摘要:楼市“多空搏杀”还在继续,之前被视为财务“无虞”的上市房企,也开始扛住了。
楼市“多空搏杀”还在继续,之前被视为财务“无虞”的上市房企,也开始扛住了。
9月30日,朗诗绿色管理公告约1.7亿未偿还美元债向债权人“展期”征询,如今恰好赶上美元不断加息且人民币兑美元汇率不断走低这一不利背景,无疑“雪上加霜”。
具体看,此次征询的美元债为2020年初,朗诗发行的本金2亿美元票据,目前尚有1.69亿美元未还,年息率10.75%。
按征询公告,朗诗上述未偿还美元债须被债权投资人同意最低接纳约1.523亿美元,才能达此次成展期之目的。
那么问题的关键,朗诗与债权人对“展期交换要约条件”是否能达成一致,
从朗诗此次展期征询公告表述看,当前公司之所以走到债务展期的危机边缘,有几个因素所致:
其一,信贷紧缩,境内银行缩减开发贷导致开发商获得的资本减少。境内外银行大幅收紧针对房企资金使用监管,大减少了包括朗诗在内不受限制的可动用资金,项目公司资金使用和分配受到了很大限制。
其二,同时发生的 若干负面信贷事件,导致民营房企赖以获得再融资及发展资金的境外融资市场,对其而言,实际上已关闭 。许多房企包括朗诗,已无法利用惯常融资渠道。
其三,新冠疫情反复等诸多因素的叠加,加剧了市场买家对开发商能否如期完成项目开发的担忧,日益恶化的市况已影响消费者信心,进一步导住宅销售大幅放缓。
近日,旭辉集团掌舵人林中的一封内部信也明确指出,当下大部分的房企现状是“销售疲软、融资不畅”。其中有一点房企普遍去年底已出现,至今仍未解决,加剧了更多“绿档”房企陷入债务危机。
“ ‘断供潮’让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取 ,导致房企的流动性进一步承压,这也 客观上造成我们虽账面仍有逾300亿现金,但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。 ”
这说明: 很多房企明明账上有钱,但就是不能动,不动调配,眼睁睁看着被一步步“搞死” 。
8月下旬,朗诗曾公告以总价1.376亿元向阳光保险集团出售“北京朗诗大厦”50%股权,虽折价逾30%、录得亏损1190万元,但这笔钱将用“救急”。
今年5月底,朗诗境外子公司“LHC”以每股9.3美元向第三方出售“Landsea Homes”约10.7%的普通股(LSEA股份),融资4500万美元,但实为“名股实债”操作,年利率10%。
5月中旬,朗诗以8550万元向第三方出售“南京朗诗寓商管公司”全部股权,也就是说,卖掉了“南京朗诗寓”项目。
从销售端看,今年前6个月,朗诗连同合营、联营公司签约销售额(包括代建项目)约113.47亿元,相比去年同期约232亿元下滑了一半。
截至今年6月底,朗诗剔除预收款项后的资产负债率79.5%、净负债率132.91%、现金短债比0.59。对照三道红线,朗诗的确恼火,虽不断卖子腾挪现金流,但似乎杯水车薪,难解近渴。
所幸,金融监管层近日又变相“降息”了,刺激楼市需求。 9月29日,人民银行、银保监会通知“符合条件的城市政府,可自主决定2022年底前阶段性‘维持、下调或取消’当地新发放首套住房贷款利率下限”。
这意思就是, 一些楼市偏冷的城市,可以将当地首套房利率做的更低。 一些业内人士指出,还是要靠需求端发力,房企都指望着销售回款。
从行业研究观察的角度看,房地产应该配套政策齐发力,除了降低需求端购房成本及门槛外,房企预售资金监管是不是能够切实松绑,再融资的口子是不是可以紧随销售端回暖而开大一些?
内容来源:地产密探