宋都股份违约退地敲响利润受损警钟 5000万元保证金“有去无回”

摘要:7月20日,宋都股份发布《关于放弃竞得土地使用权的公告》称,经审慎考虑市场风险因素,基于公司稳健发展谨慎作出的决策,宋都股份全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司(以下简称“杭州绍辉”)决定放弃已竞得的杭政储出【2021】8号地块(以下简称“8号地块”)的土地使用权。

在杭州首轮集中供地中拿下杭州运河新城土地使用权仅2个月后,杭州本土企业宋都基业投资股份有限公司(600077.SH,以下简称“宋都股份”)选择了“知难而退”。

7月20日,宋都股份发布《关于放弃竞得土地使用权的公告》称,经审慎考虑市场风险因素,基于公司稳健发展谨慎作出的决策,宋都股份全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司(以下简称“杭州绍辉”)决定放弃已竞得的杭政储出【2021】8号地块(以下简称“8号地块”)的土地使用权。

这是自今年4月份“集中供地”政策在22城实施以来,出现的首例违约退地案例。宋都股份方面表示,截至目前,公司尚未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》。杭州绍辉已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还,涉及金额占公司最近一期经审计净利润3.52亿元的14.19%。

据了解,宋都股份在今年杭州首轮集中供地中斥资45.84亿元摘得5幅地块,拿地数量仅次于融信集团位居第二位。其中,上述8号地块由杭州绍辉以17.83亿元的成交金额竞得,折合楼面价20962元/平方米,溢价率为29.86%,自持比例达到21%。

对于不惜违约折损5000万元保证金也坚定退地的原因,有业内人士告诉《中国经营报》记者,主要是由于宋都股份此前洽谈的意向合作方已经退出了合作,导致项目开发资金紧张;同时杭州出台新政策叫停商墅也直接压缩了项目的预期利润空间。

7月23日,对于意向合作方退出合作的信息,宋都股份相关负责人向记者承认:“情况属实,但是不清楚详细情况。”杭州市规划和自然资源局办公室相关负责人也表示:“退地属于正常工作,目前没有可以进一步对外公开的信息。”

违约退地

据相关媒体此前报道,宋都股份其实早已有“退地”的打算。

公司在7月21日发布的公告中也表示,2021年5月,杭州市推出集中供地政策以来,结合全国房地产政策环境与公司良性生态发展,公司即与杭州市规划和自然资源局沟通、协商退地事宜,并最终于7月20日收到了杭州市规划和自然资源局出具的决定书。

有业内人士分析称,宋都股份在竞得土地后一直没有签署《国有建设用地使用权出让合同》,也没有支付首期土地款,并且该块地在近2个月内一直处于未动工状态,并不符合当下各房企高周转的开发节奏。

“相较于今年5月份,7月份的房地产政策形势更加紧张。从趋势来看,房企融资越来越难,而且房贷情况也不乐观,无法保证该项目今后的利润。”在中原地产分析师卢文曦看来,宋都股份放弃该地的重要原因之一是“形势发生了变化”。

对于此番违约退地的原因,宋都股份仅在公告中表示:“这是经营管理层审慎考虑市场风险因素,基于公司稳健发展谨慎作出的决策。”

在卢文曦看来,宋都股份尽管在确定退地后会无法收回此前缴纳的5000万元预约申请保证金,但“至少可以及时止损”。“市场需要这样的反面教材,宋都股份最终选择退地是在给其他房企敲响警钟。”卢文曦向记者强调道。

此外,有消息称,宋都股份在拍得该地块之前就已有意向合作方,且商务合作分工比较明确。但合作方在拿地之后突然变卦,让宋都股份陷入窘境。宋都股份相关负责人也向记者坦言意向合作方中途退出“情况属实”,但其并未透露意向合作方的具体信息。该负责人同时表示:“此次退地不会影响公司今后在杭州土地市场参与竞拍。”

事实上,在杭州首轮集中供地中,宋都股份表现积极。根据公司5月15日发布的公告,公司通过浙江省土地使用权网上交易系统竞价竞得5幅国有建设用地土地使用权。记者根据公告统计发现,宋都股份在杭州首轮集中供地中,共斥资45.84亿元摘得5幅地块,获得土地储备总面积15.1万平方米,项目最大自持比例为不少于28%。

其中就包括8号地块。该地块土地面积34025平方米,容积率介于1.0(不含)至2.5(含)之间,土地出让价款17.83亿元。该地块在竞拍时便被设定了严苛的条件:包括项目自持比例不少于21%,最高售价限价为2.95万元/平方米,其中包含精装标准3000元/平方米等。有分析人士此前就指出,算上自持和精装等因素,对于宋都股份而言开发这幅土地很难有盈利空间。

据了解,8号地块成交价占宋都股份此次拍地总投资额的38.8%,另外4宗土地已经正常进入开发流程。

“上述竞拍是公司管理层在当前房地产市场状况下充分考虑了风险因素的基础上进行投资决策的,但由于房地产行业受宏观调控影响较大且具有周期性波动,因此公司存在上述项目不能达到预期收益的风险。”宋都股份方面此前就如此坦言项目可能存在的风险。

值得注意的是,杭州此前设置了5000万元托底保证金机制,以降低房企资金压力,这也进一步加剧了土地市场的竞争。根据杭州市在首轮供地中施行的“预勾地”制度,有意向参与地块竞买的房企,可以提前与相关部门沟通意向并缴纳预约申请保证金,单宗地块最高收取5000万元。

针对首轮集中供地过于火爆、推升地价的情况,杭州第二轮供地或许将对政策进行调整。有分析人士认为,杭州市或将取消勾地保证金制度,提高参与竞拍保证金的金额。这也意味着,未来房企竞拍门槛被提高,退地的代价也将变大。

资金受困

对于宋都股份今年在杭州大本营积极拿地的原因,有业内人士分析认为,主要是由于公司土储告急,急需加强在杭州等长三角地区的投资力度。相关数据显示,截至2020年,其新增土储面积仅为70万平方米,总土储面积则从2019年的133万平方米下降至2020年的70万平方米。截至今年一季度末,宋都股份仅剩4幅待开发地块。

尽管为了扩充土地储备规模,宋都股份今年在土地市场表现积极,但受制于盈利能力下降及负债规模增长等问题,公司也面临着较大的资金压力。

今年上半年,宋都股份全口径销售额为109亿元,而去年公司销售额为207亿元,未能实现预先确定的300亿元目标。此外,在2020年,宋都股份的营业收入为71.61亿元,同比增长71.86%;而实现归属于上市公司股东的净利润3.52亿元,同比下降40.1%,这也是公司近四年来净利润首次出现负增长。

同时,宋都股份近几年的融资规模也在不断扩大。相关数据显示,公司在2018年末的融资总额为41.16亿元,2019年末快速增长至81.92亿元,2020年末则进一步增长至83.2亿元。

宋都股份近几年的融资成本也在不断上涨。2018~2020年,宋都股份平均融资成本分别为6.23%、7.35%和8.42%。与此同时,公司2020年的利息费用达到4.5亿元,同比增加2.71亿元,而公司同期净利润仅为3.52亿元。

此外,根据宋都股份2020年财务数据显示,去年其剔除预收款后的资产负债率为78.41%,净负债率为152.67%,现金短债比为1.28。宋都股份已经踩中“两道红线”,被归为橙档。这也意味着,公司有息负债年增速不得超过5%,借款规模增加将受到较大程度限制。

为了解决资金问题,担保质押已成为宋都股份的重要融资渠道。7月4日,宋都股份发布公告称,因全资子公司颂都投资的资金安排需要,为其提供了高达11.8亿元的连带责任担保。截至当日,宋都股份及控股子公司对外担保总额156.40亿元,是净资产的3倍有余。

此外,今年3月2日,公司大股东浙江宋都控股有限公司(以下简称“宋都控股”)与招商银行签订了融资配套协议,融资金额1.16亿元。3月12日,宋都控股与杭州银行签订了融资配套协议,融资金额1.24亿元。宋都股份全资子公司宋都集团以定期存单质押形式为上述主债权项下提供质押担保。

有分析人士指出,采用存单质押的融资方式,即控股股东借钱输送给上市公司,上市公司为控股股东提供担保,有助于达到降低融资成本、减少负债规模、改善财务状况的目的。

而因为频繁的质押担保,上交所曾要求宋都股份说明控股股东宋都控股在存单质押事项中是否涉嫌侵犯上市公司利益。对于为控股股东提供存单质押担保问题,宋都股份5月26日发布公告称,为进一步降低潜在的资金风险,宋都股份控股股东宋都控股、实控人俞建午承诺最晚于2023年6月30日前完成资产变现。

对于宋都股份是否存在通过担保质押的方式进行融资以改善财务状况的问题,截至记者发稿,并未收到宋都股份相关负责人给出的具体回复。

来源:中经城事



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