摘要：面对集中到期的境外债，宝龙地产不得不再次展期。
面对集中到期的境外债，宝龙地产不得不再次展期。
01
交换要约
7月7日，宝龙地产（01238.HK）公告称，公司3笔美元债的交换要约所有先决条件已达成，所有交换代价已结算，交换要约已完成。
交换要约完成公告
公告显示，宝龙地产根据交换要约有效提交作交换并获接纳的分别1718.90万美元2021年7月票据、1660.70万美元2019年11月票据及4.01亿美元2019年7月票据已经分别注销。
注销后，宝龙地产2021年7月票据、2019年11月票据及2019年7月票据的余下未偿还本金额分别为410.50万美元、2065.20万美元及1851.50万美元。
具体来看：
作为2021年7月票据的交换代价的一部分，已发行本金额为1718.90万美元的2024年7月新票据并与2022年7月A票据合并并形成单一系列，自2023年7月6日起按年利率4.0%计息，利息须分别于2023年1月15日、2023年7月14日、2024年1月14日及2024年7月12日支付。 作为2019年11月票据的交换代价的一部分，已发行本金额为1660.70万美元的2026年1月新票据，按年利率7.125%计息； 作为2019年7月票据的交换代价的一部分，已发行本金额为4.01亿美元的2025年12月新票据，按年利率6.95%计息。
值得注意的是，这并非宝龙地产首次发生美元债交换要约。
2022年7月初，宝龙地产曾公告称，对当年7月及11月到期的两笔美元优先票据进行交换要约。
随后，宝龙地产1.79亿美元及2.63亿美元票据完成交换要约，但还留有投资人未接受要约的份额，其中第四批2022年票据及第二批2022年票据的余下未偿还本金额分别为2129.4万美元及3725.9万美元。
也就是说，完成交换要约后，宝龙地产对美元债余下的份额无力支付，构成违约。
《小债看市》统计，目前宝龙地产存续美元债6只，存续规模20.74亿美元。
此次完成交换要约后，宝龙地产最近美元债偿付日期为2024年7月，偿债高峰则推迟至2025年，公司争取到了1-3年的喘息机会。
02
流动性紧张
据官网介绍，1990年宝龙地产在澳门成立，已形成地产、商业、酒店、文化艺术等多元产业协同发展的格局。
2009年，宝龙地产在香港主板上市，2019年其物业管理子公司宝龙商业在港交所主板挂牌交易。
宝龙地产官网
从股权结构看，宝龙地产的控股股东为天龙控股有限公司，持股比例43.59%，公司实际控制人为许健康。
2021年，宝龙地产完成合约销售额1012亿元，同比增加24.1%，首次跨进千亿俱乐部；2022年仅实现409.5亿元合约销售额，同比下滑6成。
2023年前五个月，宝龙地产合约销售总额及合约销售总面积分别约为150.14亿元及96.63万平方米，其中销售额同比减少21.07%。
截至2022年末，宝龙地产总土储共2740万平方米，土地储备总可售货值约2828亿元。
按区域分，宝龙地产长三角地区土地储备占比67.1%；总土地平均成本价3523元/平方米；2023年计划推出可售货值约820亿，其中67.4%位于长三角。
从业绩上看，2022年宝龙地产实现总收入300.99亿元，同比下滑29.33%；实现归母净利润4.08亿元，同比下滑93.2%。
2022年，宝龙地产的毛利率为31.48%，与前值相差不大；但由于非经营性损益亏损，其净利率大幅下滑至5.14%。
截至2022年末，宝龙地产总资产为2337.51亿元，总负债1711.49亿元，净资产626.02亿元，资产负债率73.22%。
值得注意的是，宝龙地产还有5.2亿永续债，若将永续债调整至债务，其财务杠杆将被推高。
《小债看市》分析债务结构发现，宝龙地产主要以流动负债为主，占总债务的68%。
截至同报告期，宝龙地产流动负债1171.81亿元，主要为短期借款，其一年内到期的短期债务合计196.86亿元。
相较于短债压力，宝龙地产流动性异常紧张，其账上现金及现金等价物有95.9亿元，较2021年末腰斩，现金短债比低至0.49，公司短期偿债压力较大。
在备用资金方面，截至2020年末，宝龙地产银行授信总额有973亿元，未使用授信额度为674.49亿元，表面上看其财务弹性尚可。
银行授信
除此之外，宝龙地产还有539.68亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计434.07亿元。
整体来看，宝龙地产刚性债务有630.93亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为37%。
从融资渠道看，宝龙地产融资渠道多元，除了发债和借款，还通过股权、股权质押、信托以及非标等渠道融资。
不过，2022年宝龙地产筹资性现金流净额首次由净流入转为净流出状态，该指标为-125.52亿元，可见公司融资渠道不畅，面临较大再融资压力。
值得注意的是，由于少数股东权益飙升，宝龙地产一直被质疑存在“明股实债”。
2021年，宝龙地产的少数股东权益由2020年末的150.6亿元增长至211.94亿元，但少数股东损益却由26.71亿下降至13.06亿，少数股东权益和损益占比不匹配。
在资产质量方面，宝龙地产其他应收款高达312.29亿元，应收账款31.03亿元，不仅对资金形成一定占用，还存在回收风险。
在销售疲软、融资遇阻压力下，宝龙地产通过处置资产偿债，但相较于到期债务只是杯水车薪。
总得来看，宝龙地产销售疲软、业绩和盈利能力大幅下滑；债务负担较重，流动性紧张，短期面临较大偿债压力。
03
“北万达 南宝龙”
许健康出生于福建晋江的一个儒医世家，在少年时代，他选择“子承父业”，开始学医。
成年后，许健康跟着朋友去澳门打拼，在黑沙湾街边当无牌小商贩，靠着泉州人“爱拼才会赢”的冲劲儿，积累到了第一笔积蓄，并且开了人生第一家雨伞公司。
许健康很有经商头脑，后来又先后创立服装、洋伞等工厂。
1990年，许健康与好友联手集资5600万澳元，创建澳门宝龙集团，由此打开了财富之门。
宝龙集团董事局主席许健康
凭借准确的切入时机，十载丰富的澳门营商经验，以及创业伙伴的默契协作，宝龙不到一年时间便异军突起，成为澳门房地产业的后起之秀。
随后，许健康又进入了珠宝、金融、娱乐、建筑、物业等行业，事业如日中天。
1992年，许健康来到厦门考察，进军内地房地产市场，他砸下7500万在厦门拿下了4块地皮，兴建了宝龙中心、宝源花园等项目。
随后十年间，宝龙地产主要发展住宅物业，2003年后才开始开发运营综合性商业地产项目。
2009年10月，宝龙地产在香港主板上市，成为厦门首家发行H股的地产企业，也是第一家真正意义上的大陆在港上市的商业地产公司。
次年，许健康将宝龙地产总部由厦门迁至上海，并提出深耕以上海为中心的一线城市的全新战略计划。
彼时，业内有"北万达、南宝龙"之说。
2013年，宝龙地产明确提出“以上海为中心、深耕长三角”的发展战略。
根据2021年福布斯全球富豪榜，许健康家族以31亿美元财富位列榜单第986名。
然而，在行业寒冬下，曾经疯狂扩张的民营房企都相继爆发危机，随着偿债高峰将至，宝龙地产只能通过空间换时间了。
内容来源： 小债看市
