摘要：2022年11月23日，美的置业与交通银行战略签约。
2022年11月23日，美的置业与交通银行战略签约。根据协议，交通银行将为美的置业提供不超过200亿元人民币意向性授信额度，额度适用范围包括但不限于房地产开发贷款、债券投资、并购贷款、保函、供应链融资等。
这意味着，在优越的融资能力之下，美的置业更有能力保障企业运行及资金链安全。
而在收购多个合作项目之后，观察相关项目后期表现却发现——美的置业或许正在面临“单兵作战”及角色转换之后的现实挑战。
01
独立操盘样本：成都
风格“静默”，项目销售疲软
从去年9月份开始，美的置业就启动了合作项目的收并购工作。据透露，今年上半年，美的置业收购的合作项目有9个，交易对价约为15亿元，交易对手有花样年、金科、雅居乐、正荣等，项目主要位于美的置业重点布局的城市。
成都市场方面，据2022年中期数据，美的置业在成都拥有3个项目，另外还在眉山拥有2个项目。其中，成都3个项目土地储备393,756平米，眉山2个项目土地储备145,008平米。
结合美的置业全国土储来看，美的置业在全国拥有土储4,294万平米，四川土储占比仅2.4%。作为美的置业五大核心业务区的西南经济区，显然，其在成都等地的拓展还处于初级阶段。
而据了解，美的置业在成都的开发，主要以合作开发的方式进行，其与万科、德信、港龙、新希望地产、新城控股等多家房企有过渊源。
其中，与港龙合作开发港龙美的·未来映项目，该项目位于成都主城区西南侧，双流区九江板块，由美的置业持股45%，后传出合作方拟退出的传闻，但目前项目公司股权并未变更。
与德信合作开发东樾玖院项目，后德信退出，目前已由美的置业100%控股，该项目也成为美的置业成都独立操盘首秀。
除此之外，美的置业还入股了万科高线公园，间接持有项目部分股权。
从美的置业成都独立操盘首秀的表现来看，接手之后，东樾玖院项目曾在2022年8月组织小型业内活动发声，当前，项目依然处于“静默”状态，市场对项目的认知尚浅。
这或许和美的置业低调的企业风格有关，也与实际市场情况有关，但也凸显出——美的置业或许尚未从合作开发的惯性之中脱身而出，“单兵作战”势头不足，尚未快速向市场展示美的置业独有的特质、项目调性及差异化等。
换言之，当独立操盘成为一种趋势，美的置业是否已经准备好？是否对成都市场有足够认知？是否能够从一众竞争对手之中脱颖而出？
或许，东樾玖院近期的销售情况更有话语权。据了解，东樾玖院南地块于2022年9月26日、2022年11月4日取得两次预售许可，含住宅共计160套。
透明房产网“一房一价”显示，截至2022年11月23日，东樾玖院上述160套房源之中，“拟定合同”3套，“已售”8套，“可售”房源合计149套（不排除部分房源未备案的情形）。
按此计算，东樾玖院160套房源目前去化率仅7%。
02
美的置业对于未来仍有底气
获得持久竞争力需克服短板
据了解，美的置业背靠实体，美的集团为其提供强有力支撑，其资金实力、融资利率等，让美的置业在诸多房企暴雷的情况之下，率先得到融资机会、市场先机。
业绩方面，美的置业2022年中期报告显示——报告期内，美的置业收入为人民币31,662.90百万元，较2021年同期的人民币33,038.57百万元下降4.2%；毛利为人民币5,668.62百万元，较2021年同期的人民币6,838.11百万元下降17.1%；核心净利润为人民币2,735.50百万元，较2021年同期的人民币3,100.71百万元下降11.8%。
虽然各项销售数据下滑，但是，值得注意的是，美的置业在报告期内实现销售均价逆势上涨，较2021年同期增长1.7%至人民币12,233元/平方米，且高能级城市贡献的销售业绩佔比继续提升，二线以上城市销售佔比高达80.2%。
这意味着，面对市场下行态势，美的置业未以降价等方式回笼资金，显示其对于未来仍有底气。
美的置业方面则透露，其并无美元债，对今后一年内的到期债务，将有足够资金保证如期偿还。
同时，美的置业对现金流加以铺排，制定了24个月现金流测算的模型。在这一模型下，美的置业今年上半年将销售回款的62%用来支付建筑开发支出，16%和10%分别用来税金支出、运营及利息支出，购地支出仅占6%。
对此，业内人士表示，对比一般房企而言，美的置业具有美的集团这一强大背景，资金来源、融资能力更强大；同时，也应看到，美的集团主业非房地产，这或许也让美的对于合作开发更情有独钟，双方可以籍此更好地将资金、资源、专业能力进行整合。
而在当前市场背景下，诸多民营企业、合作房企等因各种原因退出，独立操盘之下，需要房企克服短板，加强自身各方面能力建设。也只有这样，项目才能打出口碑，销售才能快速回款，拓展才能持续，房企才能获得真正的竞争力。
内容来源： 氢地产
