摘要：12月1日，中指研究院发布了“2022年1-11月全国房地产企业拿地TOP100排行榜”，2022年前11月，TOP100企业拿地总额11621亿元，拿地规模同比下降50.5%，降幅比上月扩大0.3个百分点。
12月1日，中指研究院发布了“2022年1-11月全国房地产企业拿地TOP100排行榜”，2022年前11月，TOP100企业拿地总额11621亿元，拿地规模同比下降50.5%，降幅比上月扩大0.3个百分点。从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国。1-11月，长三角TOP10企业拿地金额2418亿元，居四大城市群之首。其中，滨江集团权益拿地金额为403亿元，不仅成为长三角企业拿地冠军，在全国范围内亦排名第7，仅次于老对手绿城，以及华润、中海、保利等大型央企。
值得关注的是，滨江集团拿下的41宗地块中，位于杭州的就占了28宗。据统计，滨江集团今年在杭州的全口径总拿地金额达514.7亿元，占杭州今年涉宅用地中出让金的26.9%，成为毫无疑问的“杭州一哥”。
神奇的是，在如此大刀阔斧的拿地策略下，滨江集团在“三道红线”上却仍保持绿档，中报数据显示，扣除预收款后的资产负债率为67.6%，净负债率为60.8%，现金短债比为1.5倍。这里不仅有滨江集团本身家底厚的原因，还有一部分“财务技巧”在里头。对于房企来说，放大少数股东的权益不仅对企业的规模扩张产生积极影响，同时也是优化负债指标的利器，但操作不当就会有“明股实债”之嫌。
梳理滨江集团近几年财报发现，从2019年至2021年，滨江集团少数股东权益快速上涨，当年权益额分别为59.45亿元、96.76亿元、168.1亿元，同比上涨幅度达62.7%、73.7%。在2022年三季报中，这一数字高达243.3亿，而同期归属于母公司股东权益仅为218.8亿，也就是说少数股东权益高于归母股东权益。
回归到滨江集团身上，如此高比例的少数股东权益并没获得同比例的利润分成。滨江集团2022年三季报显示，报告期内归属于母公司股东的综合收益总额达20.30亿，而归属于少数股东的综合收益总额却仅有2.578亿。而少数股东权益占比远高于其利润分配比例，正是“明股实债”的特征之一，也就意味着滨江集团一部分股份实际是债务，按照利息而不是股息分配利润。
值得注意的是，虽然美化报表的嫌疑很大，但滨江集团的财务状况在行业中还算优质。截至2022年三季度，滨江集团流动负债有1915.54亿元，主要为其他应付款项，其一年内到期的短期债务合计有145.94亿元。从流动性来看，滨江集团的货币资金有219.29亿元，除去受限资金仍可覆盖短债，公司短期偿债压力不大。此外，滨江集团还有非流动负债362.14亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有354.24亿元。整体来看，滨江集团刚性债务总规模有500.18亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为22%。
随着近期稳楼市的“第三支箭”落下，滨江集团的融资环境进一步得到改善。11月28日，上海银行与杭州滨江房产集团股份有限公司签署战略合作协议，将为滨江集团各提供人民币200亿元的意向性综合授信额度，包括但不限于房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、银行保函、债券承销和投资等。（来源|商业华观）
