踩雷环京圈、不追求过低净负债率,万科仍在赚“大钱、快钱”?

摘要:有时,嘴上说不要,身体却很诚实。未来不好说,但就眼下的数据来看,万科仍在赚“大钱、快钱”,伴生的产品质量问题依也在频发。


  有时,嘴上说不要,身体却很诚实。未来不好说,但就眼下的数据来看,万科仍在赚“大钱、快钱”,伴生的产品质量问题依也在频发。

  规模扩张加速,销售金额增速重回10%以上

  3月31日,在万科2020年度线上业绩推介会,万科董事会主席郁亮表示“房地产业已经进入‘管理红利时代’,行业逻辑变了,不再能赚大钱,快钱,但还是可以赚慢钱、长钱和老实钱。”

  但实际的业绩数据却显示,万科没“变”。不仅其销售金额增速重回10%以上,营业成本还大增26.4%。

  2020年,万科实现营收4191.1亿元,同比增长13.9%;实现归母净利润415.2亿元,同比增长6.8%;毛利1226亿元,同比减少8.02%;整体毛利率29.25%,同比减少7个百分点;实现销售面积4667.5万平,销售金额7041.46亿元,同比分别增长13.5%和11.6%。

  值得注意的是,万科2019年销售金额增速仅4%,2020年则重回10%以上,其规模扩张有加速趋势。万科2020年的营业成本为2965.4亿元,同比增加26.4%,也与万科所宣传的向管理要红利说法不符。

  负债方面,截至2020年底,万科净负债率仅为18.1%,现金短债比为1.8倍,剔除预收账款的资产负债率为70.4%。虽超标不多,但确确实实仍踩中“一道红线”。但郁亮却宣布万科并不追求过低的净负债率,这说明万科仍为未来保留了规模扩张的可能性。

  操盘泰禾,土储踩雷环京圈

  万科还面临着两个风险点。

  第一个是泰禾。截止到2020年10月份,公司总违约金额高达95.28亿元。截止到2020年8月15日,公司已到期未偿付的债务为349.65亿元,尚未支付的利息为43.32亿元,更严峻的是2020年内公司还将面临着高达555.11亿元到期债务。

  万科董事、总裁、首席执行官祝九胜也表示,从近半年的时间来看,泰禾问题相关进展还是有一定难度的。解决问题的钥匙在泰禾的身上,在与泰禾相关的利益方手中。

  万科入股泰禾,无非看中其了部分优质项目和土储。目前,目前万科已经调度了一只团队,用来协助泰禾操盘部分项目。如果未来并不顺利,泰禾最终倒下,只希望万科不要涉足的太深、损失太大。

  第二个是环京圈。2020年,万科计提三个环京项目的存货跌价准备,分别是廊坊朗润园的7亿元,廊坊启航之光4亿元,涿州新辰之光的8.8亿元。在“燕郊房东白送房子只求买主承担贷款”的消息不绝于耳的当下,环京圈是房地产市场的重灾区。万科踩雷环京圈的项目很可能还不止三个。

  泰禾和环京圈存在的风险,万科不可能不了解,仍然入局,只能说明万科还没摆脱过去规模扩张、“赚大钱、快钱”的惯性思维。

  质量问题频发

  追求规模扩张的房企往往伴随着产品质量问题,万科也不例外。因为质量问题频发,去年的央视“315”晚会上,万科被报道批评。很快万科就表示“对于因产品质量给客户带来的困扰与麻烦,我们深表歉意”并承诺整改。

  但此后,关于万科质量问题的相关投诉和报道依然不断。

  近日,福州万科天空之城的业主吴女士验收新房时发现客厅天花板上有长达1.6米的贯穿性裂痕,渗水严重。先后三次整改验房后问题仍未解决问题,万科放迟迟未提供修复报告,却送来了交房催告函和物业费从原定交付日起算的提示。

  1月25日,太原万科翡翠公园就因交房问题引业主不满频登热搜,据业主表示,有业主表示承诺的双重隔热玻璃门是单层玻璃;屋子还没有使用墙面就已经开始渗水;门的质量如同纸糊一般。

  1月8日,上海万科四季都会一期业主爆料:项目部分楼栋水管爆裂,楼盘外立面由于漏水已经大面积结冰,挂满了罕见的冰棱,楼盘电梯也变成了“水帘洞”,让人啼笑皆非。

  2020年底,万科青岛小镇的房子墙面渗漏越来越厉害,业主因此无法入住。事件甚至让青岛市住房和城乡建设局副局长刘玉勇都不满了,在电视节目中批评万科。