负债总额年均增长率超40% 大华集团高杠杆扩张能否持续?

摘要:在负债总额逾1200亿元,年均增长率超过40%的情况下,上海老牌房企大华集团仍在积极扩张

“适度做大规模,积极获取开发用地。”在2020年债券报中,大华(集团)有限公司(下称“大华集团”)如是写道。不难看出,大华集团对于规模有着较大的诉求。

为了冲刺规模,大华集团加大了拿地力度。自2021年以来,大华集团陆续在上海、浙江杭州、山东济南、辽宁大连、江苏南通等城市积极扩储。据记者不完全统计,截至7月14日,大华集团拿地总额已逾190亿元。

与此同时,大华集团持续发力旧改,今年6月和7月公司分别在上海、广东广州获得旧改项目,其中广州旧改项目总投资金额高达约71亿元。

实际上,自2019年以来大华集团便加快了扩张步伐。中国指数研究院数据显示,2019年~2020年大华集团拿地总额分别为327亿元、198亿元。

高速扩张的同时,大华集团负债规模连年增涨。债券年报显示,2017年~2020年大华集团负债总额分别为439.5亿元、632.6亿元、927.4亿元、1212.9亿元,年复合增长率达40.27%。

扩张力度不减

在“三道红线”、房贷集中度管理、“双集中”供地等多重政策下,自2021年以来,不少房企主动减缓了拿地节奏,比如禹洲集团(01628.HK)、首创置业(02868.HK)、华发股份(600325.SH)等房企。然而,与这些房企不同的是,大华集团却逆势在各大城市攻城略地。

今年7月初,大华集团以13.86亿元获得江苏南通启东市“双限”21004地块,其楼面价约为1.1万元/平方米,溢价率17.65%。记者注意到,竞得启东市21004地块之前,今年上半年大华集团已在上海、浙江杭州、山东济南、辽宁大连等城市落子。并且在“双集中”供地城市,大华集团接连进入天津、浙江杭州、山东济南、江苏南京、湖北武汉、上海等6座城市,斩获了10幅地块。

据记者不完全统计,截至7月14日,大华集团拿地总额已逾190亿元,接近2020年全年拿地总额。中国指数研究院的数据显示,大华集团2019年~2020年拿地总额分别为327亿元、198亿元。而在2017年和2018年,大华集团并没有进入全国房地产企业拿地排行榜。

且需提及的是,大华集团持续发力旧改,今年6月公司分别在上海、广东广州获得旧改项目,涉及资金约达85.7亿元。

具体来看,6月18日大华集团共斥资14.67亿元斩获上海两宗宝山区大场镇联东村旧改地块,均以底价成交。

6月28日,广州公共资源交易中心官网显示,大华集团竞得广州市增城区朱村街朱村村旧改项目,改造范围内总建筑面积达74.01万平方米,改造投资总金额约71亿元。

事实上,对于旧改领域,大华集团并不陌生,近些年公司不断在押注旧改项目。

据记者不完全统计,2018年4月和8月,大华集团曾在上海拿下4宗旧改项目,包括宝山区N12-1001编制单元13A-02地块、宝山新城顾村地区GC-B-1单元16-02地块等,共耗资约84亿元。2019年12月,根据广州公共资源交易中心的信息,大华集团竞得广州市增城朱村街山田村旧村全面改造项目,投资金额约63亿元。

对于大华集团而言,旧改占了多大比重?公司出于何考虑持续加码旧改?就此疑问,《中国科技投资》记者致函大华集团,截至发稿未获回复。

中国房地产数据研究院院长陈晟接受《中国科技投资》采访时表示:“大华集团的主体发展模式不是传统的高价拿地,大华集团在城市更新特别是城中村拿地方面比较有经验,目前它主要在上海获得的地块是指定的城中村。”

“定向的获得能够保证非常好的利润,这对它(大华集团)未来发展是非常重要的。同时在它旧改的项目上,包括城中村、低效工业用地、国有企业合作上都有所为。”陈晟补充道。

负债攀升

积极扩储背后,与大华集团的规模诉求不无关系。作为上海老牌房企,大华集团创建于1988年,但是公司规模表现一直不温不火。回顾大华集团这几年的销售规模,2018年以前公司销售额常年徘徊于200亿元以下。直到2019年,大华集团销售额才有了明显起色,彼时该值为320.27亿元。

2020年,大华集团销售额进一步增长,其签约销售金额已达512.98亿元。在2020年债券报中,大华集团对外披露称:“2021年,公司将继续深耕上海,加大长三角、粤港澳大湾区、环渤海区域的投资,继续深耕人口净流入的中西部二线城市,适度做大规模,积极获取开发用地。”

积极扩张伴随而来的是负债规模急速攀升。历年债券报显示,2015年和2016年大华集团负债总额均为300亿元左右。

2017年~2019年大华集团负债总额连年增长,分别为439.5亿元、632.6亿元、927亿元。2020年大华集团负债总额则继续上升,截至年末该值已高达1212.9亿元。

与规模相仿房企相比,大华集团2020年的负债总额偏高,超过了花样年控股(01777.HK)、大唐集团控股(02117.HK)等上市公司同期数值,并且超过了2020年销售额突破600亿元的德信中国(02019.HK)。

剔除预收款项后,大华集团的负债增长也较为明显。债券年报显示,2017年~2020年大华集团剔除预收款项后的负债总额分别为301亿元、407.7亿元、574.5亿元、663.4亿元,年复合增长率为30.14%。

大华集团将如何防范债务风险?公司融资渠道有哪些?对此,大华集团方面未予置评。

记者从债券年报了解到,大华集团融资渠道主要包括银行贷款、委托贷款、公司债券其他债券及债务融资工具。而在2018年和2019年,大华集团还通过包括信托在内的其他借款来“输血”,其合作的信托公司包括五矿国际信托有限公司、陆家嘴国际信托有限公司、西部信托投资有限公司等。

多渠道融资的大华集团,其有息负债也逐年增加。债券年报显示,2017年~2019年大华集团有息负债总额分别为208.16亿元、300.76亿元、414.52亿元,2020年则增至471.32亿元。

内容来源: 中科财经

作者:孙珊珊


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