摘要：过去这一年，房地产行业发展模式飞速变化，从“速度时代”进入“质量时代”。身处变革时代的房企，有的在阵痛中转型，有的在逆势里扩张，还有的选择稳扎稳打、步步为营，成功穿越周期。比如，持续保持财务健康、稳健经营的海伦堡。
过去这一年，房地产行业发展模式飞速变化，从“速度时代”进入“质量时代”。
身处变革时代的房企，有的在阵痛中转型，有的在逆势里扩张，还有的选择稳扎稳打、步步为营，成功穿越周期。
比如，持续保持财务健康、稳健经营的海伦堡。
01
提前足额兑付债务
大幅提升市场信心
根据《广东海伦堡地产集团有限公司2018年非公开发行公司债券（第一期）偿债资金到账的公告》，海伦堡已于6月17日将8.63亿元连本带息偿债资金提前入账。
相关要求显示，这笔债务的兑付日期为2022年6月22日，只需在6月20日前入账即可。
也就是说，海伦堡不仅如期足额兑付了相关债务，而且是提前数天完成了入账。
在房地产行业正迎来偿债高峰期、市场信心明显不足的大背景下，这是近期少见的好消息。
克而瑞数据显示，2022年6月，国内房企将有44笔债券到期，合计约639亿元，环比增加68.6%；7月、8月，房企到期债务规模分别为1214.8亿元、1011.7亿元，均超过千亿，部分房企出现流动性危机。
在这样的市场环境下，海伦堡依然保持稳定销售和回款，积极兑现偿债承诺，不仅体现了公司管理层对于信用的极大重视，对于企业后续发展的十足信心，也给资本市场吃下了一颗“定心丸”。
相关公告显示，直到2023年3月前，海伦堡都没有境外债务需要偿还，偿债压力大幅减轻，其运营高效、财务健康的发展底色，一览无余。
02
发展韧性强劲
行业排名稳定
滴水穿石，并非一日之功。
长期积累之下，基于深耕战略的土储结构、安全稳定的财务状况及稳健增长的销售业绩，共同构筑了海伦堡良好的偿债能力。
截至2021年12月31日，海伦堡业务遍布全国16个省及直辖市50余座城市，累计拥有超200个优质精品项目，土储货值近4000亿元，为超70万客户提供高品质的产品及服务。
数据证明，充裕且高品质的土储和高性价比的土地成本优势，为海伦堡的业绩和利润增长留足了空间，也为公司未来持续的高质量发展奠定了坚实基础。
克而瑞数据显示，2022年1-5月，全国房地产销售回款（个人按揭款+定金及预付款）为28926亿元，同比下降35.9%。海伦堡的销售回款却实现逆势上升，较去年同期增加3%，明显领先于行业水平。
在当下的市场环境下，销售回款已经不只是反映现金流那么简单，更反映了购房者对购买这家房企产品的信心。
亿翰智库研报显示，2022年1-5月，中国典型房企销售业绩排行里的50强房企排名，出现了明显变化。背后的最主要原因，正是市场对于不同房企信心的不同体现。
2021年，海伦堡位居克而瑞中国房地产企业销售排行榜第47名。今年前5月，海伦堡又继续稳居行业销售第48名位置，销售金额达到187.8亿元，排名稳固。
03
内生造血能力强
财务良性循环
业绩亮眼的背后，是海伦堡居安思危带来的的财务审慎管理，也让“稳健发展”成其最显著的标签。
一方面，在财务结构上，海伦堡手握充沛现金，短期债务可控，偿债能力稳定。
截至2021年12月31日，海伦堡短期有息负债同比下降23.3%，为人民币150.6亿元。
另一方面，即便行业融资趋紧，海伦堡依然有着多元化的融资渠道，持续获得新的国内贷款额度，并将融资成本控制在较低的水平。
截至2021年12月31日，海伦堡来自超过10家境内银行的未动用授信额度合共人民币220亿元，可覆盖短期债务。
相对于融资受阻的触线企业，坚守财务安全“底线”、现金流充裕的海伦堡，显然具备更强的竞争优势。
稳健前行的海伦堡，也频获资本市场正向反馈，持续收获国内外评级机构给予的正面评价。
6月24日，联合资信发布报告称，确定维持海伦堡主体长期信用等级为AA+，维持“18海伦02”的信用等级为AA+，评级展望为稳定。
根据联合资信主体长期信用等级以及评级展望的相关含义，海伦堡偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约概率很低，而且信用状况稳定，未来保持信用等级的可能性较大。
可以说，正是强大的内生造血能力，构成了海伦堡在财务上的良性闭环：
愈牢守现金安全底线，财务愈稳健，评级和金融机构愈认可；融资愈通畅，愈能反哺海伦堡的现金流安全度。
在这里多说几句，信用评级方面，由于国际评级机构对国内地产行业了解有限、评级时更注重于宏观面，所以在这一波行业调整中，不少房企都被评级误杀错杀，甚至评级成了压倒企业的“稻草”，为此引起了诸多争议；
这背后反映出的问题是多方面的，
1、境外评级机构有时候是不靠谱的，也很难谈客观公正。
2、境外评级机构关键时刻对国内行业并非是一支建设性的力量，反而造成巨大的破坏，甚至沦为恶意做空者的帮凶。
3、长期看，境外评级机构也将为自己的短视行为付出代价，那就是在中国市场公信力的下降。
反之，更熟悉国内楼市、更关注企业个体实际情况的国内评级机构就要相对客观公正一些，也可靠的多。
04
多赛道协同共固
强化综合发展实力
对不同的房企而言，“稳健”这个词有着不同的含义。
很多房企担忧的是如何让自身安全发展，而海伦堡更关注的是，如何在地产“基本盘”之外，找到一条新的“增长曲线”，保持可持续增长。
海伦堡的策略是，以住宅物业开发为核心，协同发展商业物业、创意科技园三大业务板块，并以商业产业投资推动城市更新等新兴业务，多赛道协同发展。目前，海伦堡的多元业态已经极具规模：
其中，住宅开发业务是海伦堡的发展根基。
近年来，海伦堡保持稳健发展策略，目前已完成核心城市群的布局，主要聚焦于珠三角地区、长三角地区、京津冀地区、华西地区及华中地区五大核心城市群。
2022年第一季度，海伦堡实现品质交付近20批次、近10000户业主、建筑面积近100万平方米，覆盖武汉、成都、无锡、嘉兴、惠州、江门等核心城市。
稳健发展的住宅业务之外，商业运营也是海伦堡从容穿越行业发展周期的又一压舱石。
目前，海伦堡已形成海乐世界、海乐城及海乐荟三大商业品牌IP，涵盖一站式购物中心、中高端商业综合体及社区购物广场，旗下在建及运营商业项目近20个，位于上海、广州、昆明、南京等多个重点城市。
联合资信指出，随着商业物业的陆续开发和投入运营，后续海伦堡的租金收入有望增长。
在创意科技园区打造上，海伦堡亦有丰富经验。海伦堡将创意科技园定位为“产业孵化器”，目前已经在广州、中山、上海、南京四个城市落地项目，并导入资源，促进区域高新技术及新经济公司繁荣发展。
05
结语
这两年是行业大洗牌的阶段，只有经营稳健、安全边际高的房企，方能穿越周期，从“剩者为王”迈向“胜者为王”。
由此看，海伦堡的未来可期。（来源：花椒财经）
