中国金茂中报发布,是“金”喜还是“金”吓?

摘要:近日,中国金茂发布了2021年中报。2021年上半年,中国金茂营收实现强势突破,同比增长135%,然而毛利率却同比下降12个百分点,销售均价也持续下滑,陷入增收不增利的怪圈


近日,中国金茂发布了2021年中报。2021年上半年,中国金茂营收实现强势突破,同比增长135%,然而毛利率却同比下降12个百分点,销售均价也持续下滑,陷入增收不增利的怪圈。另一方面,金茂“三道红线”虽全部达标,但表外负债的风险仍不容忽视,被质疑“明股实债”。

增收不增利,roe处行业中下水平

与2019年及2020年同期相比,2021年上半年中国金茂的收入实现了强劲的反弹。报告期内,中国金茂收入248.6亿,同比增长135.2%。与此同时,中国金茂毛利率20.3%,同比下降12.2个百分点。金茂的毛利率自2018年达到峰值后,下滑趋势明显。2016年到2018年,中国金茂毛利率分别为37.4%、32.3%、37.5%,但到了2019年,其毛利率下滑到29.4%,2020年进一步下滑至20.2%。

中国金茂过去几年的平均ROE同样呈先升后降的抛物线状,2016年-2017年,中国金茂的平均ROE从7.52%升至17.17%。不过在两年的冲顶后,2020年,中国金茂的平均ROE降低至9.01%,在前100强房企中位列第66位,处于中下游水平,低于金地集团、旭辉控股、金科股份等一众规模相当的房企。2021年上半年,中国金茂平均roe为8.91%与2020年同期持平,预测全年roe同样不容乐观。

疑似“明股实债”

截至6月末,中国金茂剔除预收款后的资产负债率68.92%,净负债率为51.64%,现金短债比为1.26倍,“三道红线”全部达标,属于绿档房企。尽管负债率不算高,但是与2020年末相比,上半年中国金茂的短期现金流偏紧张,其原因或与表外债务有关。

数据显示,2016年末到2020年末,中国金茂的少数股东权益分别为241.2亿、335.9亿、424.7亿、464.9亿和550.7亿,4年内翻了一倍。同期,中国金茂归母股东权益分别为289.9亿、328.5亿、358.0亿、393.7亿、467.6亿。自2017年开始,中国金茂少数股东权益超过归母股东权益,但少数股东损益却一直未能超过40%。

2021年中报显示,中国金茂少数股东权益570.0亿,占净资产53.5%,,少数股东损益15.1亿,占净利润比例仅有25.8%。两者明显的差距让中国金茂被认为存在“明股实债”问题。

多地项目遭投诉,打脸“高端品质”

在很多消费者心目中,金茂是品质的象征,但是近年来金茂主打的高端产品力却屡遭“打脸”,仅今年就发生多起业主投诉舆情。

2021年初,南京多个金茂项目遭遇业主投诉。河西千万级豪宅金茂府因降标减配、雷同安置房的配置被一批业主控诉。不仅如此,江北扬子江金茂悦、江宁东城金茂悦也因虚假宣传、货不对版、质量问题遭遇了业主们的一并投诉。

2021年5月,青岛日报报道中欧国际城金茂悦遭众多业主投诉,存在房屋质量问题,维修缓慢不愿赔偿;未收房就强行收取物业费;精装房标准远低于承诺等问题。

2021年9月,即将交付的北京未来金茂府同样被业主爆料存在各种质量问题,例如外立面鼓包、各项设施缩水严重。

金茂物业赴港上市,能否成功为母公司分忧

面对国内房产大环境的颓势,金茂也学其他房企一样开始多元化发展。近期,旗下金茂物业向港交所递交了IPO招股说明书。截至今年3月31日,金茂物业的合约建筑面积达4130万平方米,在管总建筑面积约为1810万平方米,包括67个住宅项目及34个非住宅项目。

财务数据显示,截至2020年底,金茂物业的收入为9.44亿元,2018年至2020年复合年增长率为28.2%;2021年前三个月收入为3.21亿元。利润方面,金茂物业2020年利润7710万元,三年复合增长率110%,2021年前三个月利润为1460万元。

值得关注的是,金茂物业的在管面积比大部分上市物业公司都小,目前物业板块的贡献对于整个金茂来说也仅仅是杯水车薪,如果不能快速提升物业管理规模,可能导致后期营收增长乏力无法支撑股价。

自今年年初以来,中国金茂的股价已跌去30%,截至9月10日收盘,中国金茂的最新股价为2.5港币。这个走势不仅仅是大环境的缩影,也一定程度反映了金茂在房地产存量时代稍显慌张。不论是做城市运营商还是豪宅缔造者,金茂都还要悠着点。