还是熟悉的配方，但只怕不会是原来的味道。
01
楼市松绑？
今年“两会”，政府工作报告里，再提“房住不炒”、“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期），重申“因城施策”，强调“租购并举”，提出“保障好群众住房需求”、“房地产业良性循环和健康发展”……
总体的措辞，比之以往略显温和了一点，尤其提到“稳地价、稳房价、稳预期”，潜台词就是在说：不希望看到楼市大跌。
而且在此之前，上面传来的讲话精神，也有一段时间没重点提到“房住不炒”，近两三个月提到的频率也少很多了。
自一月之后，一大片城市开始放松了调控政策。
上个月，山东菏泽松绑楼市的消息传得沸沸扬扬，无房无贷的购房者首付比例从原先的30%降低到20%。
菏泽是个三线城市，在2021年下半年那波楼市寒潮里，菏泽的房价也是一降再降，很多开发商都挥泪甩卖，结果发现价格打骨折还是没人买。
土地财政的依赖，搞得实在难受，最终开启降首付促销。
在菏泽的购房首付政策拉低标准线后，各地纷纷效仿，开始救市。北海、自贡、南宁、重庆、赣州和佛山等等城市宣布下调房贷首付比例，由原来的的最低30%降至20%。
这一松绑，像是捅了马蜂窝，立马各地的楼市松绑出现“城传城”现象，接二连三都把政策放开了。
广州的新房，不限购了；部分银行，不再查首付来源；停了两三年的转按揭，也上线了；惠州大亚湾甚至还直接把“首付贷和0首付”这种野生杀器，也祭了出来。
从一线城市，到二线；再从二线“传染”到菏泽、北海这种三四线。似乎，全国各地被压抑已久那情绪瞬间爆发出来。
去年还在搞地产调控“军备竞赛”，一个个争先恐后出调控措施，巴不得一天一个调控文件。
这才过去多久？限购和限贷放宽了，买房的卖房的都松绑了，金融手段也大力扶持，难不成又要下场救楼市了？
02
郑州再推“棚改货币化”
开年两月余，55城密集发布利好楼市政策。
各地在政策上的松绑，丝毫没有停下来的意思，大有会继续扩大的趋势。但总的来说，还是比较克制，没有大开大合，一个个都在悄咪咪突破去年自己套上去的“枷锁”。
然而，历史经验告诉我们，每一波趋势的形成过程中，虽然总体会显得谨慎、克制，但绝对会冒出一两个敢为天下先，敢第一个吃螃蟹的出头鸟。
这回郑州，一个往年在全国楼市你追我赶的激烈角逐中不那么突出的二线省会，第一次顶在了最前线。
日前，郑州市出台楼市“19新政策”，全面放开限购限贷：
1.引导金融机构降低住房贷款利率。
2.首套房贷款结清，购买二套房可实行首套房贷款政策。
3.鼓励老人来郑投资自理，让家人买新房。
4.实施货币化安置。对尚未开工的安置房，鼓励拆迁人选择货币化安置。
5.在郑州缴纳住房公积金的农民工购房可申请住房公积金贷款。
6.土地拍卖保证金最低比例降低20%，成交后1年内可分期支付。
.......
从政策力度来看，几乎是想通过行政刺激，添柴、浇油，再点上一把火，强行拉一波楼市。
郑州“19条”施行后，效果立竿见影：有二手房一日涨价18万。
更让人觉得震惊的是，光是“19新政策”，还嫌不够，直接上了楼市核武器——棚改货币化，起手就是王炸。
上个月，郑州市召开“郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会”，会议明确提出要：
“大力推进安置房货币化安置，鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置。”
毫不夸张的说，郑州放的大招一次用足，力度之猛，在两年的楼市调控政策中，全国罕见！
当然，郑州之所以敢出狠招、下猛药，跟地方的经济以及楼市情况密不可分。
自2019年以来，郑州新房销量持续下跌。尤其是2021年下半年以来，受行业整体低迷、暴雨、疫情等影响下，郑州楼市成交明显萎缩。
据统计，2021年全年新房销量不及2018年的一半！
众所周知，楼市的景气度与否直接影响到地方收入，在去年接二连三的疫情、灾情后，郑州的财政急需一波“回血”。
03
棚改货币化，到底有多大威力？
说到这，很多人可能还理解不了，为什么棚改货币化是调控房价的大招，甚至说是助推房价上涨的“核动力发动机”。
首先来明确一个概念——什么是“棚改货币化”？简单来说，就是政府请客、财政买单、国开行操办、央行给钱来支持政府搞拆迁，城市建设。
通俗点讲：你家的老房子要拆迁了，之前是补偿你几套新房，现在改成直接给钱了，让你拿着钱自己去买房住。
按理来说，这是一件好事：毕竟棚户区改造，住在里面的大多是贫苦人群，之前搞拆迁，说是“以房换房”，但真等新房盖好，最快也得两三年，这一段时间住哪去？现在好了，可以直接拿钱买房，再也不用担心补偿的房子自己不喜欢了。对于地方政府来说，不用“以房换房”，意味着自己能节省出来一个地块继续搞“招拍挂”，这笔收入可比区区补偿款多得多。
但凡事有利必有弊，棚改货币化的弊端，有两个：
第一，短时间内激增的住房需求，会刺激楼市虚假繁荣，于是三四线城市今年以来房价飙升。
第二，补偿款从哪出？只能是地方政府找银行贷款，于是地方债务风险加剧。
2008年以来，棚改逐渐从实物化安置转向货币化安置，棚改货币化也在房地产去库存的过程中起到了很大的推动作用。
从2014年到2017年，棚改货币化安置比例从最初的仅9%左右大幅提升至接近60%，部分省市甚至高达70%甚至90%以上。货币化安置比例明显上升后，对三四线城市房地产销售、房价和地价起到了明显的助推作用。
2014年那会儿，全国楼市持续降温，房价走低，跌声一片。
杭州的某楼盘销售价格狂降6000元，原本1.8万元左右入手的业主，一夜之间“损失”超过50万元。
随后，70名老业主聚集售楼处，拉起横幅，提出退房，争取补偿，场面一度失控。
从杭州到南京，从二线城市到小县城，这种场景一而再再而三上演。
房地产商因为房子难卖，欠银行的贷款还不上，有比较大的经济风险。很多房地产公司、设计院、工程公司等等都在裁员。
地方土地卖不出去，财政赤字严重，地方政府债务高企。少了房地产的拉动，GDP的增速也不好看，马上破7。
在强烈的路径依赖下，抬出了两个大杀器——涨价去库存和棚改货币化。
在棚改货币化的推动下，全国房价迎来普涨，不是个别区域、个别地区的涨，是“鸡犬升天”式地涨价。
就连以往默默无闻的三四线城市的房价都经历了快速上涨阶段，最高涨幅在100%以上。
人口输出型的山东菏泽市，房价从2016年的5000元/平涨到接近10000元/平。
安徽蚌埠棚改货币化安置率达到了70%以上，更是成为了2017年房价最耀眼的三四线城市，新房备案价出现了突破1.5万/平的现象。
一二线城市持续暴涨，三四线城市的房价直追一二线城市，这就是棚改货币化的威力——房价翻倍仅仅是起步价而已。
04
货币化卷土重来，房价还能涨吗？
郑州这波操作，除了是想重启棚改货币化这个去化大杀器来拉楼市一把之外，还有个意义就是给其他城市当当出头鸟，试试来自北京的猎枪是否会响起。
万一没被打，那就蜂拥而上。
遗憾的是，我们已经形成路径依赖。
棚改带来的货币化，就像是放水，在经济下行压力增大的时候尤其好用——虽然放水不能救未来的债务，但可以救当下的经济。
至于以后会怎样，已经难以预料到那么多，时下最让人关心的问题是，一旦棚改货币化的口子再次打开，房价是否还能迎来新一波的起飞？
首先，从周期来看，楼市确实有触底反弹的可能。
纵观历史房地产市场变化情况，市场周期平均每轮3-5年，三个周期峰值依次为2010、2013、2016年。
2008年次贷危机，国家4万亿计划出炉，2010年迎来房地产周期第一个峰值。
2011年银行收紧，多城降价促销，央行多次降准降息，2013年迎来房地产周期第二个峰值。
2014年经济下行地产寒冬，放松限购限贷、货币宽松，2016年迎来房地产周期第三个峰值。
到了今年，经历一轮打压，楼市形成一个谷底，利好政策密集出台，新一轮周期蓄势待发。
其次，短期内房价要上涨的要素正在集结。
一是让有钱人有意愿去买房。（即释放涨价、利好的信号，现在正在发生）
二是让不算有钱的人，有能力上车。（信贷放宽，让他们撬杠杆借钱买房，现在正在发生）
三是让没钱买房的人，有钱买房。（棚改货币化，直接发钱）
只要有足够的人，愿意买房，有能力买房，房价就能获得上升动力。
从这两点看，的确在短期上，房价上升的动力已经形成；但实际发展还存在相当大的不确定因素，就算要涨，大概率也就是一个超跌反弹或者下跌中继。
因为我们目前看到的所有利好地产的消息，都有极大的不稳定性，楼市受打击是由于政策，松绑楼市的也是政策。而各地看似在大张旗鼓，张罗着刺激房地产，提振的活，实际上都在试探。
试探是不是在经济压力大的情况下，可以不那么坚持“房住不炒”，可以不把房地产压得太死。可是，一旦高层有明确的信号释放出来，所有地方上做的试探还是会一夜回到解放前。
2015年房地产暴涨之后，在中央的三令五申下，货币化棚改安置实质上已经退出了市场，因为这个政策代价太惨痛了。
为什么这几年都在说房地产去泡沫、去金融化，就是风险叠加得太高，高到让人感到后怕。
无论是货币化的棚改，还是地产泡沫，本质上是赚断子绝孙的钱；生育率已经崩了，人口即将开始负增长了，再来一次鸡犬升天的房价普涨，几无可能。
正如同十几年如一日看空房地产的郭主席所说：
押注房价永远不会下跌的人将会付出惨痛代价。
