摘要：顺鑫农业又双叒叕要剥离地产业务了，这回来真的吗？6月30日，牛栏山母公司顺鑫农业发布公告称，拟以30.98亿元的价格在北京产权交易所挂牌的方式公开转让全资子公司北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司（以下简称：顺鑫佳宇）100%的股权。
顺鑫农业又双叒叕要剥离地产业务了，这回来真的吗？6月30日，牛栏山母公司顺鑫农业发布公告称，拟以30.98亿元的价格在北京产权交易所挂牌的方式公开转让全资子公司北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司（以下简称：顺鑫佳宇）100%的股权。
但能否顺利脱手才是问题的关键所在。顺鑫农业剥离地产业务喊了多年，但结果都落空了，有投资者甚至吐槽道“每年剥离一次？”“都多少次挂牌了，老套路了”。
01
业绩迎来25年首亏
顺鑫农业对房地产业务的布局源于2006年，当年顺鑫农业用北京顺鑫绿色度假村有限责任公司45.44%股权，与顺鑫控股持有的顺鑫佳宇80%股权进行等值置换，从而进入房地产领域。公开资料显示，顺鑫佳宇成立于2002年，拥有房地产开发二级资质。
随后在2007年12月、2010年3月，顺鑫农业前后两次对顺鑫佳宇进行单方面增资。2013年11月，顺鑫农业再次出资773.45万元收购顺鑫控股持有的顺鑫佳宇4%股权，将其变为100%控股的子公司。
回过头来看，顺鑫农业杀入房地产领域的时间节点正值中国房地产爆发的前夜，时间节点把握恰到好处，但顺鑫农业并没有吃到这一波地产红利。
自进入房地产领域以来，顺鑫佳宇仅在2008年~2010年实现了盈利。从2011年开始，顺鑫佳宇便开始进入亏损状态，一亏便是十几年。
2022年顺鑫佳宇再次大亏，直接把母公司顺鑫农业干成亏损。数据显示，顺鑫佳宇2022年营业收入约7亿元，亏损8.4亿元。
同期顺鑫农业实现营业收入116.78亿，较2021年同期减少31.91 亿元，降幅 21.46%；净利润亏6.73亿元，较2021年同期减少7.76亿元，降幅高达758.08%，业绩迎来25年来首次亏损，让投资者直呼“很难想像”。
而顺鑫佳宇计提资产减值正是造成顺鑫农业亏损的来源。数据显示，顺鑫农业2022年房地产开发项累计计提存货跌价准备8.17亿元。在此之前，从2016年至2021年，顺鑫佳宇已累计亏损了19.22亿元。
这使得投资者剥离房地产业务的呼声日益高涨，在今年3月27日举行的2022年度网上业绩说明会，房地产业务再度成为“火力”中心，有投资者直接放话“让房地产公司直接宣布解散关门算了”。
02
决心剥离地产业务
实际上，在2019年报中，顺鑫农业就已明确提出要退出房地产业务。2021年12月，顺鑫农业还在北京产权交易所预挂牌征集受让方，结果无人接盘。
一晃几年过去，剥离不了的房地产业务已成了顺鑫农业的“心病”。只怪顺鑫佳宇的资产质量实在是太烂，业绩连年亏损之外，公司早已是资不抵债。
年报显示，顺鑫佳宇2020至2022年末，净资产分别为-14.52亿元、-18.33亿元、-26.75亿元。
无奈顺鑫农业不得不再次“掏腰包”给顺鑫佳宇“输血”，以改善财务报表。今年4月7日，顺鑫农业公告称，为优化顺鑫佳宇的资产负债结构，同时为满足公司自有办公场地的持有需求，拟使用自有资金不超过人民币19.86亿元购买顺鑫佳宇持有的位于北京市顺义区的商务中心及寰宇中心两栋楼宇资产。
这笔交易让顺鑫佳宇的财务数据好看了很多。今年1-5月，顺鑫佳宇营业收入约12亿元，净利润3.44亿元。但顺鑫农业付出不小的代价，足见这回顺鑫农业是下定了决心退出房地产业务。
值得注意的是，顺鑫农业这笔交易已有“兜底买家”。根据公告，若公开挂牌期间未能征集到意向受让方，以及在多轮价格调整后仍未有人接盘的情况下，控股股东北京顺鑫控股集团有限公司或其指定关联方，将以不低于 22.5 亿元的价格参与此次摘牌。只是以 22.5 亿元成交的话，预计对报表一次性负向贡献。
03
牛栏山二锅头还有机会吗
顺鑫农业表示，拟剥离房地产业务后，公司将聚焦主业发展。所谓的主业指的是白酒和猪肉板块，顺鑫农业旗下可是有鼎鼎大名的牛栏山二锅头品牌。但是这两年，顺鑫农业的白酒和猪肉业务也在衰退。
2022年，白酒业务实现营业收入81.09亿元，同比下滑20.70%；猪肉业务实现营业收入27.23亿元，同比下滑24.40%。
白酒业务显然是顺鑫农业发展的重心，近年来国内白酒迎来一轮繁荣周期，但顺鑫农业似乎缺席了这一轮白酒“牛市”。
在这一轮白酒繁荣周期中，高端白酒是主要动力来源。而顺鑫农业的产品则是面向低端市场，旗下牛栏山二锅头曾是低端白酒的王者。
但是近年来，随着消费升级，以及一线名酒向低端市场布局，牛栏山二锅头的市场有所动摇。
比如五粮液的尖庄、山西汾酒的玻汾、郎酒的“顺品郎”、西凤酒的“绿脖西凤酒”、舍得酒业旗下沱牌的“沱牌T68”，泸州老窖的“黑盖二曲”，定价普遍都在50元左右。
白酒行业已进入“挤压式”增长阶段。在此过程中，顺鑫农业表现得有些力不从心，白酒板块在营收下滑得的同时，库存出现了大幅增长。
去年顺鑫农业白酒销售量下滑24.4%至49.55万千升，核心单品“白牛二”42度500ml牛栏山陈酿酒销量为30.15万千升，同比下滑23.72%，库存量却大涨至10.82万千升，同比增长695.52%，以每瓶500ml计算，库存量高达约2亿瓶。这也导致顺鑫农业白酒业务2022年库存量大增199.1%。
库存暴涨背后，顺鑫农业被指销售渠道混乱不堪。牛栏山白酒销售主要采用经销模式，在北京市场与平台商深度绑定，外阜市场主要采用区域大商模式开拓市场。
据业内人士透露，顺鑫农业的管理层为了短期业绩考核，一味讨好大商，长期执行大商优于中小经销商的政策，而享受政策优势的大商却低价串货倾销，冲击了整体牛栏山二锅头价格体系，导致渠道商没有动力推牛栏山二锅头。（出品｜华博商业评论）
