摘要：地产行业深度调整周期之下，央国企地产平台同样直面行业周期带来的经营考验，中粮旗下大悦城近期披露2026年上半年业绩预告，阶段性亏损成为市场关注焦点。
出品|中访网
审核|李晓燕
地产行业深度调整周期之下，央国企地产平台同样直面行业周期带来的经营考验，中粮旗下大悦城近期披露2026年上半年业绩预告，阶段性亏损成为市场关注焦点。拉长周期观察，2022至2025四年间企业持续承压，累计利润亏损近百亿，但剥离短期业绩波动，大悦城手握全国化成熟商业资产矩阵，差异化双轮驱动模式仍构筑起坚实发展底座，短期阵痛本质是行业下行叠加业务结构调整的阶段性表现，企业正在通过优化资产结构、深耕商业运营稳步穿越周期。
作为少数同时布局住宅开发与自持购物中心的央企地产平台，大悦城拥有行业稀缺的商住协同发展模式。从业务底层逻辑来看，住宅开发是企业传统营收来源，而自持商业购物中心则是穿越地产周期的稳定压舱石，两大业务板块在行业下行期呈现出截然不同的发展走势，形成鲜明的经营分化。
住宅开发赛道受行业大环境影响，增长动能阶段性走弱。2021年行业景气顶点，大悦城全年结算规模突破800亿元大关，伴随市场需求收缩、购房预期转弱，五年时间企业结算规模出现明显收缩，2025年全口径结算金额回落至331亿元区间，整体缩水近六成。支撑房企未来收入的核心指标合同负债同步下滑，2024年末近250亿元的合同负债规模，到2025年末缩减至140亿元以内，意味着近两年可结转收入储备有所减少，直接带来营收端连续四年同比下行。
市场下行环境下，项目资产价值重估、合作项目收益波动进一步放大短期盈利压力。为贴合市场公允资产价值，企业按照会计准则对部分去化节奏放缓的住宅项目计提存货减值，近两年单年存货跌价损失均超18亿元，2025年该项损失攀升至24亿元，多年累计计提跌价准备接近70亿元；同时多地联合开发项目受区域市场行情影响，投资收益出现亏损，多重因素叠加，最终造成企业阶段性利润承压。
但值得市场重点关注的是，即便开发业务持续遇冷，大悦城自持商业板块走出独立上涨行情，成为企业抵御周期风险的核心护城河，也是央企地产中稀缺的优质经营性资产。截至2025年末，企业在全国落地44个商业项目，37个项目稳定运营，其中24座大悦城购物中心遍布一二线核心城市，完善的全国商业布局已经成型。
运营数据充分印证商业资产的长期价值。2025年公司投资物业相关服务营收超53亿元，实现逆势小幅增长；全年购物中心总销售额突破460亿元，同比涨幅超15%，接待客流近4.5亿人次，客流增速达到22.7%，商场平均出租率稳定维持94%高位。租金、场景增值服务构成持续稳定的现金流，且商业板块毛利率长期优于住宅开发业务，具备极强的抗周期属性。
客观来看，当前商业板块营收体量暂时无法完全对冲住宅开发业务的规模下滑，仅能起到利润缓冲作用，这也是大悦城短期难以实现整体盈利修复的核心矛盾。但放眼行业，绝大多数传统房企缺少稳定自持商业资产，完全依赖住宅销售回款，一旦市场下行便毫无缓冲空间，大悦城的商住双业务布局，已经比同行多了一层安全垫。
评级机构中证鹏元在跟踪报告中客观评价了企业基本面：大悦城在售住宅项目集中于一二线核心城市，土地区位优势明显，产品具备稳定市场竞争力；唯一短板在于新入市爆款住宅项目稀缺，存量房源去化速度放缓，短期销售、结算端压力仍将延续。针对现存经营短板，央企股东中粮集团的资源加持，为企业调整转型提供充足支撑，也是区别于民营房企的核心优势。
依托中粮央企信用背书，大悦城在融资渠道、土地获取、城市资源联动层面具备天然优势，为业务结构优化提供底气。当下企业的经营重心，正逐步向高稳定性的商业运营倾斜，一方面持续打磨现有大悦城购物中心，更新消费场景、联动品牌商户提升客流与销售额，巩固经营性现金流；另一方面优化住宅土储布局，聚焦核心城市优质地块，放缓高库存、低周转区域的投资节奏，缩减低效资产投入，减少未来资产减值风险。
同时，企业持续梳理对外合作项目，优化合作模式，降低跨区域联合开发带来的收益不确定性，从源头控制投资亏损对利润的冲击。短期计提资产减值、结算规模收缩是行业共性问题，但属于一次性、阶段性财务影响，不会动摇商业资产的长期价值根基。
站在行业周期视角，地产行业告别高速增长已成定局，依靠住宅开发单一赛道盈利的时代彻底落幕，兼具开发与自持商业运营的房企，更适配行业高质量发展新趋势。大悦城当下的亏损，是转型过渡期必须经历的阵痛，而非基本面长期恶化。
全国成熟商业资产矩阵、央企股东强力赋能、一二线优质土储三大核心优势，构成企业穿越周期的底气。未来随着存量住宅项目有序去化、资产减值压力逐步出清，叠加商业运营板块持续释放稳定现金流，商住协同的价值将进一步凸显。当行业市场需求逐步企稳，住宅业务结算端压力缓解，叠加商业板块持续增长，大悦城有望逐步修复盈利水平，充分释放双轮驱动模式的长期成长潜力。
