随着以美联储为首的全球央行正在掀起降息潮，核心硬资产或将迎来价值重估。
近期，侃见财经走进亚洲REITs龙头——领展房产基金（00823.HK），并且深入地了解了这家公司。
相关资料显示，截至今年9月30日，领展房产基金的物业组合估值达约2370亿港元。在中国香港、中国内地及海外市场持有物业数量分别为130个、12个、12个，估值占比分别为74.1%、14.8%、11.1%。
领展房产基金的大部分物业都处于核心地段，具备稀缺性。自2015年进军中国内地市场以来，领展的内地资产主要聚焦于北上广深等一线城市及周边地区。
值得注意的是，中国证监会和香港证监会今年4月联合宣布，将房地产投资信托基金（REITs）纳入沪深港通机制。两地投资者配置对方市场REITs指日可待。分析人士认为，领展作为香港最大市值的REITs，截至今年三月底总市值超850亿港元，是港股大盘股，也是香港恒生指数的成分股，有机会被纳入沪深港通。
REITs巨头的核心资产
REITs，全称为房地产投资信托基金，起源于20世纪60年代的美国，是一种融合了金融架构与房地产资产的投资工具。REITs兼具传统股票与债券的部分优势，拥有流动性较高、分红收益相对稳定可观、安全性较强、涨跌相对独立等特点，是不少投资者的长期投资产品选择。
作为亚洲REITs龙头，领展持有的底层资产直接决定了公司的质地。
长期以来，领展专注管理运营优质物业组合，包括零售、停车场、办公室及物流资产，其资产遍布中国香港及内地、澳大利亚、新加坡和英国。
目前，领展在中国内地物业组合包括位于一线城市的6项零售资产、1项办公大楼资产，以及长三角和大湾区的5项物流资产。其中，中国内地零售物业的租用率达96.4%，5项物流资产的租用率持续改善，达到98.2%。
而在香港地区资产组合中，以生活必需消费品为主的民生商场零售物业占比高达69.5%，其次为停车场及相关业务，占比27.0%。该等物业是香港本地零售基础设施中不可或缺的一部分，在不同的经济周期中均能带来具抗逆力的收益。
在海外，领展在新加坡的零售资产营运表现非常亮眼，报告期内的物业租用率达99.8%，续租租金调整率亦持续录得增长，达18.9%。在澳大利亚，领展的零售组合也几乎满租，租用率保持在99.1%，租金水平维持稳定。
截止今年9月30日的六个月内，领展的海外办公大楼物业组合的整体收入保持稳定，整体租用率为90.2%。
由此可见，领展的底层资产都具备核心稀缺性，且区位优势明显，加上跨地域、跨资产类别的多元化布局战略，使其得以分散投资组合的风险，更显韧性。
得益于此，领展才能穿越周期，在充满挑战的市场环境中依然实现了收益的逆势增长。据最新披露的财报显示，截至2024年9月30日止6个月，领展整个投资组合的收益及物业收入净额分别为71.53亿港元、53.59亿港元，同比分别增长了6.4%、5.8%，跑赢多家香港本地以收租物业为主的上市公司。
长期分红的底气
在分红方面，领展的股息分派持续稳定，并且一直坚持将100%的可分派收入用于派发股息，长期大幅高于港股监管规定的90%的REITs收入分派的最低标准。
截至9月30日止的2024/2025 财年上半年，领展用于分红的可分派收入总额续创新高，同比增长4.3%，每单位基金分派134.89港仙，同比增长3.7%。
拉长周期来看，自2005年上市以来，领展分红持续保持健康增长，其中在2011/2012至2022/2023财年的12年间，可分派总额累计增长了112%，年化增长率（CAGR）达到7.1%，远高于包括香港、新加坡和澳大利亚在内的房地产开发商、房托基金及零售物业相关运营商等同业的表现。
而领展保持长期分红的底气，主要来自于其稳定的现金流及健康的财务状况。
据其财报显示，领展最新的负债总额进一步减少至556亿港元，净负债比率保持在20.6%的健康水平，平均借贷成本亦维持在3.69%这一非常具有竞争力的水平。
基于对领展财务状况、负债水平等综合经营状况的高度认可，领展获得了穆迪、标普、惠誉分别给予的A2、A和A级评级，评级展望皆为“稳定”。
12月16日标普确认了领展房地产投资信托基金的“A”长期发行人信用评级。与此同时，标普还确认了领展房产基金在中期票据（MTN）计划下的有担保高级无抵押票据的“A”长期发行评级。
另外，领展还具有十分出色的流动性，100%由公众持股，没有单一大股东，集中度更远低于其他REITs，长期受到包括大型国际基金公司与养老金等诸多长线机构投资人，以及大批香港本地零售投资者的青睐。
价值重估
从全球大环境来看，美联储已经开启了新一轮降息周期，全球流动性愈发宽松，这对手握大量核心稀缺资产的领展而言，无疑是实质性利好。
2024年12月19日，美联储再次降息25个基点，使得2024年合计降息达100个基点。
由于香港实行联系汇率制度，香港亦同步开启降息周期。得益于此，领展在香港市场的融资借贷成本会趋势性下行，有利于改善盈利能力。
虽然美国明年的降息步伐可能会减慢，但依然存在利息下调的空间，预计领展将会继续受惠。此外，在中期业绩公布后，高盛和花旗均上调目标价及维持买入评级，同时也上调了盈利和每基金单位分派预测。
随着利率持续下降，核心、稀缺物业资产的估值将随之上升，领展或将迎来一波估值重估。
值得一提的是，领展的估值非常低，截至最新收盘，其最新市净率（PB）仅为0.496倍，位于近十年估值分位点3.9%，更是显著低于近十年中位数的0.88倍。
面对超低估值，领展房产基金开始行动，拿出真金白银持续回购基金单位。据最新公告，该基金自2024年12月9日起，连日斥资回购基金单位。截至截稿前，已斥资逾3亿港元回购逾1,000万个基金单位，每单位回购价格为32.1-34.4港元。
领展房产基金的另一个潜在利好是，纳入沪深港通机制的预期。
今年4月，中国证监会和香港证监会联合宣布，将房地产投资信托基金（REITs）纳入沪深港通机制。中国证监会副主席李明在上个月的互联互通十周年高峰论坛时也表示将稳步推进房地产投资信托基金纳入沪深港通各项工作。两地投资者配置对方市场REITs指日可待。市场上提供稳定收入的产品更多样化，将为内地和香港投资者提供更多投资选择，为香港市场吸引更多资金。
分析人士认为，领展作为香港最大市值的REITs，总市值超850亿港元，是港股大盘股，也是香港恒生指数的成分股，有机会被纳入沪深港通。一旦正式落地纳入，中国内地资金驰援，将会提升领展长期流动性，有利于价值发现，进一步提升估值。
近日，领展集团行政总裁王国龙在接受采访时表示，“今年是‘互联互通’十周年，领展欢迎监管机构将REITs纳入‘沪深港通’机制。目前相关细则尚未出台，对此我们非常期待。”
王国龙认为，该政策的落实，将提高内地和香港投资者的信心。随着内地新增资金的流入，领展房托基金的流动性将进一步提升，这对后续的融资将很有帮助，也将提升领展的市场认知度。
