软银领投,估值超千亿,贝壳IPO后的故事怎么写?

摘要:软银领投,估值超千亿,贝壳IPO后的故事怎么写?

软银领投,估值超千亿,贝壳IPO后的故事怎么写?


软银给贝壳送钱来了。

3月4日,贝壳找房新增了一位备受争议的股东—软银。贝壳找房宣布,其完成了D+轮融资,参与投资方包括软银、腾讯、高瓴、红杉等机构,总融资金额超过24亿美元。

具体细节是,软银旗下的愿景基金在贝壳找房最新一轮15亿美元融资中投资10亿、腾讯,高瓴、红杉资本等机构投资14亿,总投资24亿美元。D轮融资之后,贝壳找房估值达到140亿美元。


此外,愿景基金还直接向自如注资5亿美元,同时从自如创始团队手中额外购买了5亿美元股份,投后自如估值为66 亿美元。

本来贝壳D轮融资在2019年11月就完成了,如今3月才正式通告,一方面是贝壳考虑到疫情下房地产行业走势持续低迷,现在宣布是趁机给自己造势,另一方面是唱高调给对手看,软银、腾讯加持,贝壳已然是行业第一。

但软银的这笔投资并不被外界所看好。去年,软银豪掷百亿美元投资WeWork,最后却倒在IPO门前,此次对于贝壳、自如的投资虽不及WeWork,但也不难看出,软银对于在美国市场遭遇的重创,并不甘心。

有投资方质疑,软银在OYO、WeWork接连失利,为何还要在这一领域继续加码?

2015年,在软银首次向OYO投资1亿美元后至今,累计投资已达10亿美元。

作为一家经济型酒店平台,OYO不仅能预定酒店,更重要的是他们还与业主合作,升级免费WiFi、亚麻床品和洗浴用品等各项酒店设施,使之达到规定标准,2015年之后的三年,OYO在印度已经发展了近15万个房间,遍布180个城市,并宣称占有“70%的细分市场份额”。


但疯狂撒币,快速催肥式的风险投资,让软银在阿里巴巴之后少有成功案例。此前估值近100亿美元的OYO,目前却在全球市场节节败退。如今,OYO在3月10日的员工数量相比2019年11月已经减少近7000人,OYO中国团队的高管也有5位离职。

《日经亚洲评论》的报道称,软银集团将以3美元价格出售其在OYO Life公司近7700万美元的股份;OYO Life也将通过向WeWork和其他软银附属公司转移员工来缩减规模。

高风险、高收益的投资不可能让软银在几次失败后偃旗息鼓。目前可以看到的是,软银反而想把在OYO和WeWork上的损失从中国房地产互联网信息服务中捞回来。

这次中国市场能给软银想要的答案吗?

如果单看贝壳的市值,软银似乎做到了。目前贝壳D轮估值已经达到140亿美金,折合人民币近千亿。

但疫情下的变数谁也预料不到。

根据贝壳发布的《2月份全国重点城市二手房月报》显示,今年1月至2月,二手房成交陷入低谷,18个重点城市的链家二手房成交量同比下降55%;在疫情在严重的2月,新增挂牌房源量环比下降52.2%。

两个魔幻的事实放在眼前,一边是千亿市值,另一边是成交断崖式下跌,能够讲好这两件事的也就只有盈利了。

目前,长租公寓行业中无论是分散式、集中式还是公寓市场的玩家,并非只是单纯的二房东或者中介,其本质上还是一个专业机构化的房屋管理公司。

尽管在物业管理模式下,企业不需要像房企一样先期开发或购买物业,但还是要投入大量的资金用于房屋的装修改造。

这就意味着长租公寓本身也是个重资产、长周期的生意,如今受疫情影响,整个租房市场需求呈下降趋势,资金链就是如今不得不面对的问题。

对贝壳来说,软银的这笔投资更像是救急,目前也起到了救急的作用。

对软银来说,贝壳和自如是未来可期的IPO,如果能成功上市,对软银来说将是一针强心剂。这是软银目前寻求投资收益的非常重要的一条。但从“蛋壳、青客”等先贝壳一步上市之后的公司股价来看,盈利目标好像也是不那么清晰。

资产证券化又成了长租公寓破解盈利的突破口。

资产证券化,简单说就是长租公寓联合房地产投资基金,将物业部分股权出售给保险公司等长期资金持有方,再协同后者共同发行REITs(房地产信托投资基金)。

WeWork就这这种运作模式。但WeWork在这上面越跑越偏,本质上它已经不是一家共享办公公司,实际上应该是投资公司和房地产信托公司。

Wework每次融完资只干一件事儿,先买七八家公司5%-20%的股权,再做REITs买楼。

这也是WeWork失败的一个原因,没有意识到灵活的产品才是其重要组成的一部分,也就是顾客价值导向,后续WeWork跌落神坛,IPO失败似乎也在情理之中。

可以看到,资产和运营是布局长租公寓最重要的两个因素,如果能够通过成本管理、规模化运营来建立品牌,形成良性循环,一定程度上能解决长租公寓当前低盈利的问题。

虽然盈利可期,双方似乎都忽略了非常重要的一点,那就是政策走向和企业价值。

自2017年以来,房地产政策一步步收紧,“房住不炒”已经渐渐成了基调。与2008年相比,中国房地产黄金十年似乎在疫情上画上了句号,纵然体量庞大,但大势所趋已经不复当年,贝壳未来要面临的是房地产行业整体严峻的形式。

在这个市场,贝壳还有多少增长尚不清楚,虽然无法预测,但也可见端倪。这样看来,外界一直传言软银“兴于互联网,亡于房地产”也不那么危言耸听了。


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