摘要：自2016年中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”之后，以经济形势和经济工作为主题的中央政治局会议，近日就房地产市场的变化给出了全新表述。
自2016年中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”之后，以经济形势和经济工作为主题的中央政治局会议，近日就房地产市场的变化给出了全新表述。
7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。在涉及房地产方面，此次会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
对比4月28日的政治局会议，本次会议未重申“房住不炒”，而新增了“我国房地产市场供求关系发生重大变化”“适时调整优化房地产政策”提法。开源证券研报指出，当前一线和强二线城市的购房政策仍有放松空间，政治局会议后，这部分城市的限购和限贷或将成为新的政策发力点，包括认房认贷标准、非核心区域限购、存量房贷利率、交易税率等都有调整空间。
事实上，早在7月14日举行的央行新闻发布会已经为房地产的新论调打了“预防针”。当时，央行货币政策司司长表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度。
政策的转向显然与当前房地产行业所处的环境密不可分。国内房地产市场在经历“供不应求”到“结构性供不应求”后，已经迈入新的阶段。虽然在年初经历了一波“小阳春”，但我国房地产行业整体复苏节奏依然低于市场预期。国家统计局公布的《2023年上半年全国房地产市场基本情况》显示，上半年全国房地产开发投资同比下降7.9%；其中，住宅投资下降7.3%；全国房地商品房销售面积同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。进入下半年以来，房地产仍未发出复苏信号。据上海易居房地产研究院日前提供的数据，7月1-20日全国50个重点城市新建商品住宅成交面积环比下降33%，同比增速为-37%。
值得关注的是，本次会议提出的积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设与4月份的中央政治局会议论调重合。而在7月21日召开的国务院常务会议也提及在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。业内人士普遍认为，城中村改造或将成为接下来房地产发展的重点之一。
信心比黄金重要，受上述利好消息影响，7月25日A股房地产板块全面翻红，整体上涨4.96%，其中“保万招”三巨头均上涨超7个百分点。沉寂已久的港股市场对这一消息的反应更加强烈，截至7月25日收盘，万科企业上涨12.73%，越秀地产上涨15.00%、中国金茂上涨13.46%，碧桂园上涨17.46%。
平安证券指出，预计短期重点城市限贷限购等需求端政策优化或值得期待。浙商证券研报也表示，虽然政策的推进需要后续细节的落定和地方执行的配合，但自上而下放松力度加大的信号已经十分明确。我们认为地产板块有望在二季度超跌的情形下有所反弹。目前，申万房地产指数位仍然位于本轮周期（2015至今）底部，向下空间有限，我们认为目前对二级市场地产板块投资不必再悲观。
