摘要：过去5年，华发股份一直稳居“千亿房企”阵容。然而，为了实现千亿销售规模，华发股份却牺牲了净利润。
过去5年，华发股份一直稳居“千亿房企”阵容。然而，为了实现千亿销售规模，华发股份却牺牲了净利润。
近日，华发股份率先披露2024年年报，从财务数据看，华发股份的经营业绩下滑明显。
2024年，华发股份实现营业收入约599.92亿元，同比减少16.84%；归母净利润约9.51亿元，同比减少48.24%；基本每股收益0.35元，同比减少55.7%。
销售方面，其2024年全口径销售额达1054.4亿元，位列克而瑞2024年度销售榜TOP10，连续5年保持千亿房企地位，但销售额出现了下滑。
与此同时，华发股份资产负债率长期处于高位。2021-2023年，其资产负债率分别为72.99%、71.37%、69.77%，尽管呈缓慢下降趋势，但2024年仍维持在70.26%的高位。
守住千亿却输了利润
回顾过去几年，华发股份的经营业绩虽有高光时刻，但也暗藏诸多问题。
从营收数据来看，华发股份2021年实现营业收入512.41亿元，同比增长0.46%，增长幅度较为平缓。2022年，营业收入升至591.90亿元，同比增长15.51%，表现较为亮眼。
但好景不长，华发股份2023年营收进一步增至721.45亿元，同比增长19.35%。但到了2024年，却遭遇滑铁卢，营业收入约599.92亿元，同比下降16.84%。
华发股份利润方面的问题更为突出。2021年，其实现净利润46.77亿元，同比增长2.56%；归母净利润31.95亿元，同比增长10.09%，盈利状况尚可。
2022年，华发股份净利润虽保持基本平稳，归母净利润却同比下降19.31%，这主要受项目权益比例下降等因素影响。
2023年，华发股份的净利润进一步下降至34.65亿元，同比下降28.96%；归母净利润为18.38亿元，同比下降29.58%，增收不增利的现象十分明显。
到了2024年，华发股份的归母净利润约9.51亿元，较上一年减少48.24%，利润大幅缩水。
利润下滑的背后，一方面是成本的不断攀升。华发股份2023年全年拿地建面497万平方米，为近3年最高值，拿地强度为54.2%，较2022年的38.7%有了明显提升。高昂的土地成本压缩了利润空间。
另一方面，市场竞争激烈导致销售价格受限。尽管华发股份在品牌建设方面有所投入，但在一些市场中，为了促进销售，不得不采取价格策略，进一步影响了利润水平。
销售业绩同样面临挑战。2021年，华发股份实现销售额1218.9亿元，销售面积468.8万平方米。2022年，销售额为1202.41亿元，销售面积400.9万平方米。2023年，全口径合同销售额1259.9亿元，同比增长4.8%，连续4年跻身“千亿阵营”。
然而，2024年，虽全口径销售额达1054.4亿元，位列克而瑞2024年度销售榜TOP10，较上一年上升4位，连续5年保持千亿房企地位，但销售额出现了下滑。
在销售回款方面，2024年实现回款金额499.78亿元，与销售额相比，回款比例并不高。销售业绩下滑和回款困难，与市场需求的变化密切相关。
资产负债率持续高企
回顾过去，自2019年起，华发股份的长期借款便呈现出持续攀升的态势。
数据显示，2019年，华发股份的长期借款为457.35亿元，到了2020年，这一数字大幅增长至794.11亿元，增幅高达73.63%。如此迅猛的增长速度，使得公司的债务负担显著加重。
2020年8月，监管部门提出“三道红线”融资新规。彼时，华发股份“三道红线”全踩：剔除预收账款后的资产负债率达76.5%，净负债率为181.6%，现金短债比为0.9。
不过，华发股份此后努力改善债务状况。到2021年底，公司成功实现“三道红线”全面转“绿”，在一定程度上缓解了其融资压力。
然而，这并不意味着华发股份的债务问题已得到彻底解决。2023年财报显示，其筹资净现金流从2023年的114.39亿元骤降至2024年前三季度的-4.3亿元。
截至2024年末，华发股份总资产为4202.95亿元，同比减少6.95%；总负债为2953.07亿元，同比减少7.72%，资产负债率仍维持在70.26%的高位。
因此，投资者对于华发股份的债务结构可持续性依然心存疑虑。他们质疑其在2024年经营性现金流已连续三个季度为负的情况下，存在债务滚动融资风险。
另外，华发股份债券募集说明书披露项目预期净利率仅为3.16%-4.41%，资金使用效率也饱受诟病。尽管控股股东华发集团承诺认购不低于29.64%的份额并设置限售期，但市场的担忧情绪仍未消散。
此外，华发股份还面临存货高企的难题。2023年末，其存货高达2750亿元，同比增长13%，占流动资产总额的71%。
到了2024年，尽管华发股份新增土地储备规模同比增长15%，但商品房销售额却同比下降22%，存货周转率降至0.17次，远低于行业TOP20企业均值（0.35次）。
如此庞大的存货规模，不仅大量占用资金，还增加了减值风险。2023年年末，华发股份对开发产品计提近14亿元的减值准备，进一步压缩利润空间。
如何平衡规模与质量？
华发股份的前身可追溯至1980年成立的珠海经济特区发展公司房地产经理部，当时参与珠海经济特区首个房地产项目“银海新村”的开发，进军房地产。
1992年8月18日，珠海华发实业股份有限公司正式成立。1994年，华发股份取得国家一级房地产开发资质。
2004年，对于华发股份而言是具有重大意义的一年，公司成功在上交所挂牌上市，成为珠海首家上市房企。
上市后，华发股份的业务逐渐涵盖房地产开发与经营、金融投资、文教旅游、高端服务、商贸物流等多个领域，逐步转型为综合型企业集团
不过，近年来华发股份的房屋质量问题频发，多地业主发起维权行动。
在深圳，前海华发新城华苑项目于2024年年底交付后，业主们投诉称，厨房与卫生间的楼板有多处开裂后修复的痕迹，卫生间出现多处注浆补漏但针头未拔除的情况，且漏水现象依然存在。
此外，小区内道路和活动场地的材质与售房说明书以及宣传沙盘不符，户内没有给水总阀，厨房排水口设计不合理，入户大堂装修标准低等问题也让业主们大为不满。
面对业主的投诉，宝安区相关部门进行回复，建设单位也承诺对部分问题进行整改，但业主们对整改效果仍持观望态度。
无独有偶，上海的古美华府项目同样深陷质量风波。该项目在2022年获取土地，2023年实现当日售罄，然而在2024年末预验收阶段，却暴露出墙体结构性裂缝、排水系统断层等工程质量问题。
除此之外，其他地区的华发股份项目也未能幸免。据12315消费者投诉信息公示平台数据显示，2024年6月11日，有消费者反映购买的华发股份精装修房存在以假充真、以次充好的问题，要求重做和更换。最终，在杭州市拱墅区市场监督管理局的介入下，双方于2024年6月12日达成调解协议。
面对诸多质量问题和业主的维权行动，华发股份需要深刻反思，加强工程质量管控，积极与业主沟通协商，妥善解决问题，重塑公司的品牌形象。
内容来源：石头侃房
