摘要：9月15日，穆迪再次下调德信中国公司家族评级，从 “B3” 下调至 “Caa1”，并将其高级无抵押评级从 “Caa1”下调至 “Caa2”，展望为负面。
9月15日，穆迪再次下调德信中国公司家族评级，从 “B3” 下调至 “Caa1”，并将其高级无抵押评级从 “Caa1”下调至 “Caa2”，展望为负面。
早在今年4月，穆迪就已将德信中国公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“B3”，高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”。
而在更早之前，2021年11月，另一家评级机构标普也将德信中国信用等级下调至“B-”，列入负面信用观察名单。
对于这次进一步下调德信中国评级，穆迪解释称，由于未来 6-12 个月德信中国有大量债务到期且流动性疲弱，其再融资风险加剧。在资金紧张的情况下，该公司解决再融资需求的能力存在不确定性。
德信中国是一家老牌浙系房企，与中梁、祥生和佳源并称“浙系房企四小龙”，过去以激进扩张著称。但自2021年以来，随着楼市剧烈调整，曾经热衷于“高周转”的房企相继暴雷，德信中国也正面临着销售腰斩，业绩大幅下滑，债务压顶的困局。
评级再遭下调 短期债务承压
在评级报告中，穆迪指出，德信中国在未来 6-12 个月将有大量债务到期，其中包括于 2022 年 12 月到期的 3.48 亿美元离岸债券。穆迪认为，德信中国现有的现金加上经营性现金流，将不足以覆盖在此期间所有到期债务。
数据显示，截至今年6月底，德信中国计息负债约为237.06亿元，较2021年12月31日下降21.9%，其中一年内须偿还的短债约为105.02亿元。
短债规模在下降的同时，德信中国手上的现金也大幅减少。截至今年 6 月底，德信中国的无限制现金余额从 2021 年底的 161 亿元人民币大幅下降至 106 亿元人民币，主要是由公司使用内部现金资源偿还了大部分到期债务所致。
截至目前，德信中国的现金勉强可以覆盖短债，现金短债比为1.02，但已快踩到“三道红线”。
从整体负债情况看，截至6月底，德信中国德总资产规模为1167.36亿元，其中负债合计939.73亿元，资产负债率为80.50%，剔除预收账款后的资产负债率为66.1%，净负债率为57.1%，“三道红线”均尚处于绿档。
若是楼市如往常一样火爆，德信中国化解债务或许并无难度。但自去年下半年以来，楼市陷入深度调整，房企销售普遍腰斩了。
2021年下半年开始德信中国的销售额持续下降，全年实现销售739.8亿元，同比增长16.4%，但未完成800亿目标销售。今年上半年，德行中国实现合约销售金额193.8亿元，销售面积103.7万平方米，分别同比下降55.0%和49.7%，降幅大于百强房企收缩50.7%的平均水平。
最新披露德数据显示，德信中国今年前8月，实现累计合约销售金额251.1亿元，累计合约销售面积约138万平方米，7、8月的销售金额仅为30亿元左右，低于其上半年的平均表现水平，销售进一步下滑，并未见回暖。
反应到业绩指标上，今年上半年，德信中国实现营业收入102.5亿元，较去年同期下降22%，毛利润为12.7亿元，同比减少55%，毛利率为12.4%，同比下滑9.4个百分点，期内利润为9.04亿元，同比下降34.4%。
穆迪评级报告预计，在经营和融资条件面临挑战的情况下，德信中国 2022 年的合同销售额将同比下降约 50% 至 370 亿元人民币左右，这将进一步限制其经营性现金流和流动性。
重仓二三四线城市 项目去化面临挑战
德信中国前身德信地产1995年成立于浙江湖州市德清县，2005年才将总部迁至杭州，开始全国化扩张。但至今，德信布局仍以浙江为主，项目主要集中二三四五线城市。
数据显示，截至2022年6月30日，德信在全国27个核心城市共运营154个项目，期末总土储约为1746万平方米，其中二线城市占比最高达到55.5%，三四线城市为41.4%。在区域分布上，长三角区域占比最高，达76.0%，中西部和珠三角分别占比18.8%和5.2%。
由于棚改逐步退潮，缺乏产业、人口等基本面支撑的下线城市房价波动更为剧烈，库存高企，项目去化困难。
国家统计局发布的数据显示，今年7、8月份，70个大中城市中，一线城市整体房价环比涨幅回落；二三线城市环比转降或降幅扩大。
比如7月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.1%和0.9%；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.5%和2.5%，降幅比上月分别扩大0.3和0.4个百分点；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.2%和3.9%，降幅扩大0.4和0.2个百分点。
与此同时，二三四线城市面临更高商品房库存量以及更长去化周期。克而瑞统计数据显示，截至今年6月末，一线和二线城市新房商品房去化周期已上升至18个月警戒线；而三四线城市已达到24个月，同比增长97%。
30个被监测的二线城市广义商品房库存达到17亿平方米，66个三四线城市库存达19亿平方米，库存积压明显。
这也是导致德信中国今年上半年销售降幅高于行业平均水平德重要原因。在债务紧逼的情况下，德信中国选择了直接出售资产回笼资金。
今年以来，德信中国接连抛售了不少资产。5月份，德信以亏损逾1400万元的代价出售杭州海衍科技有限公司54.54%股权，回笼资金4.54亿元，6月份连轴转让杭州润郎、德清莫干山东麓建设有限公司、杭州沁都置业3家公司股权。
德信中国不惜亏损抛售资产，对资金的渴求可见一斑，但能否化解债务难题，依然充满挑战。（来源|商业华观）
