01
楼市回暖了？
2021年的楼市，高开低走，上半年热火朝天，下半年冷如寒冬。
疫情导致全球经济形势严峻，中国没有通过再次刺激房地产的方式拉经济。赌地产回暖，赌中国将会再次通过房地产拉动经济，而大举激进囤地，疯狂上杠杆的地产商们，在去年输的一塌糊涂。
北上广深等一线城市的成交量惨不忍睹。
在2021年1月份的时候深圳的二手房月成交量还有7724套，结果到了12月份月成交量就只有2600套了，年初和年末的月成交量相差了5124套！
上海全市二手房成交量腰斩。去年7月份最新数据显示，外环内二手房成交量环比下降17%，上海全市二手房成交仅不到2.5万套，较年初减少近50%。
北京楼市从烈火烹油之盛况，到残垣断壁之衰落，都经历了一遍。
3、4、5月份平均算下来每个月在2万套左右，行情一路高涨，价格也涨了很多。但是等到9月、10月，伴随着教育双减政策，恒大的危机，北京对家庭购买二套房限购加码，银行停止放款、海淀部分小区推出二手房指导价等因素叠加，市场迅速降温。9月是12000多套，10月9000多套，11月11000多套。也近乎是腰斩了。
一线城市尚且如此，更别说其他二三线城市了。并且，还有很多知名品牌房企暴雷。
百强规模房企像恒大、佳兆业、融创、阳光城、花样年等房企纷纷出现暴雷或美元债违约。
全年超340家房企申请破产，陷入流动性危机的地方房企更是不知凡几。
然而今年开年后，楼市似乎隐隐有低开高走的迹象。
前几天，国家统计局发布了2022年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。
一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%，北上广深统一止跌回稳。
北京和上海更是开始回升，从春节期间上海的“一枝独秀”就不难看出，在大量的供应之下，“小阳春”有了一丝丝苗头。
二线城市同样在止跌企稳，新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%。
二手房方面，一线城市二手住宅环比上涨0.1%，二线城市二手住宅勉强企稳。
从主要城市在今年1月的成交数据来看，这是楼市要回暖了？
02
六大利好连发，“政策底”到了？
楼市是一个带有明显金融属性的固定资产，必然会遵循“量在价先”的原则。目前，各地楼市成交量基本在大跌中企稳，而后略有回升，隐约有底部反弹的迹象。
为此，有不少人判断：2021年是房地产调控大年，那么2022年便是行业大洗牌后，筑底回升之年。
这一点，从官方给出的信号，便可见一斑。
一改年初、年中，几乎平均每天一条的调控政策，从12月开始到现在，连给楼市送了6个大礼包，摆出一副大架势要拉一把房地产。
第一，全面降准。
12月3日，总理与国际货币基金组织开会提到“适时降准”。
没过几天，央行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，并且是全面降准。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。
对于购房者而言，房贷审批更容易了。
第二，发改委喊话，鼓励大家买房。
1月16日，国家发改委发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，在通知中明确提出要：
“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
在官方文件中，针对房地产这样的提法是非常罕见的。从1998年房地产改革以后，时隔24年，国家发改委头一次喊话，让大家春节买房。
第三，全面降息。
1月20日，央行公布最新报价，LPR迎来双降，1年期降低10个基点，5年期以上降低5个基点。和买房者最密切相关的5年期以上LPR，这是自2020年4月以来，时隔21个月首次出现下降。
不少城市在降息的刺激下，放款速度大大加快，少部分银行基点也降了。现在趁着信贷放松的大行情，一线城市已经开始回暖。深圳的成交数据已经上涨30%，原本被“二手房指导价”被干倒的中介又开始躁动了起来。
第四，“三道红线”放松。
中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布通知，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
第五，多个城市的楼市调控力度出现松动。
杭州，成都等等放松了土拍的限制，说直白点，已经在鼓励房企积极拿地了。随着杭州，成都等城市放松对土拍的限制，后续肯定会有更多的城市跟进。
第六，降首付、降利率。
广东佛山，非限购区域首付降至2成，南宁，二套房首付从4成降至3成，重庆、赣州、菏泽先后出手...短短一个月，降首付、降利率、降契税，来势“汹汹”。
“楼市宽松”的信号越来越多，包括央行三季度货币执行报告，还删除了“坚决不搞大水漫灌”、“管好货币的总闸门”描述。
政策越来越放松，甚至还有不少刺激措施，成交量也在回升，这是楼市真的回暖了？
03
大跌不言底
去年9月27日，央行网站上发布了一则消息，介绍了央行货币委第三季度例会内容，其中明确提出两个“维护”：
维护房地产市场健康发展和维护住房消费者合法权益。
第一次在这样的会议提及房地产。
10月15日，在2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示：
今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。
讲话的潜台词就是在说：房贷的限制要放一放了。
个人房贷不能全部卡死，卡死的话没人买房，开发商全得完。其次是开发贷款不能全部卡死，还了旧的可以借新的，不然谁也开不了工，所有楼盘都得烂尾。
央行公开表态，说明银行普遍都做过头了，不然如果只有一两家，单独约谈即可，用不着公开说。
房贷利率增长得太快，有些地方首套房贷利率就接近甚至超过6%了；甚至大多数情况下，银行直接不给贷款。
只差拿着扩音喇叭到处喊：你们先别买房了。
结果是把各地的楼市都玩烂了，以至于影响到经济运行。不然，按照现在的情况，会出现大规模的烂尾楼的风险。最后倒霉的还是刚需老百姓。
并且，2021年三季度建筑业GDP同比下滑1.8%，房地产业GDP同比下滑1.6%。房地产在中国经济的比重之大，大家都心知肚明，把房地产打垮，金融风险怎么解决？与房地产相关的30多个产业怎么办？地方政府的财政怎么办？
所以，现在我们看到的所有刺激楼市，或给楼市松绑的措施、政策，实际是在纠偏，让楼市调控的手段不至于太过分，一股脑儿把楼市打死了。不然楼市还没被打下来，经济先撑不住了。
我们现在看到的，不过是在下跌过程中一个局部反弹罢了，是一个“下跌中继”。
再次强调一个长久以来的观点：楼市的黄金时代已经过去了，大跌不言底！
任何一个有投资属性商品的价格涨跌一定要谨记一个原则：
趋势向上，不看压力；趋势向下，不看支撑。
有时候你以为是技术性调整，在杀估值，其实是在杀逻辑，整个大环境逻辑已变，身处其中之人不自知。
2000-2008年，是土地价值被低估的红利。
2009-2016年，是加杠杆、金融扩张的红利。
2017开始，是红利期进入去杠杆周期。
2020年-2021上半年，是楼市辉煌时代的一曲挽歌，“房住不炒”元年正式开启。
到了今年初，虽然政策松绑了，成交量回升了，但楼市的下跌趋势没有反转！销售面积、销售金额、新开工面积数据，同比2021年，全部转负！
更为重要的是，现在人口不增长了，甚至要转入负增长，长期趋势看潜在的购房者数量只会越来越少。
换句话说，未来十几年的时间里面，中国楼市整体面临着刚需减少、供大于求的问题。
其实在2019年后，楼市的刚需人口就出现负增长，不过房价没有跌，反而在继续涨。这是因为，依靠改善型的购房者支撑起来了。
不过根据估算，在2030年后，无论是刚需型还是改善型，购房者比例会全面下跌，直到本世纪中叶都没有办法再恢复到2008到2028年的水平。
这段时间便是房地产逐渐退出中国经济支柱地位的时候——2030-2050年。
从人口的视角看，中国房地产在面临全面衰退之前，还会有一个10-15年的分化期。
现在我们正处于这个历史阶段。
但这一阶段并非意味着所有人都能享受的利好，是分化期，即强者越强，弱者越弱。
因为，改善型住房的需求，门槛是要远远高于刚需住房。本质是少数人和少数地方玩的金钱游戏。
而大部分地方都会在一个小幅度反弹后，开始连续的阴跌行情，从北到南，从西到东。
正如郁亮在万科集团2022年会上的总结发言上提到的：
房地产将进入“黑铁时代”。
什么是黑铁时代？
在古希腊神话中，黑铁就是弱肉强食，痛苦和烦恼充斥人间的时代。
对于房地产来说，黑铁就是行业洗牌加剧、优胜劣汰、挣小钱、挣辛苦钱的时代。
这个时代，已经来了。
