他们真的拼了。
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停贷，遍地开花
一股“停贷风”，迅猛地刮起来了。
从目前已有的资料来看，这股风的起点可以追溯到6月30日。那天，江西景德镇恒大珑庭项目的全体业主发出了一封公开信——
项目方须在2022年10月底复工，否则将在2022年11月强制停贷。
说起来，瓷都人民选择“破罐子破摔”，实属无奈。在发出那封信之前，恒大珑庭已经全面停工一年多了，项目监管资金耗尽，业主多次维权没有结果。
仔细瞧这封公开信，注意，他们没有使用“断供”一词，而是用了“停贷”。两者的区别，有媒体已经指出来了：业主们要求的是中止向银行申请贷款，而不是中止向银行偿还债务。换句话说——
我不是停止向你还款，而是停止向你借款。
瓷都人民还是很机智的，背后恐怕有高人指点。
景德镇打响第一枪之后，武汉、郑州、西安、长沙等多地的业主纷纷站起来宣布强制停贷。截至我写作本文的时候，网上流传的一份统计表上，已经有多达100个项目的业主宣布了强制停贷。
▲图源网络
有意思的是，这份流传的名单中，恒大名下楼盘占了近1/3。我研究了一下，这些强制停贷的告知书里，有几个共同点——
第一，都是停工、烂尾楼盘，时间多在一年左右。
第二，矛头指向的重点，在银行。
按照以往的逻辑，业主维权的对象都是开发商，拉横幅、发布告、大闹售楼部啥的。但这一次，业主们眼看开发商已经摆烂自身难保，只能把目光瞄向银行。他们的问题也很犀利——
银行作为贷款方，为何在房子主体结构末封顶前发放按揭贷款？
为什么将按揭贷款资金违规划入非监管账户？
银行也是监管方之一，为什么没有履行资金监管义务？
既然房子迟迟不动工，那就暂停还贷了，这些业主们生生地造出了一个楼市新词，并且选择和银行正面硬刚——
一日不复工，一日不还贷。
业主们的愤怒和无奈可以理解，守着烂尾楼还得每月还房贷的煎熬，经历过的人都懂。但这个做法，其实风险很大。
主动断供的后果，大概率是被银行起诉、上征信黑名单，甚至房子被法院查封拍卖，同时被银行追责。
此前燕郊业主断供的例子就在眼前——
被银行起诉，判罚其还欠下的贷款外，还得额外缴纳罚息、律师费等近20万。
钱房两空，还背上了官司，上了征信黑名单。
此中原因在于，你和开发商签的合同，和银行签的合同，是不一样的。而法律有一个叫做“合同相对性”的原则，简单说就是——
不管房子是否烂尾，你都得还银行的钱。
有媒体采访了律师，如果遇到烂尾楼，对业主来说，比较安全的处理办法是走司法途径——
要求解除购房合同和贷款合同。
只能说，这一届的业主真的太难了。凑完首付凑月供，好不容易买上了房子，还得化身法律高手，和开发商、银行斗智斗勇。
2
烂尾楼之痛
每一份强制停贷告知书背后，都有一个让业主们焦心的烂尾项目。
从时间线来看，这些楼盘大多都是从去年开始烂尾的。也正是从那时候开始，房企们的处境，变得越来越艰难。
去年7月，许家印还在天安门上谈笑风生，到了8月，一个又一个坏消息就降临恒大，近2万亿的债务，让许家印压力山大。
恒大只是一个缩影。人民法院公告显示，2021年全国约有343家房企发布了破产文书，还不乏一些百强房企。
▲图源中房网
平均每一天，都有1家房企破产，剩下的，没暴雷就要烧高香了。
历经暴风骤雨，房企们终于熬到了今年，但没想到今年比去年更难。
债务压顶——
根据CAIC的数据，2022年6-7月200家核心房企境内外债券合计到期规模达到1755亿元。其中，民企占比接近70%。
房子难卖——
克而瑞最新数据显示，今年上半年百强房企累计销售操盘业绩金额同比降幅达到50.5%。
为了快速回款，房企们使出浑身解数，大蒜、小麦、西瓜换房，有些地方甚至搞出了街道办卖房、公务员进村卖房。
信用溃败——
今年上半年，有50多家开发商遭遇境外评级机构的近150次评级下调。正荣、融创、绿地……一个个头部房企停不下暴雷的脚步。
借钱艰难——
据中指研究院监测，今年上半年，房企共实现非银类融资（非银行金融资机构融资）4825亿元，同比下降了56.5%。
不敢拿地——
根据中指研究院的数据，今年6月，50家代表房企拿地总额同比下降63.6%。更夸张的是，8成上市房企在核心22城已有半年没拿地了！收缩代替扩张，成为了房企今年的主线，它们开始了一场悄无声息的大撤退。
现金流紧绷，还不起债，下一步就是项目停工，就是遥遥无期的烂尾。
一个经典的例子就是郑州，据克尔瑞数据统计，郑州有106个问题楼盘，涉及居民超过60万。要知道，郑州主城区总人口才759万，也就是说——
平均每100个人里就有8个人买到烂尾楼。
▲图源澎湃新闻
在这座被称为“全国楼盘烂尾率最高的城市”里，奇葩的事情一件接着一件——
维权业主被赋红码；“郑州最高学历楼盘”烂尾，670名硕博业主遭套牢，写7万字剧本维权……
房企摆烂，维权艰难，银行催月供，伤害都转嫁给了购房者。
在武汉，张女士掏空全家积蓄买的房烂尾了；
在大连，沈先生10年前买的婚房，孩子都上小学了，房子还没有完工验收；
在郑州，零下的严寒天气里，50岁的张果带着6岁的女儿住进了烂尾楼；
更经典的是在昆明，一个叫“别样幸福城”的烂尾楼里，30户居民搬进去过起了“野生”生活……
他们中的绝大部分都是工薪家庭，一套烂尾楼，几乎套牢了一家人大半辈子的人生，他们怎么也想不明白——
我只是想有个家，为什么会变成这样？
3
源头在预售制
吐槽房企不能解决根本问题，烂尾楼的根源，还在于预售制。
说起来，在全球范围内，房产预售制其实并不普遍。
例如在美国，大部分的房产都是现房销售，而且开发商在交房之前无法从购房者处拿到资金。在英国，虽然也可以分期，但购房的尾款，是在交房时支付。
从目前的资料来看，商品房“预售制”起源于香港，开山鼻祖是霍英东。当时叫做“卖楼花”——
就像在果树开花阶段，买家交钱买那个“花”，然后在花结成果时再摘那个“果实”。
值得注意的是，当时香港的“预售制”为了保障购房者的权益还有三条成文的规定——
一是开发商必须讲诚信，守契约，否则将被排挤；二是有律师行在中间做风险控制；三是政府监管到位。
1994年，内地出台《房地产管理法》，向香港学习了“商品房预售制度“。
当时，内地房地产业刚刚起步时，资金严重不足，自有资金的比例甚至不到10%。融资渠道和融资手段几乎只有银行贷款这一种。而商品房预售，则给了开发商用少量资金撬动庞大投资的机会。
比如说，一个投资5亿的楼盘，开发商自己只用出1亿出头。购房者付了定金，银行给了贷款，开发商拿到现款，然后，开发商再用项目以及已经收到的款项再加杠杆，放大银行贷款，进行下一轮开发——全是别人的钱。
给房企一个支点，他们真的可以翘起整个地球。
但说白了，商品房预售其实就是一个“空手套白狼”的游戏。凭着这个杠杆，他们撬动了一个巨大的房地产市场。
如今，商品房预售制度早已成了商品房销售的主要方式。国内各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。
“卖楼花”被引进内地，但“三大保障”却似乎荡然无存。央行早在2003年出台的文件就明确规定过，商品房必须在主体结构已封顶时才能发放个人按揭贷款。
预售资金监管，本是一道关键的“防火墙”。但在实际操作上，开发商们左右横跳，早早就把资金套出来了，要么拿去还债，要么继续拿地。风向一收紧，资金周转不过来，建房子的钱也就消失了。
背后的风险，几乎都转嫁给了购房者和银行。
4
尾声
预售制的问题，我们要用历史的眼光来看待。
早期，预售制解决了开发商资金不足的问题，增大了住房供给，把房地产市场搞活了。顺带着，还充实了地方的钱袋子，对经济发展有一定的贡献。
但随着时间的推移，预售制的弊端已经逐渐超过了它所能带来的价值。
这些年的房子质量，在肉眼可见地变差。面积缩水、货不对板、质量缺陷、延期交房……有的房子，甚至“交房即维权”。
当然，在烂尾楼面前，这些似乎都成了幸运。现在买房人已经非常卑微了——
只要不烂尾，啥都行。
太悲哀了！难道购房者掏空钱包、背上巨债，只能看着一堆烂尾楼无能为力？
其实，早在2005年，央行就开始建议取消房屋预售制度，改期房为现房销售。在那以后，取消商品房预售的呼声一直都有。2020年，海南还出台文件实行现房销售制度，成为我国首个全面实施现房销售的省份。
这么多年的呼吁才有今天的这点进展，其中的阻力，可想而知。看着那份长长的停贷名单，我思绪万千。这些业主，这些可怜的烂尾楼主，冒着征信被拉黑的风险，也要为自己呐喊，我深感敬佩。我再次呼吁——
希望早日取消预售制！
