上海大华集团:多个城市撤退,高周转模式失败

摘要:大华集团始创于1988年,总部位于中国上海, 是国内较早一批房地产开发商。

大华集团始创于1988年,总部位于中国上海, 是国内较早一批房地产开发商。

经过多年发展,大发集团的步伐已遍及长三角、中西部、华南区域。进驻城市包括上海、南京、南通、苏州、杭州、大连、济南、广州、佛山、惠州、海口、昆明等地。

除了在国内进行房地产开发外,大华集团的地产版图也延伸到了国外,在澳大利亚的悉尼、墨尔本也有地产项目。

大华集团给自己的定位:大华多年来专注三旧改造、新城区建设、超大规模社区建设运营等,是最大规模的城市更新运营商之一。

在很长一段时间,大华集团都坚持这一理念进行发展,在全国很多城市都进行勾地、旧改,放弃了土拍拿地。

直到各大房企都在喊千亿目标、后起之秀更是甩了大华集团几条街之时,大华集团才幡然醒悟。

于是,大华集团也加入到了高周转的房企之中。

公开数据显示,大华集团在2016年-2019年,其销售额分别为169.1亿元、172.1亿元、183.9亿元及202.5亿元。

从2019年开始,大华集团开始大手笔拿地并且加快销售速度,根据中指研究院数据显示,2020年、2021年大华集团分别实现销售金额500.4亿元、559.9亿元。

到2022年,销售额开始下滑,大华集团销售额为361亿元。

2023年1-10月,根据中指研究院的数据显示,大华集团销售额为318亿。

从大华集团内部人士了解到,今年的销售业绩得益于大华集团在上海及北京的项目。

2023年3月,北京土拍中,上海大华集团以成交价“触顶”达到12.995亿元幸运摇中昌平朱辛庄0028地块。

市场分析师认为:该地块有天然优势,朱辛庄地块规模小、利润高、资金少、流速快、难度低。这也是众多房企参与竞相的原因所在,也不得不说大华集团在这次竞拍中运气极好。

今年8月,大华集团携带启宸府在北京亮相,全盘338套的房源,均价60000元/平米,据消息称,启宸府在开盘2个月网签破90%。

但是,有媒体报道,大华集团的启宸府指导价每平6.2万元,比周边次新房低了近万元,这样的销售能不快吗?

其次,上海是大华集团的老巢所在地,大华不惜重金也要在上海继续拿地,比如今年7月的土拍中,大华集团以封顶溢价率10%,总价超47.3亿元独立摘得闵行区浦江镇地块。

在上海拿地有保障:上海市场基础好,项目销售去化有保障,拿上海的地很安全;上海的土地规则较为公平和透明,给开发商留足了利润空间,拿上海的地有钱赚。

这也是各大房企在上海抢地的原因之一。

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大华集团虽然已经在全国很多城市布局,但是真正有效益的地方还是在上海根据地。

大华集团在上海有3个分公司:一分公司、二分公司、三分公司。

3个公司都围绕着上海进行深耕。

大华集团全年销售业绩,上海3个分公司占据60%以上的份额。

其他地区公司的业绩就有点难看了,有些地区的项目完全处于滞销状态。

比如:

1、南通地区:大华集团2020年11月以总价约10.12亿元拿下的铂璟湾项目,地价约13680元/㎡,楼面价约9060元/㎡,溢价率约102%。2021年7月首开,开盘均价19500元/㎡。入市2年仅卖出6套,去化率不足1%。

2、山东地区:2021年5月,大华以15亿元的总价将济钢片区2宗居住地块收入囊中,定名为“大华公园城市”,溢价率高达54.26%。2022年3月,项目开盘,去化就相当惨淡,看房者寥寥无几。

3、甘肃地区:2021年初首次在兰州拿地,之后,兰州投资贸易洽谈会城关区招商引资项目推介会中,大华集团投资300亿元打造兰州锦绣华城项目,项目位于兰州市皋兰县庙儿岔,属于一二级联动的推山造地项目,规划用地6900亩。项目目前处于停滞状态。

除此之外,旧改专家大华集团还面临着多个大盘旧改项目的考验,也是对资金的考验:

1、2020年,大华集团进入广西市场,首个项目是与青秀区政府平台公司公司合作开发的大华语山;此后,大华集团中标的旧改项目体量达5300亩,涉及房屋面积约790万㎡,主要以广西壮族自治区和南宁市机关单位及其宿舍区为主,还有部分城中村等。

2、2017年年底,大华集团进入大湾区,目前在大湾区中获得15个城市更新项目,广州旧改项目分布在番禺区、增城区、白云区、天河区、花都区。其中在广州朱村,大华的投资额达到了149亿元。

旧城改造对于公司的要求非常高,尤其是前期项目资金的投入。

截至2022年末,大华集团总资产2039.17亿元,总负债1594.08亿元,总负债率78.17%。有息总负债为467.57亿元,其中银行贷款416.95亿元,占比89.17%。

2022年,根据中指研究院的数据显示,大华集团销售额降为361亿。

2023年1-9月,大华集团在北京及上海项目的帮衬下,销售额完成297.7亿。

大华集团为了冲击规模,负债1500亿,这个风险系数是非常大的。

今年3月27日,昆明市不动产登记中心官网发布了两则在建建筑物抵押公告:1、昆明大华春雨房地产开发有限公司旗下在建项目尚华苑2号楼栋,将136套房源抵押给中国银行股份有限公司盘龙支行。2、昆明大华春雨房地产开发有限公司开发的锦明花园3号楼57套房源,抵押给了上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行。

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据大华集团内部人士说,大华集团在上海的很多利润,都反哺了其他地区公司,公司的现金流越来越紧张。

此外,大华集团也可能进行战略收缩,从很多地区开始撤离。

据悉,大华集团可能在年底或者年初将要进行变革,整合相应的区域,这也是目前大华集团内部很多人才看机会和离职的原因。

从猎头处了解到的信息,大华集团有很多的城市公司总经理、副总经理、投资总、人力总、营销总等等都纷纷的挂出了简历,都在等待合适的机会。

这个信息可以说明2个情况:

1、大华集团资金紧张,员工对公司不看好。

2、大华集团将要大变革,提前找好出路,以备后期的变化。

此外,大华集团自从走上了高周转的路线之后,项目的品质也是不断下降,业主维权的事件也是层出不穷。

比如之前闹得沸沸扬扬的“沥青路”事件、借消防之名偷工减料、强卖“百万装修包”事件等等。

曾经高度注重自己的口碑、品质、名誉的大华集团,如今似乎已经荡然无存。

目前大华集团给人的感受是:快速去化、快速回款。

从爱企查了解到,大华集团目前自身风险175条、关联风险2307条、司法解析122条、裁判文书116条、立案信息44条、开庭公告85条、财产线索999+。

就如大华集团员工说的,如果大华集团长期坚持在上海一带发展,现在肯定是非常不错的公司,但是大华集团却走向了高周转,一口气布局了全国多个城市,而且是在市场下行的时候。

从一个注重品质与品牌的公司,到如今苦苦支撑的高周转房企。

大华集团在高周转的路上走得太远了。

内容来源: 人才搜寻


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