，2021年归母净利润为2.49亿元，同比增长24.32%，扣非净利润为 2.18亿元，同比增长13.52%。
值得注意的是，金胶州是胶州市国有资产服务中心全资子公司，由于恒大在胶州市有较大规模的资产项目，在胶州市政府的支持下，金胶州未来与恒大洽谈债务清偿时，拥有更强话语权和谈判筹码，收回债权的可能性较大。
融创系以房抵债
截至2021年12月31 日，有屋智能合计持有融创系债权1.47亿元；在融创出现流动性紧张情形之后，有屋智能通过多种方式积极催收款项，并协商了以房抵债的方案。
截至2022年4月27日，有屋智能已与融创及天津融誉就商业承兑票据 994.16 万元签署以房抵债协议，抵债资产为武汉市江汉区融创玖玺臺住宅 2 套。同时已与融创及天津融誉就 1717.37 万元商业承兑汇票的以房抵债协议条款达成一致，并已于 2022 年 5 月份正式签署完成。
目前，有屋智能拟将武汉融创玖玺臺商铺用于新建门店，住宅拟用于员工宿舍；其余抵债房产已全部实现对外销售，融创时代公馆和融创玖玺臺的房产销售总金额为 9621.37 万元。其中，融创时代公馆抵债房产，有屋智能已将其对外出售给胶州城发，实现销售回款9209.03 万元，胶州城发将该房产用作人才公寓。
截至2022年8月8日，有屋智能对融创及天津融誉的应收债权尚剩余1385.44万元，除 52.28 万元商业承兑汇票逾期外，其余应收债权均未逾期。
数据显示，2021年末，有屋智能合同履约成本金额总计 7.35亿元，共涉及 346个客户、871 个项目，其中，截至2022年7月31日，有1 个项目处于停工状态，系宁波齐采联建材有限公司的武汉绿地汉南欧洲风情小镇项目，涉及金额 7.01 万元，公司表示已对其全额计提减值准备。
截至2022年7月底，有屋智能在手订单金额合计38.86亿元，其中大宗业务在手订单金额合计36.32亿元，目前有屋智能的大宗业务以中海、保利等央企为主，其订单金额占大宗业务在手订单金额的52.56%，央企、国企和集体所有制企业的合计订单金额占比达到 61.83%。
