摘要：一波三折之后，深圳华侨城股份有限公司（下文简称“华侨城A”）在2023年5月19日（周五），也就是上个周末之前发布了“关于深圳证券交易所《关于对深圳华侨城股份有限公司2022年年报的问询函》的回复公告”。
一波三折之后，深圳华侨城股份有限公司（下文简称“华侨城A”）在2023年5月19日（周五），也就是上个周末之前发布了“关于深圳证券交易所《关于对深圳华侨城股份有限公司2022年年报的问询函》的回复公告”。
看完这份公告，杠杆地产就一个感受，华侨城A坚持认为自己2022年亏损上百亿元，是合理的、合规的、应该的。
这个事情确实很有趣，在房地产行业，甚至在2022年所有上市公司计提亏损的企业中，都是极具代表性的。
今天我复盘一下这起事件，同时我们也看看华侨城A到底是怎么回复问询的。
其中有些细节，特别值得一说，请看我下文分解。
01
先后收到关注函、问询函，延期回复问询函
事情要从3个多月前的2023年1月末说起。
深圳华侨城股份有限公司（下文简称“华侨城A”）当时发布2022年度业绩预告说，预计亏损80-110亿元。
房企亏损在2022年不算事，赚钱的才是稀罕，更稀罕的还有——一季度赚钱的、上半年也是赚的、三季度依旧是赚钱的，但是四季度似乎一下把前三个季度的全亏出去了，全年预计巨额亏损。
华侨城A就是这样。
自然，这引发了关注。深交所上市公司管理一部，当时向华侨城A发出了关注函。
当时深交所的问题比较少、也较简单。
1）按照2022年10月27日华侨城A披露的《2022年三季度报告》显示，2022年前三季度该司实现净利润12,603.67万元。
而业绩预告显示，华侨城A的2022年度业绩由盈转亏。深交所要求华侨城A结合所处行业环境、公司经营情况等，说明业绩由盈转亏，且亏损主要集中在第四季度的原因及合理性。
这个问题，不需要杠杆地产说，任何有所关注的人都会觉得奇怪。前三季度都好好的，四季度就这么惨？
2）业绩预告显示，华侨城A对房地产业务及旅游景区业务，计提存货跌价准备及资产减值损失。
深交所请华侨城A分业务板块说明，计提存货跌价准备及资产减值损失涉及的具体资产，及项目的相关情况，主要减值测试过程，包括主要假设及重要参数选取等情况，是否与以前年度存在较大差异，以前年度资产减值损失计提是否充分合理，是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形。
很快，华侨城A针对深交所的问题，一一作了回答。
后来华侨城A正式的年报显示，该司归母净利润为-109亿元，同比下滑超387%。最终的亏损数字当然是震惊了很多朋友。
于是，深交所上市公司管理一部，向华侨城A发出了2022年年报的问询函。限期2023年5月5日前将有关说明材料报送该部并对外披露，同时抄送派出机构。
华侨城A似乎很重视，在5月5日这一天发布了一个“延期回复深圳证券交易所2022年年报
问询函的公告”。
在延期回复公告中，华侨城A是这样说的：
公司收到《问询函》后，董事会高度重视，立即组织相关部门和年审会计师对问询函涉及的问题进行逐项落实和回复。由于《问询函》中涉及的部分问题需对有关事项和数据作进一步的梳理、补充及复核，工作量较大，故公司无法在2023年5月5日前完成回复。
给人的感觉就是非常认真、重视。
华侨城A接着说，为保证回复内容的真实、准确、完整，经申请，将延期回复《问询函》。预计于2023年5月19日前回复，并按规定履行信息披露义务，敬请广大投资者谅解。
到了5月19日这一天，华侨城A的回复既是姗姗来迟，也算如约而至。
02
2022年的超百亿元亏损，是合理的、合规的、应该的？
深交所问询函的第一个问题是问：
（1）分别说明报告期房地产业务、旅游景区业务所处行业环境、经营状况，以及相较2021年的变化情况，并结合房地产业务、旅游景区业务收入确认、成本结转、期间费用等情况，说明房地产业务毛利率小幅增长但净利润大额亏损的主要原因及合理性。
如上，杠杆地产注意到一个细节，问题先说的房地产，然后旅游景区，华侨城A回复则是先说文旅业的宏观情况及未来研判，然后再谈的房地产业务。
如上图。
关于房地产业务的亏损，华侨城A说：
除正常结转利润的减少外，在预计房地产市场短期调整压力仍然较大的情况下，公司一方面对存货项目进行了全面盘查和评估，按照企业会计准则要求计提了存货跌价准备。另一方面，公司投资的联营、合营企业多数为与房地产业务相关的项目，随着房地产行业的进一步调整，部分联营、合营企业在报告期内产生了较大的经营亏损。上述情况的综合影响导致公司报告期产生大额亏损。
这个回答，和业绩预告、年报，以及业绩预告后针对关注函的回复一脉相承。总计一下就是，2022年的超百亿元亏损，是合理的、合规的、应该的。
第一个问题的（2）说明报告期经营活动产生的现金流量净额为负、货币资金余额大幅下降的原因……我就不多说。
简单说，销售下滑，现金流受影响；同时，压降有息负债，融资成本低，公司经营没问题的。
对于第一个问题，会计师核查后的意见，也是认可华侨城A的说法的。
第二个问题，深交所关注函主要是问，房地产开发项目计提存货跌价准备115.07亿元，而2021年仅计提约12.57亿元存货跌价准备。
但是华侨城在A2023年2月16日披露的《关于深圳证券交易所<关注函>的回复公告》显示，成都、广州等地2022年销售均价同比上涨。
对吧，这就奇怪了。深交所要求华侨城A：
（1）详细说明报告期计提存货跌价准备涉及的具体项目情况……
（2）结合上述问题（1）详细说明主要项目存货期末可变现净值的确认依据及主要测算过程，重要假设及关键参数的选取标准及依据，与2021年相比是否存在较大变化，如是，请说明主要原因及合理性……说明报告期存货跌价准备计提的合理合规性。
（3）结合公司房地产业务毛利率2021年同比大幅下降、2022年同比小幅增长且部分地区销售均价同比上涨等情况，说明报告期计提大额存货跌价准备的主要原因及合理性，结合报告期所处行业环境及市场销售均价变化、可比上市公司情况等，说明计提存货跌价准备的情况是否偏离同行业可比公司，是否符合所处地区市场变化趋势，是否存在集中报告期计提存货跌价准备的情形，以前年度存货跌价准备计提是否充分、合理。
华侨城A回复（1），经评估测算，2022财年计提存货跌价准备总共115亿元，本次存货减值
项目共计36个，分类统计如下：计提减值金额5亿元以上共5个项目、2至5亿元共14个项目、2亿元以下共17个项目。
随后该司列出了主要项目，比如昆明市呈贡区的一个项目2022年计提减值6.6亿元。截至2022年末，存货账面余额60.94亿元，累计减值7.04亿元。
武汉市洪山区一个项目2022年计提减值5.25亿元。截至2022年末，存货账面余额51.37亿元，累计减值5.25亿元。
成都市成华区一个项目，2022年计提减值23.38亿元。截至2022年末，存货账面余额119.85亿元，累计减值29.89亿元。
宜宾市叙州区一个项目，2022年共计提减值4.62亿元。截至2022年末，存货账面余额25.99亿元，累计减值4.62亿元。
济南市章丘区一个项目，2022年共计提减值4.38亿元。截至2022年末，存货账面余额40.84亿元，累计减值4.38亿元。
青岛市即墨区一个项目，2022年共计提减值2.44亿元。截至2022年末，存货账面余额13.82亿元，累计减值2.44亿元。
要是把这些项目累积一算，还真是不少。
第二个问题的（2），华侨城A回复说，该司存货跌价准备期末余额占房地产存货余额的5.83%。
2022年度同行业该数字约为4.39%，比例与行业基本保持一致。因此计提合理、合规，符合所处地区市场变化趋势，未偏离同行业可比公司情况。
年审会计师当然对此也是认可的。
大致杠杆地产也基本赞同，不过话说回来，5.83%比4.39%还是高1个多点。
03
有文旅项目2022年遭遇整体拆除，涉禹洲地产亏损23.5亿元
第三个问题说，截至2022年末，华侨城A投资性房地产期末余额为146.61亿元，2022年对投资性房地产计提资产减值准备1.03亿元。请其说明投资性房地产涉及项目的主要情况，相关项目减值迹象的判断依据及主要减值测算过程……
该问题金额相对不算大，详细回复杆友可以去看公告，杠杆地产就不多说。
第四个问题的（1）是关于华侨城A旗下旅游景区接待游客相关变化情况的披露是否准确，也不多说。
第四个问题的（2）披露的信息值得一说，华侨城A子公司B项目位于昆明市，项目的景区相关固定资产，因当地政府相关政策调整，对该资产及相关设施进行整改拆除，该司对该资产未来的运营已无法实现，预计其可回收金额为零，2022年对该资产及相关配套设施的账面价值全额计提减值2.62亿元。
其还有一个子公司C项目位于深圳市盐田区，项目的景区相关固定资产，因当地政府相关政策调整或升级改造要求，对景区部分建筑进行整改拆除，2022年对涉及资产的可收回金额低于账面价值的计提减值准备4.12亿元。
问题五主要问长期股权投资计提减值准备20亿元至25亿元的一些细节。华侨城A的回复提及到：
1）其持有的长期股权投资-香港主板上市公司E，受其业绩有较大亏损的影响，2022年对其计提的减值金额为1.39亿元。
2）参股的部分地产项目减值迹象明显，该司于《回函》中预计长期股权投资的减值准备为20亿-25亿元。2022年该部分项目资产减值产生较大亏损，按照股权比例核算的投资亏损约为23.5亿元，其中，主要项目具体对比如下：
如上图，涉及到禹洲地产的一个投资项目，亏损高达23.5亿元。
问题六，涉及在建工程、使用权资产分别计提减值损失1.67亿元、1.09亿元，我就不多说。
问题七，“对联营企业和合营业企业的投资收益”为-24.65亿元，其中值得一说的，主要也是禹洲地产，就不重复说。
问题八，主要问递延所得税资产的计算过程。
问题九，“销售费用——其他费用”“管理费用——其他费用”分别为2.18亿元、7.21亿元，同比分别增长34.16%、6.39%，要求说明相关费用变动趋势与营业收入大幅下滑的变动趋势不一致的原因及合理性。
上述问题的回答杠杆地产就不一一说。
问题十、十一，现金、相关款项有关问题。华侨城A认为，相关款项与公司董监高、控股股东不存在关联关系、不构成财务资助或非经营性资金占用。
看完11个问题的回复重点，杆友你觉得华侨城A在2022年超百亿元巨亏应该吗？其大额计提真的合规、合理吗？
此外，如本部分所述，有文旅项目2022年遭遇整体拆除，涉禹洲地产亏损23.5亿元，这些细节还是很有意思。
内容来源： 杠杆地产
