负债超十亿，高管辞职，股价大跌 98%，总算是要滚蛋了。
01
青客公寓破产清算
2019年11月6日，青客公寓登陆纳斯达克挂牌上市，这一刻成为它最高光的时刻，风光无两。
副总裁当日发文：
“青客新起点，租赁大未来！”
是年10月8日，长租公寓品牌青客公寓正式向美国证券交易委员会提交首次公开募股（IPO）文件，计划在纳斯达克上市，预计融资一亿多美元。
尽管自如、蛋壳公寓两家头部企业此前多次传出赴美上市消息，但“长租公寓海外上市第一股”的头衔终究是花落“青客公寓”。
开盘涨2.06%，报17.35美元，随后涨幅一度扩大至11.76%，仿佛预示着长租公寓更大的行情要来了。
可惜事与愿违，青客公寓出道即高光；万万没想到第二年就遇到了长租公寓“爆雷潮”。而在连年亏损的业绩下，青客公寓犹如大厦将倾岌岌可危，旗下的青客租房也早已资不抵债，被曝破产清算。
上海市第三中级人民法院于18日发布案件公开公告，该院于2022年1月4日裁定受理上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司破产清算一案，公告显示，其债权人应在3月20日前进行线上申报债权。
简单来说：上海青客公共租赁住房租赁经营股份有限公司正式进入破产清算程序。
没有退市，但破产了。
02
连年亏损，股价大跌
青客公寓做的业务非常好理解——长租公寓。
所谓“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是将业主房屋租赁过来（类似于二房东、甚至三房东），进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。
相对于传统租赁市场上租客的租赁时间一般为一年，长租公寓没有被逼迁（至少那会儿还没有）的烦恼，逐渐为大家所接受。
长租公寓在北上广深等一线城市发展较为成熟，2018年经济工作会议中明确提出：
加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，要发展住房租赁市场特别是长期租赁。
于是，长租公寓变成全国化了的住房方式。
进入2018年以后，长租公寓的利好开始满天飞，嗅到苗头的企业早已提前布局：
2015年，绿城中国和优客逸家合作，在杭州成立了合资公司，联合运营杭州的长租公寓。
2016年7月10日，世联行公告称募集资金总额不超过20亿元，投入长租公寓建设项目。
2017年，佳兆业在今年宣布进军长租公寓领域，随后推出寓享空间。
截止2017年底，万科泊寓已已经布局21城，获取房间7万间，开业超2万间，计划2018年拓展45万间。
2017年12月，碧桂园对外发布自身长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，正式进入租赁市场，计划在三年内建设100万套长租公寓。
......
在政策的加持下，市场是一片热闹；相对于已经有成熟体量的大房企们，市场也涌现出一大批新玩家，好比蛋壳、自如这样的“长租新势力”。
青客就是其中之一，不过它无论是规模体量、品牌知名度、还是融资金额，都位居自如、蛋壳公寓之后。
成立于2012年的青客公寓，共获4轮融资，最近一轮融资是2018年4月完成的数千万美元C轮融资，四轮股权融资总规模超过一亿美元，共运营97621间房间。
一轮又一轮的融资，市场前景也十分广阔，甚至官方也为他们站台背书，发了一大堆文件支持长租公寓的发展，但是业绩却难看得要命。
其主要收入来源为租赁收入。
按理说，当包租公、包租婆是个非常舒服的盈利方式，躺着就能把钱赚了，可青客不光是不赚钱，还不断在亏钱，并且烧钱的速度快到不敢想。
2年多时间，青客公寓亏损高达11亿元。
光是从他们向纳斯达克提交的上市招股书的财务数据看就不得了，青客公寓2017年和2018年的营业收入为5.23亿元和8.90亿元；净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。
一年赚得还不够亏的，差点还要再倒贴一年的收入进去；况且，这数字还是招股书里的，肯定是通过会计手段美化过的，真实的亏损只怕要更大。
怪不得要着急忙慌赶着上市，青客要比自如、蛋壳更着急通过上市来降低资金压力。
再说，租金贷、空置率、甲醛房、资金链断裂等问题，随时可能成为压倒长租公寓的最后一根稻草。积极上市寻求二级市场补血，充足弹药才有可能在行业竞争中游刃有余。
不过青客公寓上市后始终没能解决盈利问题，连国家级“退堂鼓演奏大师”潘石屹都认为长租公寓的商业模式并不可靠。
不建议做长租公寓，因为这个生意是亏的。
没有持续、稳定的盈利，管你题材再怎么诱人，能涨一时，也不可能涨一世。
那么反映到股市上的情况，不难猜想了。
青客公寓在2019年上市当天发行价为17美元，首日收盘每股报17.64美元，市值超过8亿美元。此后股价还曾一度攀升至20.44美元/股。
但不久后便开始震荡下跌，而从去年8月以来，公司股价便已跌破1美元，目前最新报价为0.47美元/股，相较于高峰时股价已经跌超97%。公司最新市值也只有2271万美元。
100块跌得只剩3块，白菜价已经不能形容其股价。这钱股民干脆也不要算了，打包一下，割肉退场，换个盒饭吃算了。
03
长租公寓，还有活路吗？
苏东坡有诗云：春江水暖鸭先知。
放在企业上，也是同样的道理，一个公司好不好看高管，要是管理层都没什么信心了，说明离跑路不远了。
青客是2019年11月上市的，但仅仅上市两个月，其管理层就开始谋划“集体跑路”。
2020年1月开始，青客公寓的董监高成员频繁发生变动，公司首席财务官、财务总监、高级副总裁、首席战略官、首席运营官相继离任，到2021年1月，青客公寓创始人、担任公司董事会主席和首席执行官的金光杰也因个人原因离任。
美国大部分公司上市只是起点，中国大部分公司上市却是终点，纯粹是想大捞一把，再套现跑路，这点在青客公寓的身上得到完美印证。
2020年，风口上飞舞了两年多的长租公寓步入寒冬，去年爆雷潮、甲醛房、针孔摄像头等引爆公众信任危机的事件以来，已有超过20家长租公寓品牌相继“阵亡”，哪怕是头部企业也不能幸免。
于此，全社会都开始质疑长租公寓。
这里我得为长租公寓伸冤，其逻辑是绝对没有问题的，这个概念本身没有任何不妥，是那帮企业把它玩坏了。
在过去的很长一段时间里，中国的住房租赁市场一直发展得比较缓慢，公租房虽然解决了一部分人的租房问题，但难以覆盖日益增加的租住需求。
而规模化规范化的长租公寓不仅符合市场需求，也有利于存量资产的盘活，是住房租赁市场的重要组成部分。
另一方面从企业端来说，发展长租公寓、参与住房租赁市场也契合当前各大房企转型的需求。
所以，长租公寓的出现是绝对符合市场需求的。尤其是大型城市，完全依靠房屋买卖是无法解决需求问题的。
需求没问题，那就是供给出了问题。
一锅好汤全让“老鼠屎”们给搅和了。
与传统的“包租”模式不同，长租公寓实行轻资产代运营是为投资者、业主端提供运营服务的运营模式，可以视作一种资产管理平台。
它的商业模式、盈利模式很简单，一句话就能给你说清楚：
通过低价收取房源，通过再装修、管理服务提升房源价值，再以相对高的价格租给租户，从而收取租金差。
这一模式实现盈利有两大前提，即房源收取价低于租金价，且房源要能够租出去。
那么特点就非常明显：1.轻资产运作。2.杠杆游戏。3.讲究资本运作。
这三个特点又十分契合互联网的打法，于是就像狗鼻子闻到了屎一般，互联网思维再一次和人民大众衣食住行密切相关的行当结合到了一起。
为了加快拓展速度，部分长租公寓企业引入了“互联网打法”——以高价收取房源，快速再装修后以较低价出租抢占市场，迅速提升管理规模，以规模优势获取高额融资，继续扩张。
资本运作是最重要的一点！高收低租跑规模的融资模式、租金贷等等资本游戏贯穿整个长租公寓发展历程。
各种互联网思维的加持，行业的规模跑的太快了，根本没时间沉下心来做改造，做运营，做成本分析，导致整体非常焦躁，就像前两年的共享单车，以及网约车。而这个行业的支付场景没有那么频繁，那如何实现规模增长？就不停的租，然后不停的转租呗，直到这个循环烧光了进来的资本。
回到上面所说，长租公寓玩的是互联网那一套，一旦资本运作玩不下去了，资金出了问题，整个供应就会塌方，所以我们看到了2020年大规模暴雷发生了一系列光怪陆离，让人气愤不已的现象。
回到行业本身，长租公寓本身真的没有什么错，是让想赚快钱的企业把风气给带坏了。
现在是进入了一个深度调整的时期，待到包租模式的“重资产”盈利模式站稳脚跟，提升运营效率和出租率将取代规模竞赛，运营能力与服务质量成为真正的护城河。
那时，长租公寓一定可以重新出发。
