躲起来有用吗？
1
一家“消失”的千亿房企
半个多月前，一则法院公告在地产圈广为流传。
发出公告的是浙江省高级人民法院，公告称，成都力玺房地产开发有限公司、昆山淀山湖庄园房地产发展有限公司、昆山绿洲房地产发展有限公司、上海力新房地产开发有限公司等作为被告，与上诉人中建投信托股份有限公司的金融借款合同纠纷一案已审理终结。
工商资料显示，公告中提到的这些被告人，均为新力集团的子公司或合联营公司。
所有人都以为这只是一份普通的法院通告，但接下来的字眼让人摸不着头脑——
因你公司下落不明，现依法向你公告送达本院（2022）浙民终965号民事裁定书。限你自本公告发出之日起30日内到本院领取裁定书，逾期则视为送达，本裁定即发生法律效力。
什么意思？作为千亿房企，同时也是江西最大的民营房企，新力竟然“下落不明”，连法院都联系不上？
“消失”的不只是新力，自去年公司暴雷以来，新力的老板张园林也没了踪影，长期隐匿在大众的视野之外。
天眼查资料显示，截至9月16日，新力地产集团有限公司共有29条被执行人信息，被执行总金额高达42.3亿元。2021年以来，还有8条限制高消费令。
▲资料来源天眼查
官司缠身之外，8月29日，新力控股突然发布公告称，一只私募债券于2022年8月23日向香港高等法院提交了针对新力控股的清盘呈请。
公司玩“失踪”，老板也玩“失踪”，千亿新力，到底怎么了？
2
到底欠了多少债？
时间回到2021年9月18日。
那天，部分境外投资人和新力内部高管拉了一个微信群，准备在群里协商一下新力债务的问题，新力董事长张园林也在群里。
彼时的新力有一笔2.46亿美元的债券即将到期，投资者们在微信群里问张园林——
有多少钱已经准备好？还差多少钱？用什么方法和途径解决这部分资金？
有意思的是，十几分钟后，投资者们发现张园林从这个群里消失了，根据新力员工的反馈——
张园林因为“误操作”退群了。
这样的骚操作激怒了投资者，紧接着2021年9月20日，新力控股的股价遭遇雪崩，一天之内跌去87%，市值蒸发了120多亿港元。也是从那天起，新力控股停牌了。
同一天，市场上出现“新力总部裁员降薪”的传闻，称“新力总部管理层普降50%以上，副总裁级别降薪70%”。之后的9月30日，市场等来了一份正式公告——
新力已出现债务逾期。
遭遇这场史诗级暴跌后，新力变得愈加沉默，去年的年报、今年的中期业绩，都没有公布。对于中报延发的原因，新力给出的解释是——
财务人员短缺。
一家上市公司，竟然找不到做账的人？这就有意思了。眼看着这家千亿房企一步步陷入流动性泥潭，大家不免感到好奇，它到底欠了多少债？
由于看不到最新财报，我们只能从过往的公开信息中推测新力的资金缺口和偿债压力。
截至2021年6月末，新力总资产为1120.4亿元，总负债918亿元。其中流动负债占比超过8成，为754.3亿元，一年内的到期债务有132.4亿元。而同期除去其他受限制现金及已抵押存款后，其现金及现金等价物仅为140.37亿元。
手上的现金流捉襟见肘，而根据说财猫的梳理，2022年6月至2023年6月，新力还有100亿的债务要还。
如山的巨债，新力拿什么还？
3
黑马狂奔后遗症
摆在新力面前的，至少有三条路——
借钱，卖资产，卖房子。
钱没这么好借了。根据此前财报的数据，新力仍踩中“一道红线”，有息负债规模年增速不得超过10%。更重要的是，在这暴雷的当口，谁敢把大额的资金借给新力？
甩卖资产，新力很早就开始考虑了。根据21世纪商业评论的消息，新力意欲全面抛售独资项目，且已有部分项目成功出售。此外，新力旗下的物业公司新力服务也多次传出“卖身”传闻。
但从资产分布来看，新力深耕的基本上都是二三线城市，按照现在的楼市行情恐怕很难卖出一个好价格。
卖房子？似乎更难。根据乐居财经的统计，2022上半年新力控股的合同销售金额约17.77亿元，同比减少96.98%，是52家房企中降幅最大的房企。
▲图源乐居财经
回过头来看，如今的苦果，也是新力自己种下的。
成立于2010年的新力，只用了10年时间就从江西南昌走向全国，销售额突破千亿。这是什么概念？有媒体曾做过对比，从零到千亿——
万科走了26年，碧桂园走了21年，恒大走了15年，融创花了13年。
同样，只用了9年时间，新力就登陆港交所，成为最年轻的港股上市房企。
而在速度和风光背后，是高周转和高杠杆。
新力曾喊出“120天启动开发、180天达到预售标准”的口号，只为全力冲刺规模。水涨船高的是负债，招股书显示，2016年-2018年，新力净资产负债率分别高达190%、270%、237.9%，并在2019年4月份达到310%。
此外，新力的融资成本一直居高不下，2018年-2020年分别为9.3%、9.2%和9.1%，远高于6%的行业平均水平。
行情好的时候还能借新还旧勉强兜住这个摊子，一旦风声紧张，大厦倾倒可能只需要一天时间。
黑马狂奔的时候，身后的暗雷早已埋下。
4
尾声
在过去的十年里，地产界诞生了很多黑马。
三年销售额增加5倍的中梁，五年增加10倍的融信，业绩倍增的金科、新城……一大批“黑马”给地产黄金十年做了注脚，新力只是其中之一。
而在这些“黑马”狂奔的大潮中，高杠杆、高负债、高风险随之而来，资金链断裂、烂尾、维权频频出现。身处狂热的人往往很难意识到——
高高的杠杆下面，可能是万丈深渊。
这两年，房企们也开始意识到这里边的风险，但奈何积重难返，船太大了真的不好掉头。尽管从2018年开始就有部分龙头企业喊出要降杠杆，但实际上整个地产行业仍处在 "规模为王" 的巨大惯性中。
所以，才有了“三道红线”，给整个行业进行 "风险锁定"，也给房企扎上了一道融资 "紧箍咒"。
过去十年来，无论是房企的杠杆还是楼市的杠杆，都已经快到极致了。如今，拐点来了。根据人民法院的数据，去年全国宣布破产的房企达到396家，黄奇帆更是断言未来中国房企要减少9成。
这很残酷，但从长远来看，这种大洗牌或许是房地产行业的必经之路。积攒了十几年的泡沫和杂质，是时候清一清了。正如莎翁说的——
这些残暴的欢愉，终将以残暴结局。
