稳定房价!9城出台“限跌令”

日前,张家口市出台楼市调控政策,明确提到“已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售,新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%销售”。由此,限制房价非理性下跌的城市数量增加到了9个。而随着出台“限跌令”城市数量的增加,“限跌”与“限涨”并存,楼市由此进入“双向调控”时代。

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9城出台“限跌令”

近日,张家口市住建局、张家口市财政局等四部门联合出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》,要求所有项目不得超出备案价格对外销售。通知特别提到,已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售,新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%销售。

随着张家口版“限跌令”的出台,限制房价下跌的城市数量进一步增加。据了解,最近一段时间以来,全国有多个城市相继发布“限跌令”,以防范房价出现非理性大跌。

在9月上旬,湖南省株洲市金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房,被认为存在严重扰乱房地产市场秩序之嫌。对此,株洲市住建局随即约谈了上述企业项目负责人,并计入企业信用不良记录。

此外,在今年8月初,沈阳也采取过类似的措施。其时,沈北新区某楼盘推出降价房源,单价从万元之上“跳水”降到8000元/平方米左右,并由此引发多个楼盘“跟风”加入到降价行列,当地房管局会同多个部门对该房企进行了约谈。

至此,除张家口之外,还有株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山、桂林等8城已相继发布“限跌令”,就防范房价下跌问题给出指导性意见。

库存压力上升

从目前来看,出台“限跌令”的城市中,除了沈阳、昆明两城为省会城市之外,其余7个城市如张家口、株洲、江阴、菏泽、岳阳、唐山、桂林等,均属于三四线城市。也就是说,现阶段出台“限跌令”的城市以三四线城市居多。

为何会出现这种局面呢?

部分三四线城市库存整体压力逐步上升,使其不得不采取相应措施以稳定房价。易居研究院智库中心研究总监严跃表示,类似城市当前面临去库存的压力,房屋销售压力比较大。以昆明为例,根据易居研究院公布的数据显示,目前反映库存压力的存销比为15.4个月,即当前的库存量,按照最近12个月的月均销量估算,需要15.4个月才能完全消化。此外,唐山的存销比也达到了18个月左右。

严跃进坦陈,市场降温压力也开始传到到房企的经营压力上,至少使得企业房屋销售节奏放缓,资金回笼的速度也变慢。从房企资金和业绩完成的角度看,会出现大幅降价的现象。

这并非危言耸听。张家口市住建局房地产监管科科长杜继鑫在解释出台“限跌令”的原因时表示,张家口主城区房价从最顶峰时约13000元/平方米,降到了目前的8000多元/平方米水平,降幅达到38%左右。自今年6月份以来,部分房企迫于现金流和销售回款等压力,张家口主城区和周边陆续有多个楼盘,一度降到低于成本线以下水平对外销售,近乎“挥泪大甩卖”。

留意库存风险

楼市调控的主要目的,就是保证房地产市场平稳健康发展,因此无论是过快上涨和过快下跌,都容易引发各类问题。

从防止房价过快和无序下跌的管控角度来看,“限跌令”的出台实属必然。首先,可以防止盲目下跌或降价;其次,也能防止虚假降价、先涨后降;干扰了正常的市场交易秩序,部分房企违规降价,自然搞得市场心慌慌,也损害了其他房企的正常销售。

目前,各地“限跌令”主要针对扰乱市场行为现象,采取的具体措施包括以下几种:首先是各地严管随意降价现象,一般低于备案价的85%的就要被界定为是违规降价;其次是约谈相关房企和代理机构行为,督查此类机构的项目销售行为;还有就是严管销售秩序和资金,各类促销的相关价款要纳入监管,同时一些违规较多的房企,可能面临销售的监管,类似期房项目要改为现房销售的方式。

专家认为,对于出台“限跌令”的城市来说,短期内应该关注库存过大带来的风险。那么目前到底有哪些城市库存压力过大?通常情况下,存销比超过15个月的城市,库存压力将会显现出来。根据易居研究院跟踪监测数据显示,截至目前,包括哈尔滨、西宁、威海、洛阳、包头等城市存销比已经超过了30个月,洛阳甚至接近41个月。

此外,存销比在15~30个月的之间的城市有天津、西安、丹东、燕郊、香河、固安、烟台、日照、舟山、安庆、泉州、景德镇、肇庆、韶关、北海,随着时间推移,如果未来销售状况无法得到明显改善,上述城市库存压力也会逐步加大。