万亿平安:房企背后的“隐形地主”

感谢网友迷人的X博士来稿


 


1991年,“宝明”号货轮搁浅中国台湾。


当时,中国平安保险公司承担了这个业务,负责保险工作的马明哲得以到台湾进行访问。


到了台湾之后,他惊讶地发现,台湾最大的“地主”不是地产公司,而是保险公司——台湾国泰人寿保险。


国泰人寿向保户收取资金之后,通过大举投资房地产获取收益。


那一刻,马明哲心中埋下了一颗种子。他把国泰人寿当成了保险公司做地产的一个标杆。


尽管在当时,保险资金进入房地产行业是被禁止的。但马明哲心里清楚:


寿险是块蛋糕,房地产更是块大蛋糕。


他相信,自己迟早会等来这一天的。



1

马明哲辞任平安CEO



最近,中国平安这艘巨轮发生了一次人事震动。


7月1日,中国平安发布公告称,马明哲卸任平安集团CEO,继续担任董事长。接棒马明哲出任联席CEO的是首席财务官姚波。


 


在平安内部,CEO是一个分量很重的角色。多年来,马明哲一直是这家万亿企业的掌舵者,这是马明哲首次卸任如此重要的职务。


当然,马明哲依然是中国平安的灵魂人物。辞任CEO后,马明哲继续担任董事长,负责公司的战略发展、战略创新、人才培养、文化建设,以及公司的重大事项决策等职责,继续发挥核心领导作用。


和阿里的马云、京东的刘强东、拼多多的黄峥一样,马明哲的卸任,是一种“以退为进”的战略选择。


马明哲常说,“去年的马明哲,领导不了今年的平安”。


作为全球系统性的金融机构,一季报数据显示,中国平安总资产接近8.7万亿。作为巨轮的掌舵者,马明哲必须慎之又慎。


 


从中国平安的战略发展来看,此次人事架构调整也有其内在逻辑。


马明哲卸任CEO之前,平安高层管理架构是董事长兼任CEO、总经理、三位联席CEO的架构。


这样一个看似复杂的架构,与平安的业务契合。平安是一家全牌照的综合金融机构,根据监管要求,各专业子公司均需要“独立经营、独立资本、独立团队、独立核算”,集团与各子公司之间也要设立严格的风险防火墙。


另一方面,平安将旗下的业务条线划分为“个人、公司、科技”三大业务群,以方便为客户提供“端到端”及“1+N”产品和服务。


三位联席CEO的架构设置,利于平安的发展。


马明哲辞任CEO后,“谁是马明哲接班人”的问题再度风声四起。


从目前平安的架构来看,三位联席CEO已经就位:


谢永林,公司总经理兼联席首席执行官,分管集团金融业务板块。

陈心颖,公司联席首席执行官,分管集团科技业务和创新业务板块。

姚波,公司联席首席执行官兼首席财务官,负责集团战略规划和财务。


在这其中,姚波被外界视为“接班人的合适人选”。


公开资料显示,现年49岁的姚波,是北美精算师协会会员(FSA),纽约大学工商管理硕士,2001年加入公司,2007年起担任公司总精算师,2008年起担任CFO,现为公司常务副总经理、CFO、总精算师。在加入平安前,姚波曾任德勤会计师事务所咨询精算师、高级经理。



 


▲中国平安联席CEO兼首席财务官 姚波


值得一提的是,在姚波之前,“接班人”的最大猜想是原平安集团副董事长任汇川。任汇川于1992年加入平安,至今已有28年司龄。从平安财险基层员工到集团管理层核心成员,任汇川堪称平安集团本土少壮派代表,也一度被外界视为马明哲的接班人。


但如今,任汇川已经正式离开平安赴任腾讯,出任高级顾问。


据平安内部人士透露,现年64岁马明哲,依旧身体健旺,精力充沛,一如既往地忘我工作。有“心态30岁”的马明哲坐镇,中国平安的“接班人”依然遥遥无期。


辞任CEO的马明哲,依然没有忘记自己当初的梦想。如今的他,离梦想越来越近。



2

隐形的地产王国



长久以来,外界对平安的印象,还停留在保险。


作为中国第一家股份制保险企业,经过30余年的发展,平安已经成为中国最大的保险企业之一。


鲜为人知的是,平安还是地产界的“隐形巨子”。


早在2015年,郁亮就曾感慨:


最近一年来拿地最多的,不是我们,而是平安。


郁亮的说法并不夸张,自2014年以来,平安已经成为土地市场上最神秘而强大的一股力量。


相对于其他金融机构的被动,平安显得极为主动。它不仅有自己的市场和土地研判团队,会主动跟踪土地,而且还会主动寻找房企合作拿地。


2015年,数位地产界大佬齐聚一堂。北派万通冯仑、华远任志强、SOHO潘石屹;浙系绿城宋卫平;闽系旭辉林中,粤系碧桂园杨国强、万科郁亮;渝派协信吴旭;海派绿地张玉良。一众大佬谈笑风生。



 


▲注意站位


将他们召集在一起的,正是平安董事长马明哲。


强大号召力的背后,是平安对头部房企的深度布局。


克而瑞数据显示,截至2019年8月10号,平安总共持股7家重点房企。


 


若是将这些房企在2019年1-7月的权益销售额按照当前的平安所持的股权比例计算,则平安应占的1-7月权益销售额为1211.27亿元。


这个数字在克而瑞《2019年1-7月中国房地产企业销售TOP100排行榜》的权益销售额榜单上可以排在第8位。


悄然之间,平安已经拥有庞大的地产版图,不仅是碧桂园、融创、绿地、华夏幸福、旭辉集团、朗诗集团的二股东,还持有招商蛇口、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家地产企业的股票。


若将它持有的上市房企股份和自身拥有的不动产相加,平安的地产版图更加辽阔,深不可测。


从这个意义上看,平安才是中国地产圈的“隐形一哥”。



3

“小绵羊”还是“野蛮人”?



如今的地产界,TOP30房企的背后,大都站着一个叫平安的影子。


房企选择平安,归根结底还是看上了平安手里的银子。平安有钱,且是大量的低成本或负成本的保险浮存金。


庞大的保险浮存金成就了巴菲特,也同样成就了平安的商业帝国。


32年时间,平安已经集齐了包括保险、银行、信托、证券、资产管理和基金在内的所有金融牌照,已经是手握8万多亿资产的金融帝国。在2019年,平安的归母净利润达到1494.07亿元,足以吊打整个地产圈。


 


背靠平安这颗大树,房企也就能放胆“高周转”。


拥有庞大资金的平安一直身处地产圈食物链的顶端。细数平安投资过的房企,主要有经营稳健、成长性高的(融创、旭辉等),风险较低、盈利性强的(保利、华润等),有护城河但被低估的(华夏幸福等)。


平安选择的方式,大多是入股成为“二股东”。具体做法上,中国平安通常除了提供金融杠杆,参股获取利润分红,尝试各类联合开发模式。在合作中,平安基本不参与项目开发与运营。联合拿地、合作开发、控股房企,成为平安进入地产界的三大主要方式。


正因为此,市场上有人把平安比喻为“安静的二房”。


这似乎与宝能系的“野蛮人”形象截然不同,当年的“宝万之争”让万科心有余悸,平安的温和投资方式也许让万科如沐春风。但,平安真的只是一个“没有脾气的小绵羊”吗?


事实上,资本的字典里从来没有温顺二字。在房企的关键时刻,资本的镰刀随时会露出。


地产大爆炸曾做过梳理,2013年底,平安创新资本斥资58亿元,以5.62元的最低认购价参与了绿地的增资扩股,获得绿地9.91%的股权。


2016年,在商办市场低迷的大背景下,绿地发布年报当天股价大跌。


不过,在绿地受商办市场拖累的时候,平安转手就卖掉了绿地的股票,绿地成为股市上最“绿”的一只股票。


而平安却轻松套现了80多亿。


这不是极端的案例,基本上平安每一次宣告入股房企或减持股份,都能在资本圈引发一阵骚乱。


 


平安这种“低吸高抛”的资本手段让房企和股民们毫无招架之力。人们逐渐意识到,险资不再是“保险”的资金,反而变成了“危险”的资金。


用平安和绿城合作时,平安方代表的话说,就是:“资本投资只看收益,做产品是你们宋总的事。如果你们绿城不能够让我们达到预期的回报,我们可以选择把地卖掉。”


资本,从来都是冰冷的。


在房地产的“白银时代”,不少房企感觉举步维艰,但对于平安来说,掠食者的胃口或许才刚刚打开。



4

尾声



春秋时期,齐桓公与管仲一起讨论如何能增强国力。


管仲给出了七个字:


唯官山海为可耳。


煮海成盐,开山成铁,只要把山、海的资源垄断起来,就可以把盐铁的经营买卖控制起来,进而从中获利。


 


这就是著名的「盐铁专卖制度」。为何是盐和铁?归根结底,是因为在那个年代,盐和铁既是刚需产品,又比较好管控。把持了盐铁,也就把持了源源不断的财富。


而金融和房地产,被看做是现代大国最重要的“盐铁”。


这也就可以解释为什么平安如此钟情房地产了。掌握了金融和房地产,也就掌握了“现代盐铁”!


这世上,还有比这更好的赚钱模式吗?