摘要：2026年上半年房地产市场依旧处于深度调整通道，全国新房市场量价同步走弱，行业盈利空间持续被压缩。
出品|中访网
审核|李晓燕
2026年上半年房地产市场依旧处于深度调整通道，全国新房市场量价同步走弱，行业盈利空间持续被压缩。在此大环境下，各大头部房企交出的半年答卷普遍承受压力，保利发展以1351.06亿元签约金额再度站上行业销售榜首，但盈利指标明显回落，市场随之产生疑问：持续领跑规模赛道的保利发展，盈利水平是否已经掉队？
7月下旬披露的业绩快报显示，保利发展上半年实现营业总收入1028.97亿元，同比下滑11.95%，归母净利润19.28亿元，同比下降接近四成。对于利润下滑，公司将核心原因归结为市场调整环境下，结转项目规模收缩、项目结转毛利率走低。拉长周期观察，自2021年以来，公司盈利水平持续下行，五年归母净利润规模大幅缩水，盈利压力已经成为持续困扰企业的现实难题。
横向对比三家头部央企房企，差距直观显现。上半年保利发展销售规模小幅领先中国海外发展、华润置地，处于同一竞争梯队，但是盈利表现形成明显分化。华润置地依靠开发销售与商业持有业务双轮布局，稳定的租金收益有效对冲开发业务波动；中国海外发展长期保持稳健的项目管控与盈利水平。反观保利发展，营收高度依赖住宅开发销售板块，经营性持有资产体量尚且有限，难以形成足够利润缓冲。叠加近几年行业下行带来的项目减值、早期高地价项目集中进入结转周期，毛利率持续探底，使得盈利短板进一步凸显。
一边是利润承压，另一边却是力度十足的土地投资，这种反差让市场充满讨论。中指研究院数据显示，2026年上半年保利发展权益拿地金额位居行业第一，投资节奏呈现前稳后快特征，尤其6月单月拿地规模大幅攀升。深圳宝安中心区总价105.1亿元的地块最为引人注目，经过数百轮竞价落子核心都市，成为上半年土地市场标志性交易。
在大多数房企主动收缩投资、审慎拿地的背景下，保利发展逆势加仓核心城市地块，有着清晰的逆周期布局逻辑。行业调整阶段土地竞争热度降温，一线与强二线城市优质稀缺地块迎来较好的获取窗口。企业瞄准上海、北京、深圳、杭州等人口持续流入的核心区域拿地，持续优化土储结构，为未来3-5年储备具备市场竞争力的改善型产品。
不过风险同样客观存在。高强度拿地持续消耗资金，单月土地投入规模已经接近2025年全年经营现金流总额，叠加项目建设、存量债务到期等资金支出，企业资金缓冲空间有所收窄。市场随之产生担忧：持续扩张拿地节奏，能否与现金流承载能力匹配，新增地块未来能否兑现预期收益，都需要时间验证。
利润持续走弱、业务结构单一，是保利发展当下最亟待破解的矛盾。面对现状，企业已经明确“不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务”三大主业转型路线，试图摆脱单纯依靠卖房获取利润的传统模式。
不动产经营板块是转型核心抓手。目前公司写字楼、购物中心、保障性租赁住房等自持资产持续扩容，伴随着首单央企商业不动产REITs落地，存量自持资产找到了标准化盘活路径。REITs打通资产“投融建管退”完整闭环，既能回笼资金降低负债压力，又能持续保留运营管理权，源源不断获取长期稳定运营收益。按照机构预测，未来两至三年，随着大量自持资产逐步成熟、更多REITs项目推进落地，非开发业务的利润贡献有望持续提升，搭建起抵御行业周期波动的缓冲垫。不动产综合服务板块依托保利物业持续拓展市场，同样提供稳定的现金流支撑。
管理层换届，也为战略持续落地增添确定性。业绩快报发布前夕，保利发展完成新一届管理层换届，刘平续任董事长，潘志华出任总经理。稳定的核心管理层意味着现有转型战略、投资策略具备延续性。摆在新一届经营班子面前最重要的课题十分清晰：平衡规模扩张与盈利修复的关系，调整拿地结构，更加注重项目收益率；持续推进存量低效资产优化出清，严控项目成本，推动结转毛利率逐步企稳回升；加速培育经营、服务两大第二增长曲线，降低对住宅销售业务的单一依赖。
站在行业变革的分水岭，房地产早已告别规模高速扩张时代，行业竞争逻辑从“比拼销售金额”转向“比拼盈利能力、资产质量、抗周期韧性”。对于保利发展而言，规模登顶是企业央企综合实力、渠道与产品力的直观证明，但持续承压的盈利，是必须正视的短板。
短期来看，市场调整环境难以快速逆转，开发业务盈利修复仍然需要等待。中长期视角下，若逆周期获取的核心城市优质土地顺利转化为收益，三大主业转型持续推进，存量资产盘活稳步落地，盈利水平有望逐步迎来修复。
规模领先只是起点，如何将销售优势转化为可持续的利润，走出“规模强、盈利弱”的困局，构建开发、经营、服务协同发展的全新模式，将是接下来保利发展最重要的长期考题。
