“地产+基金”撬动“绿档”房企越秀地产债务健康吗?

摘要:成立38年,至今还在为千亿规模努力的越秀地产,将2021年销售目标定在了1122亿,上半年已完成474亿,完成率42%。不过,5月和6月,越秀地产销售疲软,连续两个月销售额同比下滑,能否完成年度目标多了些不确定性。

7月20日晚,越秀地产公告称,公司拥有95.48%权益的附属公司广州城建南沙及深圳市龙光房地产组成联合体,通过公开挂牌方式以20.96亿成功竞得南通市中创区R21018地块。这将是越秀进入南通市场的首个项目。

成立38年,至今还在为千亿规模努力的越秀地产,将2021年销售目标定在了1122亿,上半年已完成474亿,完成率42%。不过,5月和6月,越秀地产销售疲软,连续两个月销售额同比下滑,能否完成年度目标多了些不确定性。

近两个月销售疲软

完成年度目标存变数

2021年初,越秀地产董事长林昭远透露,“今年的销售目标是1122亿元,按照可供货值60%的去化来铺排,达成目标后将维持千亿企业的销售规模。”上半年,越秀地产合同销售额473.83亿,同比上升26%。

成立38年,今年极有可能是越秀地产首次突破千亿规模的重要年份。不过,最近两个月,越秀地产在销售上有点乏力,连续两个月同比下滑。5月,越秀地产销售额80.91亿,同比下降28%,6月销售额65.40亿,同比下降44%,且较5月环比下降19%。疲软的销售,加大了越秀地产完成年度目标的不确定性。

越秀还在为第一个千亿努力,曾经与越秀规模相当的房企,如旭辉控股、阳光城、新城控股均跨过了双千亿门槛。2014年,越秀、旭辉、阳光城、新城销售额分别为220亿、212亿、236亿、245亿。2020年,这四家房企销售额分别为958亿、2310亿、2180亿、2510亿。

过去5年,越秀因掉队给外界一种偏保守的印象,但这家房企也曾有激进的时候。2013年,越秀地产与投资基金合作购地,以58亿的对价,撬动了总地价高达201亿元的7块地,其中包括三宗地王项目,分别是广州海珠南洲路大沙围、萝岗云埔工业区和武汉精武路。

以南洲路项目为例,2013年5月,越秀地产以24.6亿元拿到该地块,扣除保障性住房后楼面价约3.5万元/平方米,刷新了当时广州最贵单价地王纪录。那时,南洲路周边的二手房价格才3万元/平方米。

越秀成为地王不久,就碰上了2014年地产行业的低谷期,资金端承压的越秀在2014年6月,出售了广州的一个商业项目,套现7亿。越秀的南洲路项目进展也不顺利,2018年初才开始正式动工,从拿地到施工,足足等了5年。2019年,南洲路项目获得首批85套住宅预售证,均价8万元/平方米。尽管售价较楼面价翻了一倍多,越秀却付出了6年多的时间成本,也错过了一轮扩张周期。

近70%销售额来自大湾区

广州以外的竞争力待证明

目前,规模不到千亿的越秀按着“1+4”全国化战略进行布局,但依然是一家严重依赖粤港澳大湾区,尤其是大本营广州的区域性房企。越秀地产2020年的958亿销售额中,大湾区销售额637亿,占比66%,其中广州销售额558亿,同比增长52.4%,占比58%。

与广州高增长不同,越秀在华东区、华中区表现平平。2020年,华东区销售额199.2亿,同比增长18%,增速较2019年下降13个百分点;华中区68.4亿,同比下降4.6%;北方区42.8亿,同比下降23.8%;西南区10.6亿,较2019年增长超2倍,但收入占比仅1.1%。

越秀的销售结构,与土地储备结构有关。2020年,越秀新增土地储备560万平方米,广州占比56%。2020年末,越秀在全国21个城市,拥有总土地储备2454万平方米。其中,广州土地储备1143万平方米,占比46.6%。

过去两年,大湾区的楼市火热,对越秀来说这是好事,量价齐升,销售额大幅上涨。越秀作为广州本地国企,在“两集中”的拿地政策下,也颇具优势。2021年4月,广东首次“两集中”土拍中,成功出让42宗地,总成交额906亿。其中,越秀及其联合体共计拿地8宗,总成交价178亿,成为本轮土拍拿地最多的房企。

然而,大湾区销售、土储占比均过半,也是越秀的潜在风险。前几年环京的政策调控,让华夏幸福、荣盛发展等以京津冀区域为主的房企,现在过得十分难受。海南市场受调控,也曾让雅居乐的销售受到重挫。

这几家房企遭遇,对越秀而言是前车之鉴,立足广州走向全国是必要的,但越秀还没能证明在广州以外的拿地能力。根据广发证券研报,22城首批集中供地中,越秀共斥资277亿拿地12宗,广州以外拿地4宗,共99亿。长三角地区,越秀在上海、杭州、苏州颗粒无收。

少数股东权益暴涨

表外负债需警惕

2020年末,越秀地产剔除预收款后负债率69.2%、净负债率47.5%、现金短债比2.25倍,“三道红线”零踩线,属于“绿档”房企。2020年,平均融资成本4.62%,同比下降31个基点。越秀地产融资成本低,有国企的优势,负债率能控制在红线以下,与少数股东权益相关。

2016年末到2020年末,越秀地产少数股东权益分别为37.62亿、46.03亿、90.85亿、144.68亿、205.28亿。自越秀重启“地产+基金”的打法后,少数股东权益快速增长。

2021年5月31日,越秀地产公告称,公司将收购广州越璟房地产开发有限公司90%股权,收购完成后,后者成为越秀地产全资子公司。本次转让价格为26.21亿,其中股权转让款0.51亿,剩余25.7亿用来偿还被收购方的贷款。

根据公告,越璟房地产是“深圳和樾府”的项目公司,预计将于2022年年底前竣工。该项目位于圳宝安区西乡街道地块。2019年6月,在深圳那场号称“史诗级土拍”的拍卖会上,被越秀以59.08亿拍下,是越秀进入深圳市场的首个项目。

天眼查显示,越璟房地产2020年2月获得越秀产业基金融资。在今年5月前,越秀地产是越璟房地产的少数股东,只持有10%股份,不需要将越璟房地产并入上市公司表内。

早在2013年,越秀地产就以“地产+基金”的模式拿地拿下了武汉精武路地产项目。但由于项目体量过大,开发周期与难度或许超过越秀地产的预期,越秀地产也延期赎回过项目权益。

拿地两年后,2015年9月,越秀地产公告称,“截至2015年9月20日,公司尚未行使对武汉精武路项目92%股权的认购期权,合营伙伴广州越秀仁达四号实业投资合伙企业(有限合伙)已同意将该期限延长至2016年12月31日。”

“地产+基金”的打法,可以在项目早期降低越秀地产负债率,项目成熟期纳入表内,提升业绩,但这也让越秀在2013年踩过雷。如今,在地产行业受到严监管之际,越秀表外负债的风险值得警惕。

来源:公司研究室



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