降融资成本,优化资产结构,谨慎拿地——2020融创要做这三件事

摘要:“我们的管理重心一定是以利润为核心的,当然销售排名要往后跑也不愿意,保持在前五名就挺好”。


中访网财经(孙书沁)“我们的管理重心一定是以利润为核心的,当然销售排名要往后跑也不愿意,保持在前五名就挺好”。

融创中国控股有限公司(HK1918)创始人孙宏斌在2019年报会议上公开表示,这份云淡风轻显现出了融创作为“优等生”房企的底气。


经过多年的发展,融创已经成为行业的龙头房企,自2017年起,便稳居行业TOP10第四位。

根据2019年业绩报告显示,融创2019年全年实现销售额5562.1亿元,同比增长20.7%;实现权益销售金额3839.2亿元,同比增长17.7%;销售面积3828.5万平米,同比增长25.3%。

值得一提的是,对比龙头房企来看,融创2019年的净资产收益率高达37.2%,远高于同规模房企。

在业绩会上,融创中国行政总裁汪孟德表示,“今年做到6000亿元的销售目标是没有问题的”。

爱德数智分析指出,房地产行业现已进入新周期,一万亿规模成为头部房企的战略制高点。

按照去年20%的增速来算,融创的销售额很有可能在2023年左右突破1万亿元。

这也就是说,未来三年的发展对于融创来说十分重要,对于行业的动态走向企业也需要有预见性,孙宏斌在业绩会上对此做出了三个判断:

行业风险不大,限价防涨、一城一策主要防跌,现在大涨大跌的逻辑都没有;城市分化、企业分化,三线城市波动大,一线城市的风险是地买贵了;疫情导致经济下行会影响购买力,但货币宽松会对冲购买力。

同时,孙宏斌2020年提出了融创要做三件事情:降融资成本,优化资产结构,谨慎拿地。

“希望在利润上、产品品质上有更好的排名”,其中,对于利润和经营质量的要求,成为重中之重。

想要成就重中之重,拿地毫无疑问是基础,目前融创超过60%的土储来自收并购,截至2019年末,融创土储货值3.07万亿元,其中超82%位于一二线城市,平均土地成本仅约4306元/平方米。

根据亿翰智库研究显示,在房地产行业中,融创是投资拿地的标杆。作为在行业中收并购有丰富经验的融创收购万达文旅资产包已经超过2年的时间,有不少项目已经进入销售甚至是结算环节,整体来说比较顺利,收并购策略在公司的经营方式上是符合预期的,并向行业展示了公司在收并购领域的能力。

在这种优势下,融创取得的最大成果就是在一二线城市地价上升的情况下,通过收并购聚焦一二线获取大量优质土地,而且拿地成本也不高。根据2019年新增货值分布,融创在一线城市占比为13%,在二线城市占比达到65%,强三线城市占比为22%。

亿翰智库强调,不同于招拍挂,收并购是房企的一项自我强化能力。这种能力需要依靠企业敏锐的市场嗅觉和极强的执行力,更需要依赖公司背景、规模实力,需要强力的尽调、风险规避能力,具有成功上的偶然性,但更多是必然性。

尤其是当收并购成功案例不断增加后,在行业内形成良好的口碑,公司就会被更多资产出让方所考虑,从而达到双赢的结局。

对于2020年的土地及项目市场,孙宏斌表示,“今年是地产洗牌年,并购机会超过以往任何一次,但是好的标的可能不会太多,所以公司拿地会谨慎,不赚钱的活不干。拿对地方、拿对时间,是孙宏斌对于今年拿地的总结。

另一方面,从2020年开始,融创的运营将开启经营化路程。新的经营管理中心下设经营管理部、运营管理部,撤销了之前的经营管理办公室、运营管理中心。

爱德数智分析认为,通过整套经营指标,研判利润空间,控制风险,将成为融创新的管控模式。从偏重规模导向,到更加注重经济效益,是融创这一轮变革的又一个显著特征。