摘要：伴随近年环京房地产调控、疫情等压力，早年高杠杆拿地流转的鸿坤地产经营迅速恶化，陷入流动性危机。
伴随近年环京房地产调控、疫情等压力，早年高杠杆拿地流转的鸿坤地产经营迅速恶化，陷入流动性危机。
01违约
6月20日，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称“鸿坤地产”）公告称，境外债违约触发3只境内债到期，其均未立即清偿。
公告显示，鸿坤地产未能在宽限期结束日即2022年5月9日前完成付款，发生境外债违约事件，触发"18鸿坤01、18鸿坤03、19鸿坤01"交叉违约条款。
随后，“18鸿坤01”和“19鸿坤01”通过了议案，鸿坤地产未提请持有人会议表决并新增债券担保措施，"18鸿坤03"债未通过豁免或有条件豁免触发交叉违约条款议案。
根据募集说明书约定，上述三只债券于2022年6月20日触发立即到期，鸿坤地产未立即清偿境外美元债本息和上述债券本息。
同时，“18鸿坤01”、“18鸿坤03”、“19鸿坤01”自2022年6月20日开市起停牌。
值得注意的是，这是鸿坤地产首次发生境内公开债务违约。
2022年5月10日，鸿坤地产未能偿还旗下美元债BJHKWY 14.75 10/08/22项下1423.375万美元的利息，发生违约事件。
据公开资料，本期票据发行规模2.05亿美元，当前余额1.93亿美元，票息14.75%，到期日为2022年10月8日，由香港理想投资有限公司发行，鸿坤伟业提供无条件且不可撤销的担保。
《小债看市》统计，目前鸿坤地产仅存续上述这1只美元债；其境内债“18鸿坤01”、“18鸿坤03”以及“19鸿坤01”规模合计有9.2亿元。
其实，鸿坤地产发生债务违约，其流动性紧张问题此前早有预兆。
2021年12月，鸿坤地产发布公司债券回售兑付兑息达成展期的进展公告，“19鸿坤01”将分两期兑付，并新增担保主体变更为鸿坤集团及其实控人，债券展期让其暂时获得了喘息的机会。
2021年11月，由于再融资渠道不断收缩，流动性管理压力加大，联合资信鸿坤地产主体及相关债项信用等级调整至“AA-”。
随后，惠誉也将鸿坤地产及其高级无抵押评级和香港理想投资有限公司发行的未偿美元高级票据评级(IDR)从"B"下调至"CCC+"。
2021年以来，鸿坤地产频繁被列为被执行人，总金额超千万，其涉及司法案件231起，其中作为被告的有140起；2022年3月公司及法人被限制高消费，另外还发生4条行政处罚，总金额8532.38万元。
过去数年间，鸿坤地产区域性发展没有走向全国，错失高速发展良机。近年在环京房地产调控、疫情等压力下，公司经营迅速恶化，陷入流动性危机。
02危机爆发
据官网介绍，鸿坤集团成立于2002年，已经发展成为一家拥有金融投资、产业发展、文化旅游和地产开发四大业务板块的复合型控股集团。
其中，鸿坤地产业务覆盖住宅地产、商业地产、物业服务三大板块，2020年3月鸿坤物业（01941.HK）在香港联交所主板上市。
从股权结构上来看，鸿坤地产的控股股东为鸿坤管理咨询，持股比例65%，公司实控人为自然人赵伟豪。
值得一提的是，赵伟豪为鸿坤创始人赵彬、吴虹夫妇之子。
从布局上看，鸿坤地产主要以京津冀地区为主，近年来受环京房地产市场调控影响，其开工和销售回款规模持续下降。
因此，在持续多年的“冲击千亿规模”后，鸿坤地产销售规模仍然还在百亿量级。
2021年，鸿坤地产实现签约面积为74.73万平方米，签约金额91.61亿元，同比下滑40%与47.7%。
销售疲软，鸿坤地产业绩大幅下滑，2021年公司经营迅速恶化，实现归母净利润-39.87亿元，业绩由盈转亏。
盈利能力恶化的同时，鸿坤地产经营活动净流入规模也大幅下滑，2019年至2021年该指标分别为58.03亿、24.77亿以及6.19亿元，对债务和利息的保障能力降低。
截至2021年末，鸿坤地产的总资产为506.43亿元，总负债438.21亿元，净资产68.22亿元，资产负债率86.53%。
从“三道红线”看，鸿坤地产剔除预收款后的资产负债率为69.32%，净负债率91.66%，现金短债比0.65，踩中一道红线归为“黄档”。
《小债看市》分析债务结构发现，鸿坤地产主要以流动负债为主，占总负债比为77%。
截至同报告期，鸿坤地产流动负债有357.2亿元，主要为应付账款，其一年内到期的短期债务有55.76亿元。
相较于短期债务，鸿坤地产流动性紧张，其账上货币资金仅有15.85亿元，现金短债比为0.28，短期偿债压力较大。
值得注意的是，鸿坤地产流动性紧张导致应付票据规模较大，截至2021年末该指标为18.58亿元，其票据承兑已出现逾期。
在备用资金方面，截至2021年3月末，鸿坤地产银行授信总额有115.94亿元，未使用授信额度为39.36亿元，可见其财务弹性欠佳。
除此之外，鸿坤地产还有非流动负债81.01亿元，主要为长期借款和应付债券，其长期有息负债合计70.51亿元。
整体来看，鸿坤地产有息负债有144.85亿元，主要以长期有息负债为主，带息负债率为33%。
刚性负债高企，2021年鸿坤地产财务费用高达20.2亿元，较2020年翻了近三倍，对公司利润形成较大侵蚀。
在融资渠道方面，除了借款和债券融资，鸿坤地产还通过租赁，应收账款，股权质押以及信托等方式融资。
《小债看市》分析发现，鸿坤地产还有融资恶化、资产质量欠佳等问题：
第一、融资渠道遇阻；
近年来，鸿坤地产筹资性现金流由净流入转为净流出，2018年至2021年该指标分别为-12.69亿、-52.57亿、-37.63亿以及-53.51亿元，其融资规模远不及偿还债务的速度，外部融资环境恶化。
第二、应收账款和存货高企；
2019年，由于西红门镇政府购买拆迁安置房，鸿坤地产的应收账款大幅增加，由2018年2.05亿元跃升至31.29亿元，2021年末还有16亿规模。
另外，鸿坤地产存货高企，截至2021末存货高达220.94亿元，规模较大的应收账款和存货对资金形成较大占用。
第三、受限资产规模大；
截至2021年中，鸿坤地产受限资产规模为113.12亿元，主要为存货和投资性房地产，受限资产规模较大存在一定流动风险。
另外，鸿坤地产在建和拟建项目尚需投资金额较大，未来面临一定资金支出压力和融资需求。
流动性压力下，鸿坤不得不选择处理部分资产。
此前，鸿坤集团退出控股比例达到100%的北京富润体育发展有限公司；今年4月又转让张家口鸿坤房产51%股份以及退出鸿杭投资95%股权。
5月23日，鸿坤地产转让香河理想嘉业房地产开发有限公司90%股份，鸿富润及鸿泰兴接盘。
但显然，鸿坤出售资产的效率，远远赶不上债务到期的速度，资金链紧绷之下债务危机一触即发。
总得来看，近年来鸿坤地产盈利能力迅速恶化，经营性现金流腰斩；融资成本高且融资环境持续恶化，债务压力和流动性问题开始显现。
03北京西红门发家
2002年，中国经济加速房地产消费大潮如火如荼，经济学背景出身的赵彬凭借敏锐的头脑，嗅到了北京房地产发展的商机。
于是，赵彬从湖南进入北京成立鸿坤地产，通过招拍挂拿下了北京南五环外西红门一块两百万平方米的土地。
当时，西红门地区还是一整块麦子地，阡陌纵横，交通、水电、市政等皆不便。但没想到，北京西红门成了赵彬的福地，鸿坤地产发迹于此。
随后，鸿坤地产进驻北京大兴，从拆迁、修路、市政、水电等基础环节做起。
在深耕10多年后，西红门旧貌换新颜，国际化大都市的形象逐步建立，同时鸿坤地产也依托于该区域的发展立足北京。
2010年起，鸿坤地产开始走出北京，先后进入海南东方、三亚、天津、香河、承德、涿州、廊坊等城市，开启“大北京”战略。
这期间，赵彬开始四处招兵买马，原万科毛大庆和龙湖老将袁春相继加盟鸿坤地产。
2017年，鸿坤集团实控人悄然变更为赵彬之子，这拉开了二代接班的序幕。也是在那一年，销售额刚突破百亿的鸿坤地产，就喊出2023年要实现千亿的目标。
为了豪赌规模，自2016年起鸿坤开始高息发债、开足马力，并购和拿地并举。
然而，随着环京市场调控政策加码，市场瞬间陷入冰冻。作为京津冀的隐形地主，鸿坤不仅与千亿目标渐行渐远，还陷入债务黑洞。
值得一提的是，除了主业房地产，鸿坤还在金融投资领域有所布局。
早在2007年，鸿坤集团就成立了全资子公司亿润投资，发起北方地区第一支有限合伙基金。
2014年，鸿坤投资参股中民投，赵彬任中民投第一届董事局投资决策委员会常务副主席。
今年3月，鸿坤金服平台停止，近30亿理财无法兑付，鸿坤集团表示受当前房地产行业形势及疫情的影响，公司根据自身实际经营情况，决定主动停止相关投资业务，良性退出。
内容来源： 小债看市
