新希望逆势连年加码地产,或是扩张最激进的房地产企业之一

摘要:连刘永好自己都说"今天房地产转行做养猪的,全国超过1000家",但是农业起家的新希望却逆势加码房地产。尤其是"房住不炒"政策确立后的数年,也是新希望地产扩张最快的时期。

新希望逆势连年加码地产,或是扩张最激进的房地产企业之一


连刘永好自己都说"今天房地产转行做养猪的,全国超过1000家",但是农业起家的新希望却逆势加码房地产。尤其是"房住不炒"政策确立后的数年,也是新希望地产扩张最快的时期。

新希望地产逆势扩张

2016年,"房住不炒"政策正式确立,中国房地产业不可避免地告别了黄金时代。但是新希望地产却逆势而动,在此后数年间快速扩张。

近年来,新希望地产保持每年新进1-2个城市的节奏,2016年首进宁波,2017年首进苏州和嘉兴,2018年首进杭州和重庆,2019年首进南京、武汉、佛山。2016年,新希望地产销售额首次突破百亿,在过去6年保持着60%的年复合增长率。2016-2019年,新希望地产的全口径销售分别为145.3亿元、141.5亿元、303.1亿元、735.9亿元。2020年12月24日,新希望地产官方显示,其年度销售额突破1000亿元,跨入千亿阵营。

截止目前,新希望地产已经成为新希望集团八大重要产业板块之一,形成了住宅、写字楼、酒店、专业市场、总部工业园的全产品线,以及房地产开发、商业运营、物业管理的多元化发展。2017年,新希望地产成功跻身中国房地产百强之列。截至2019年末,新希望地产已跻身于行业的TOP50房企之列。2020年前8月,新希望地产全口径销售额546.9亿元,排名进一步上升至41位。

可见,新希望地产大概率是扩张最为激进的大型房地产企业之一。

高溢价拿地扩张,盈利能力下降

为了高速扩张,新希望地产自然需要大批拿地。2017年初新希望地产土地储备总建筑面积为178万平米,两年后,猛增到了908万平米,到了2019年底,突破1000万平米,达到1057万。

在此过程中,新希望有过不少高溢价拿地的项目。2018年3月,新希望地产以25.11亿总价、楼面价21444元/平方米、溢价率40%拿下杭州一块地,首次进入杭州市场。2019年3月,新希望地产以53.2亿的代价,力压融创、金茂、龙湖、招商等龙头房企,在激战120轮后夺得南京栖霞区一宗土地,首次进入南京,楼面价为22628元/平方米,溢价率为28.8%;2019年12月,新希望地产经过39轮竞价,以15.1亿、溢价33.6%拿下佛山大良江景地,首次进入佛山市场。2020年4月,新希望地产再出手,以23.6亿元的价格将佛山里水洲村地块收入囊中,该地块溢价率达到48%;2020年9月2日,新希望地产经过72轮竞价,以37.12亿元、63%溢价率再次拿下佛山一宗宅地。

高溢价拿地之下,新希望地产规模虽然高速扩张、盈利能力却反而在下降。

2017年至2019年,新希望地产毛利率为35.64%、27.81%和27.44%。2020年上半年,新希望地产的毛利率进一步降至22.46%。2019年新希望地产归母净利润为15.79亿,同比下降了13.19%。

资产负债率超"三条红线"要求,或有掩盖真实负债情况

高速扩张之下,新希望地产的负债压力不断提升。2017-2019年,新希望地产的资产负债率分别为79.54%、76.62%和76.6%,高于"三道红线"中关于资产负债率的要求。

同时,新希望地产的权益比数据却出现异常,或因其有掩盖真实负债情况。

2020年前11月,新希望地产实现全口径销售额900.9亿元,但若以操盘销售额计算却仅实现490.8亿元,权益比远低于行业均值。房企权益比低,可能是因为地价上行,房企合作拿地;也可能是因为房企修饰财务报表、降低融资成本的主观诉求;或者是两者兼有。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲分析表示,由于土地成本越来越高,房企不得不持续加杠杆,当债务杠杆加到无法再加时,就开始加表外权益杠杆,也就是用小股东的权益来杠杆自己的销售,这就导致了权益比不断降低的结果。

联合评级提醒称,新希望地产所有者权益中未分配利润和少数股东权益占比高,公司权益稳定性有待提升。受非并表合作开发规模扩大和项目持续投入影响,新希望地产投资活动净流出规模大,现金流仍对筹资活动较为依赖。

三个月股价大跌45%,养猪业务不及预期?

在"房住不炒"政策确立后的数年间,新希望地产却逆势加码扩张,或有不得已的"苦衷"。2020年9月起,新希望股价连续大跌,三个月时间跌去45%、市值蒸发900亿,近期虽略有回升,但距9月初股价高点反弹幅度微弱。

财报显示,新希望的饲料业务占到主营收入的50.53%,但毛利率却仅仅只有7.87%,且利润仅占主营利润的31.28%;新希望的猪产业虽然仅占主营收入的15.54%,但毛利却高达42.6%,养猪利润占主营利润高达52.6%。

饲料业务盈利能力弱,养猪业务利润率虽高,但在猪周期拐点下前景不明。目前,新希望的养猪业务目标是2020年出栏 800万头,其中500万头为自有仔猪,2021年生猪出栏3000万头。但截止目前,新希望养猪业务有多个目标未能实现,曾被投资者质疑 "PPT养猪"。

在饲料和养猪业务均面临不确定因素情况下,新希望加码地产或是不得不为。(内容来源:大华观察 作者:李涵)