寒冬将过，春天还会远吗？
01
地产终将穿越周期
房地产行业面临行业周期性变化，过去的2021年可谓跌宕起伏，从恒大的暴雷到众多中小房企的破产，整个行业可以说进入了艰难时刻。
也很难想象作为中国支柱性的行业面临寒冬时刻，在过去的20年间，中国的房地产行业蓬勃发展，促进整个社会经济进步，提供更多就业岗位，造福于社会和公众。
从2002年开始，房地产商的名字就霸占了各大富豪榜。2009年的胡润富豪榜前10富豪中，甚至有8位都是房地产出身。
（2009年胡润富豪榜）
十几年后，最新的胡润富豪榜前十里，已经没了地产商的踪影。
但从更深层次来看，真实的原因是供需结构失衡了。
需求收缩：疫情之下经济发展势头不似之前强劲，国人消费观念偏向保守，这种时候大多选择将财产储存起来，不会超前消费，甚至会倾向抑制消费。
供给略有富余：根据黄奇帆的数据，如今一二线城市是供不应求，但是其他城市的房子供给较为充足。
面临这种市场低迷的趋势，国家也开始释放信号，积极鼓励楼市的未来发展。
中共中央政治局4月29日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，审议《国家“十四五”期间人才发展规划》。
会议指出，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”
首先，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。是在喊话各地方根据自己的实际情况出台救市政策。
目前，已经有超过80个城市出台松绑政策。
其次，优化商品房预售资金监管。也就是意味着，对预售资金的监管更加灵活变通，让房企产业链流动来，先让房企能够动工。
总之，纵使整个行业的情况不容乐观，在时代的洪流之下，大浪淘沙，留下的总是金子，在这里我们略说一二。
留在岸上的房企背后究竟有着什么核心秘籍？
02
稳健的基本盘，营收盈利双拉动
龙湖披露的2021年报显示，龙湖集团实现营业额2233.8亿元，同比增长21%；归母核心净利润为224.4亿元，同比同比增长20.1%。
面对时代发出的危机与挑战，龙湖做了什么保持营收与盈利的双增长？
龙湖集团拥有多航道支撑，持续探索TOD项目。截至2021年底，龙湖的 TOD 项目已经覆盖 20 余座城市，已开发 TOD 项目约 80 个。
龙湖集团为了进一步确保投资精准度，提升项目管控能力。在2021年，集团共计新增122幅地块，新进湛江、盐城、鄂州、宁德、湖州、金华6座城市，新增土地储备总建筑面积为2355万平方米。
龙湖业务分部较为均衡，业务已遍布环渤海、西部、长三角、华南、华中五大城市群的69个城市，约85%的货量集中在高能级城市的价值区域，且成本合理，为盈利的持续增长奠定基础。
除了龙湖的稳健经营、精准投放、业务均衡，滨江集团在其2021年财报中也交了一份漂亮的答卷。
滨江集团实现营业收入379.76亿元，同比增长32.80%，其中房产销售营业收入366.73亿元，占总营收的96.57%，归属于上市公司股东的净资产205.79亿元，较上年同期增长12.03%。
滨江集团也实现了营收、盈利的双丰收，从滨江集团的发展策略来看，滨江集团坚持稳打稳扎，持续发力，合理布局自身产业。
滨江集团发源于杭州，近年来，也不再局限于杭州市的区域龙头，逐步将产业范围从杭州市扩展到浙江省，再延伸至省外。
另外，土地储备也是一家房企的核心。滨江集团新增土地储备项目38个，优质、足量的土地储备为其未来可持续发展提供良好保障。
新希望集团是中国农牧业企业的领军者，新希望地产作为集团产业中的一部分，也展现出稳健向上的发展趋势。
新希望在2021年年报中披露，新希望地产营业收入378.6亿元，同比增长24.15%；净利润31.15亿元，同比增长9.62%。
新希望地产秉持长期主义，坚持朴素的生意逻辑，坚守盘面，稳健经营。
新希望地产的稳健表现在财务结构的健康、现金的充裕，以及利润的稳步增长。2021年新希望地产销售回款现金484.7亿元，同比增长2.76%，连续多年增长，回款率维持在90%以上的较高水平。
并且，2021年新希望地产经营活动产生的现金流量净额为42.23亿元，连续3年为正，现金流充沛，经营情况较去年稳步提升。
在债务结构方面，2021年新希望地产有息负债为353.83亿元，同比下降3.19%。其中，短期有息负债占比25.12%，长期维持在30%以下，始终保持良好的资本结构，经营健康安全。
稳健的财务面的背后体现的是新希望地产的精准布局，坚持区域深耕，保持投资定力。
新希望地产坚持区域深耕，先区域后城市，投资布局选择偏向有产业支撑、人口导入型的新一线、强二线城市。
从新增土储看，新希望地产保持投资定力，拿地合理、谨慎、精准。2021年新希望地产总获地15宗，投资约150亿，相较于此前300余亿元拿地金额明显下调。
打造数字化平台，专注品质与服务。
新希望地产以“产品为根，客户为本”的经营理念，更是其保持营收盈利双增长的精神指南。
在产品定位上，新希望地产对自身产品的要求是充分尊重土地，坚持走差异化路线，专注“中高端”改善产品，重视市场口碑，力求将产品做出食品级的安心，坚持整个产品研发建造流程的透明化。
为了给客户提供更加周到的服务，新希望地产构建数字化客户服务平台“希望云社区”，持续提升服务能力。
2021年7月，新希望地产官方客户服务平台“希望云社区”正式线上，该平台集在线售房、售后服务、物业基础服务、美好生活增值服务于一体，是链接地产、物业、文旅、农业食品等产业的客户服务平台。
在以“客户为本”的宗旨下，新希望地产把客户满意度放在重要地位，精耕产品、专注服务，促使产品力、服务力等多方面持续提升。
美的置业作为美的集团的一个产业布局，在2021的年报中，业绩数据也大放光彩，提升产品服务品质，打造科技化项目战略也是其发展之道。
报告显示，美的置业2021年营业收入增加4成至737亿元，毛利同比增长16%至135亿元；核心净利润同比增长14%至55亿元，业绩核心指标维持双位数增长。
美的置业坚持多元化发展，立足房地产开发基本盘，提升物业服务品质，向智慧健康空间服务商升级。
美的置业的住宅开发业务践行产品主义，将构建“根据地+卫星城”的布局模式，贯彻区域深耕和城市升级战略；物业服务板块夯实基本盘，不断提升服务品质；
产业生态板块立足打造科技＋智慧人居，积极培育新增长曲线。
美的置业用多元经营驱动企业内生力。睿住资本作为美的置业旗下一家拥有制造业基因的地产CVC，以“空间科技化”为核心发展逻辑，涉及的项目覆盖云迹机器人、视声智能等，构建起智慧、健康、绿色、环保、低碳为特色的生态圈。
03
结束语
大时代的变局之下，大家都在说能活下去就不错了，为什么上述企业不仅活下来了，还能保稳健的发展速度？
成功的企业都有相似的路径，不幸的企业各有各的不幸。
如此看来，坚持长期主义原则、稳健经营、精准投资、区域深耕，打造高品质产品，优化产品服务，也许是房企可持续发展的商业秘籍。
地产的寒冬终将过去，春天离我们不远了。
