摘要：当前，地产行业筑底、市场信心及购买力尚未恢复，企业销售去化压力也在进一步加大。李嘉诚为何在此时推出“御翠园”？况且，为其带来不菲收益的“捂地惜售”项目，现在已经卖一个少一个了 。
内容来源| 财经新地产
文｜路春锋
一个被香港首富、长江集团创办人李嘉诚“捂”了21年的项目，近期被传出将开盘。该地块位于北京东四环外，2001年李以7亿元的价格收入囊中，楼面价约1750元/平方米。如今，该项目周边楼盘均价约9.06万元/平方米。
当前，地产行业筑底、市场信心及购买力尚未恢复，企业销售去化压力也在进一步加大。李嘉诚为何在此时推出“御翠园”？况且，为其带来不菲收益的“捂地惜售”项目，现在已经卖一个少一个了 。
21年老盘成新闻
最近，一个“老盘”成了“新闻”。多家媒体密集报道了位于北京朝阳区东四环外姚家园地块的“御翠园”——一个被李嘉诚捂了21年的项目。
早在2001年，该项目就被李嘉诚名下的和记黄埔以7亿元的价格拿下。公开资料显示，该地块总建筑面积40万平方米，楼面价约1750元/平方米。
2005年，一期“逸翠园”开售，2011年售罄。二期地块位于一期的北侧，整体占地面积约为9.78万平米，建筑面积约为33.5万平米。2014年，该二期项目曾进行过工程环评公示。自此之后，项目一直没有明显的进展。
5年后的2019年，该项目又曾以“纯新盘”短暂亮相过，正式定名为“御翠园”。不过也没有下文。
目前，“御翠园”以准现房状态对外销售，有平层和联排产品可以选择，由18栋别墅和8栋高16-18层板楼组成。
财经新地产查阅安居客发现，该项目周边楼盘均价约9.06万元/平方米。截至发稿，“御翠园”尚未确定开盘时间以及售价。不过有市场消息称，该项目计划于本月末到12月初开盘。
捂盘惜售一以贯之
实际上，“御翠园”只是李嘉诚众多“捂地”项目中的一个。可以说，这一模式几乎贯穿了他在内地的所有地产项目。
据公开资料，过去30多年，李嘉诚在内地相继开发了30多个项目，其中仅1/3完工，开发速度少则三五年，多则20年有余。
位于北京顺义中央别墅区的“誉天下”项目，1993年李嘉诚拿地时，该片区的房价不到2000元/平方米。经过长达25年的“捂”，等到2018年建成时，该项目的售价已突破4万元/平方米。目前，在售二手房价格约为4.7万元/平方米。
2004年，李首富在上海陆家嘴买下世纪汇广场项目，当时的土地成本约32亿元。2016年，该广场以200亿元人民币的价格卖出，“捂地”12年赚了168亿。
不过，李首富也并非没有“失手”过。旗下和记黄埔地产（成都）有限公司在东莞厚街的海逸豪庭项目，因为项目开发超过20年，而被征收了近8千万的土地闲置费。
囤地惜售的后果不止如此，位于成都高新区的南城都会，因捂地捂盘长达17年，受到当地严惩并要求退场，和记也被高新区禁止新增融资和贷款。
地产大鳄“名不副实”
众所周知，在李嘉诚发迹的过程中，房地产业务起到了至关重要的作用。
但是，这位在香港叱咤风云的地产大鳄，其家族在内地的地产业务规模并不大，与大家对李嘉诚“首富”的印象并不相衬。
克而瑞数据显示，2015-2017年，李家在内地的地产业务销售额分别为173.7亿元、290亿元、149.1亿元，分列Top200强的60位、55位、106位；而2019-2021年3年，其销售额分别为169.1亿元、146亿元、88.7亿元，分列Top200强115位、134位、164位。
一位业内人士表示：“他家一般排不进一百强。”与其说是李家在房地产行业的一举一动受到关注，不如说是李嘉诚的名气过大，直接拉高了他在地产上的关注度。
在土储上的动作也能反应出李嘉诚在内地地产市场的布局。其子李泽钜曾表示，香港及内地为集团地产业务重点市场，将继续物色合适物业发展机会，对前景充满信心。
但除了今年5月初，和记黄埔现身广州土拍，最终未拍下任何一幅地块外，李家已经十年没有在内地拿地。不过，其却频频加仓香港。2021年，长实集团通过不同渠道在香港增加4幅地皮，涉及地价共约173.8亿港元。
项目卖一个少一个
回到被“捂”了21年的御翠园项目上，李嘉诚“捂地惜售”的算盘还能打多久？从最近十几年的情况看，“超人”在内地的项目是卖掉一个少一个。
实际上，自去年下半年以来，房地产行业进入漫长的“冬季”。数据显示，2021年下半年市场转冷，百城成交面积持续下行，同比跌幅扩至30%以上，这在历史上实属罕见。
企业层面，2021年规模房企销售增速也罕见出现负增长。规模房企整体的目标完成情况也远不及历史同期，平均目标完成率不到90%，明显低于过去2018-2020年105%以上的平均水平。
时间来到今年，1-10月百强房企的销售操盘金额的同比降幅仍保持在44%的较高水平。行业下行压力持续、市场信心及购买力缺失、观望情绪也愈加浓厚，叠加国内多区域疫情的影响，企业整体的销售去化压力在进一步加大。李嘉诚为何选择此时推出“御翠园”？
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲分析道；“在各地政府需要各种建设项目增加GDP的情况下，‘捂盘惜售’的策略将受到越来越多地方政府的压力。”
IPG中国首席经济学家柏文喜也认为，在目前的市场环境下，类似“御翠园”这种“捂地惜售”的模式无法进行下去，因为每宗地的出让合同都有开工与开发、投资进度时限要求，如果不是政府方的原因造成开发时限延误过久，轻则会被警告与罚款，重则可能该宗地会被政府收回。
而对于“捂地惜售”VS“快周转”两种经营方式，哪种对销售额的作用更大，哪种更赚钱？
黄立冲表示，按照中国地产过去的发展路径来看，“捂盘”所获得的回报肯定要比“高周转”获得的利润要大。但对于房企销售额，捂盘的作用不大，因为被“捂”地块会作为一项土地储备保留在账上。
柏文喜认为，上述两种经营方式，前者更赚钱，但是对于资金实力有着非常高的要求；后者对于多项目持续开发而言，有利于运用财务杠杆提升公司营收总规模，从而提升公司总的赚钱水平。（注：文章若未特别注明，“元”均表示“人民币”。）
