摘要：保利对于后市的判断，似乎已经藏在了行动里。
临近年关，房企们又开始积极拿地“补仓”为后续发展“备粮”。“第一房企”保利自然是本轮抢地的主力之一。
近期，在各大土拍市场上频频看到保利积极举牌的身影。仅14日一天内，保利就在南京、东莞两地接连下子，斥资近46亿元将5宗地块收入囊中。
当天，南京迎来今年最后一场土拍，18宗地块一口气推向市场。其中南京江北新区的4宗宅地由保利联合南京扬子江以总价27.72亿元拿下。
该4宗地分别为NO.新区2023G14地块、NO.新区2023G15地块、NO.新区2023G17地块、NO.新区2023G18地块，总出让面积为83,987.63平方米。
相比在南京底价拿地的“轻松”，保利在东莞所斩获的CBD地块则花费了些力气。
据悉，东莞CBD地块共吸引6家房企竞拍，在经过140轮角逐后，最终由保利旗下保泰实业以18.1亿元的总价拿下。由于上述楼面价格超过中海于2017年拿下的凤岗地（楼面价26646元/平方米），一举晋升为东莞“新地王”。
资料显示，该地块占地17193.24㎡，容积率为3.6，总计容建面61895.66㎡，起拍价约13.9亿元，成交楼面价29241元/平方米（未剔除配建）。据要求，地块内须无偿配建建面约194㎡的公共配套设施，还需在宗地外配建3966.53㎡的地面公共空间。
算上该5宗地块，据睿思网不完全统计，自12月以来，保利已斥资近72亿元拿地，涉及上海、西安、江门、佛山、南京、东莞等城市。
而仅在刚刚过去的11月，保利也斥资百亿在佛山、苏州、成都、福州、泉州等五地落子，总用地面积为25.61万平方米，总建筑面积为63.27万平方米。
今年以来，保利始终保持着每月平均百亿的拿地节奏。上半年，保利发展共拓展项目41个，总地价709亿元，同比增加17%。进入下半年，保利拿地的速度明显加快。
据第三方数据统计，今年前11月，保利发展在扩储方面已耗资共计1864亿元，仅次于中海（2292亿元）。至此，保利今年的拿地金额已超2021年及2022年。
年报显示，2021年、2022年，保利发展分别拓展项目145个、91个项目，拿地金额分别为1857亿元、总地价为1613亿元。
保利对于后市的判断，似乎已经藏在了行动里。
保利敢如此“凶猛”拿地，与其去化提升不无关系。数据显示，1-11月，保利发展实现签约面积2257.59万平方米，同比减少6.25%；实现签约金额3995.04亿元，同比减少0.16%。尽管基本与去年持平，但在楼市信心仍未完全修复，且市场仍处于下行期，能保持该等业绩实属不易。
据了解，为了加快去化，保利更新了对高管的考核细项。针对各个地区公司，要专门考核存量项目去化指标，存量项目去化完成率每低1个百分点，高管的绩效对应扣除0.5分，按照保利往年的管理办法，如果高管连续两年分数低于80分，或当年分数低于70分，相应会处以调离、降职、减薪等处罚。也正是在这种强制推动下，保利销售端得以保证。
具体到城市而言，根据保利半年报所示，公司重点布局的38个核心城市的销售金额占比87%，同比提升8个百分点；销售金额超百亿元城市达到6个，累计销售金额1123亿元，同比增长21%。随着去化提高，适度进行补仓也是情理之中。
然而，保利如此高去化，多少是通过牺牲利润换取？半年报显示，公司毛利率保持下行态势，同比下降4.26个百分点至21.29%。今年以来，关于保利打折促销的新闻不绝于耳。
仅在苏州，位于苏州高新区的保利时光印象雅苑项目，日前就因为连续降价引发购房者不满。12月1日，有网友留言称，该项目10月份成交的同楼层同户型产品，价格较8月份时还便宜了6万元，且赠送了丰盛礼品。此外，位于相城区的保利云上流光项目此前以八折价格销售，之后直接降到了七五折，总价一降再降。
在如今房地产市场这片红海之中，“活下去”的前提是“跑得快”。但这边厢折价卖房，那边厢溢价拿地，这道算术题保利能否真正算准？半年报发布会上，保利发展曾表示“新获取项目收益率良好，投资确定性强”。
结果会如何？市场将给出答案。
