一边高喊收缩，一边大肆抄底？
1
寒气袭击美的置业
自从任正非说要把寒气传递给每一个人之后，市场上到处弥漫着冷风。
放在地产界来看，千亿房企美的置业也没能幸免。翻开半年报，美的置业的寒气主要来自三个方面。
第一重寒气来自业绩。半年报显示，今年上半年，美的置业营业收入316.63亿元——
同比减少了4.2%。
更严峻的是归母净利润15.38亿元——
同比下滑了28.6%。
整个上半年，美的置业连同其合营企业及联营公司的合约销售金额约400.3亿元，和去年同期的825.9亿元相比——
下降了51%。
今年的美的置业还能否迈入千亿阵营，恐怕要打上一个问号。
第二重寒气来自员工减少。据说财猫的梳理，截至今年上半年，美的置业的全职雇员数量是12500名，而在去年底，这个数字是14908名。换句话说，半年减少了2408人，平均下来——
每天有13个人离开美的置业。
行业的一粒灰，落在美的置业员工头上，就是一座山。
第三重寒气来自资本市场。截至笔者成稿，美的置业(03990)的股价是8.65港元，但根据历史数据，这家公司的股价一度来到20.5港元。也就是说，相比于此前的高点，美的置业股价已经跌去——
57%。
三股寒气夹击之下，为数不多的暖风或许来自“钱袋”。年报显示，截至上半年，美的置业总现金及银行存款为305亿元，刨去受限制现金73亿和一年内到期的有息负债约135亿元，还有90多亿。和一众暴雷的房企相比，这个家底已经算厚实。
尽管目前粮仓还算扎实，但这并不意味着美的置业可以高枕无忧。
2
收缩还是扩张？
从半年报业绩会上的表态来看，美的置业给外界传递的信号是——
定力和收缩。
在地产界风声鹤唳的当下，这个策略是没错的。但看看美的置业的行动，却让人感到疑惑，似乎和“收缩”背道而驰？
按照业绩会上美的置业高管的介绍，仅上半年公司就收购了8个项目，交易代价约15亿元，新增权益货值62.9亿元。
这背后，美的置业做起了地产界的“白衣骑士”——
接连收购花样年、雅居乐、正荣、金科等暴雷房企的项目股权，涉及武汉、天津、无锡、长沙等多个城市。
截至2022年6月底，美的置业已经完成了29个项目的股权交易。当然，同时美的置业还退出了柳州、九江、大理等低能级城市，减少权益货值8.5 亿元。
比起所谓的“收缩”，美的置业似乎更想在行业低谷期来一场“抄底”，实现逆势扩张。
尽管目前现金流还算充裕，但从三道红线的情况来看，美的置业依旧踩中一条，目前为黄档房企——
净负债率44.9%、现金短债比1.73、预扣资产负债率70.3%。
值得一提的是，今年5月，碧桂园、美的置业、龙湖被监管机构选定为示范房企，发行债券获信用保护工具支持，但美的置业是三家示范房企中唯一“踩线”房企。
债务风险依旧存在，美的置业为何还是要逆势并购？要知道，当下出手确实有可能“捡漏”一些优质资产，但当年融创和富力的例子已经给出了前车之鉴，一旦并购的资产不能妥善消化，或者盈利能力未达预期，都容易导致企业陷入危机。
这个问题的答案，可以从美的置业的发展历程中寻找。
2010年前后，美的置业开启了积极扩张。势头有多猛呢？我们可以做一个对比——
美的卖空调，销售额从百亿到千亿，用了16年。
美的置业卖房子，销售额从百亿到千亿，只用了4年。
4倍的速度！美的置业的扩张凶猛可见一斑。在那段疯狂的岁月里，美的置业大举拿地，还不时以高价在各地拍下“地王”。这也带来了“副作用”，美的置业的负债率飙升，招股书显示——
美的置业2015年净负债率高达622.1%、2016年净负债率为624.7%。
更重要的是，在冲击千亿的过程中，对周转速度的极致追求，使得施工质量、安全问题很难得到保障。
一个惨痛的教训是2019年10月，美的置业位于贵阳的一个项目发生地下停车场局部挡墙垮塌事件，造成8人死亡2人受伤。
此外，美的置业在施工方面多次登上监管黑名单，还频频遭到业主维权。美的置业激进扩张的路上，浇筑了无数的血和泪。
2022年，美的置业定下的销售目标是1400亿元。但在2022上半年，美的置业仅完成了年度销售目标的——
28%。
当年蒙眼狂奔舍弃了质量和安全，如今疯狂并购冲规模，美的置业又将付出什么样的代价？
3
背靠大树，然后呢？
从名字就可以看出，美的置业属于美的系。
但很少有人知道，早在十年前，经过实际控制人何享健家族多番股权运作之后，美的置业已经被移到美的集团上市公司体外。
2018年10月，美的置业在港交所上市，这家公司真正的股权架构也被揭晓。资料显示，何享健儿媳卢德燕通过美的发展、美恒和美域三家全资控股公司，控制美的置业约80%的股权。此外，何享健与卢德燕约定为一致行动人。
换句话说，美的置业的最大股东和实际控制人依旧是何享健家族。
背靠着美的这棵大树，这些年美的置业获得了诸多便利。关于这一点，公众号“财熵”就曾做过分析——
美的置业早期凭借“美的”品牌知名度发家，管理层中很多是从美的电器调过来的。
美的置业利用大股东的品牌背书，获得媲美“国字头”房企的融资成本。
美的置业还获得了美的创始人何享健家族关联方的隐秘资金输血。
根据财熵的梳理，在美的的光环下，美的置业自2015年以来的综合借贷成本均未超过6%，还是房企里少数没有存量境外债务的公司。
遗憾的是，接受着大树的“输血”，美的置业似乎违背了大树的初心。美的创始人何享健曾说过“宁可走慢两步，不可走错一步”，但纵观美的置业的发展历程，却好像一直在“两步并一步”的飞速奔跑，偶尔还留下一地鸡毛。
这个结果，美的置业的管理团队难辞其咎。
很多人可能不知道，尽管何享健家族是美的置业的实控人，但他们几乎很少参与企业的实际管理，真正站在台前的是职业经理人团队。
翻看美的置业的管理团队，从董事局主席、总裁到副总裁等，清一色都是职业经理人。这点看看美的就知道了，职业经理人方洪波是有名有实有权的最高决策者，放眼中国企业界，这都极为罕见。
美的置业同样如此，以董事会主席郝恒乐为首的职业经理人团队，拥有极大权限和空间，而且收入不菲。以郝恒乐为例，Wind数据显示，在没有实现年度目标的情况下，他在2021年依旧有3243.3万元的薪酬——
相较上年同期增长了2270.5万元。
但反过来看，享受了巨大的权力和利益，是否也应该承担相应的责任和义务？
这个问题，值得美的置业管理团队认真思考。
4
尾声
回归到房地产行业的逻辑。
对当下的房企来说，能不能“活下去”，一个很重要的衡量指标是可支配现金流。
关于这点，我们在此前的文章中提到过一个观点——
兜里有钱才是王道。
这个“钱”不是单纯指当下公司账户上的数字，更意味着公司未来的“赚钱能力”。
对房企来说，其实就是房子能够持续卖出去，进而带来现金流。换句话说，比拼的是依靠主营业务的赚钱能力，而不是短期的外快，比如甩卖资产带来的收入。
良好的自我造血能力，是当下房企生存下去的基本条件，也是投资者愿意买单的核心考量因素。
以此观之，尽管目前手上现金较为充裕，但美的置业依旧面临潜在风险。美的置业公布的2022上半年销售数据里——
累计销售额、销售面积都较去年同期下滑超过50%。
再细看一季度的资产负债表，美的置业融资活动现金流入，差不多赶上经营活动现金流入了。
倘若没有背后的大树输血，倘若借钱越来越难，美的置业该怎么办？
对这个问题的回答，关乎美的置业的命运。
