摘要：房地产行业深度调整周期当中，不少房企正在告别规模执念，转向质量优先的经营逻辑。
出品|中访网
审核|李晓燕
房地产行业深度调整周期当中，不少房企正在告别规模执念，转向质量优先的经营逻辑。8月18日晚间，招商局置地发布2026年中期业绩，这也是朱文凯履新董事会主席之后，这家港股上市平台交出的第一份半年度答卷。整张成绩单呈现出非常鲜明的分化特征：营业收入随交付规模收缩有所回落，但盈利水平迎来显著修复；亏损总额虽仍存在，但股东层面的压力得到适度缓释，背后是一场围绕项目结构、权益结构、城市布局展开的渐进式调整。
从核心财务表现来看，上半年企业录得收益38.57亿元，对比去年同期出现两成左右下滑。收入收缩的直接诱因，来自结转交付体量变化，当期竣工交付物业建面较上年有所减少，这是房企报表中十分常见的阶段性现象，并不等同于销售端失速。和营收下行形成反差的，是毛利水平的大幅改善，毛利规模实现翻倍，毛利率从个位数一跃站上13%关口，这份变化，来源于交付项目结构优化，一批高盈利项目进入结转周期，直接拉动盈利底色回暖。
值得市场细细拆解的，是两套亏损口径之间的差异。报告期内集团整体亏损有所放大，但归属于公司股东的亏损规模相比去年同期小幅收窄。这一背离，反映出少数股东承担了更多本期亏损，也意味着上市公司自身的权益包袱得到一定程度释放。回望过去数年，受同业竞争协议框架约束，招商局置地可自主独立操盘的城市范围相对有限，为突破地域边界，企业过往大量借助合营联营模式拓展项目，不少项目持股比例控制在三成以内。这种模式拓宽业务半径的同时，也造就了特殊的财务现象：即便集团整体陷入亏损，少数股东权益板块依旧可以实现正向收益，上市公司股东却要独自背负主要亏损压力。
随着市场环境变化，企业正在调整这套合作模式带来的财务后遗症，合营项目的风险开始由合作各方共同分担，不再全部向上市公司主体集中。当然也要客观看到，这只是阶段性报表层面的改善，合营联营项目的资产质量、后续去化节奏，依旧会持续扰动公司未来的损益表现，历史沉淀的合作项目，仍是需要持续面对的现实考验。
销售端已经释放出积极信号，上半年招商局置地合同销售总额突破200亿元，实现超两成同比增长，销售均价同步抬升，体现出产品向改善、高端化倾斜的趋势。从销售地图上看，香港与西安成为两大核心增长极，二者贡献了接近六成销售规模，构成企业当下最重要的业绩压舱石。
香港市场成为本轮周期中亮眼的突破口，将军澳海瑅湾项目市场反响热烈，多次推盘均取得不俗去化，累计套现规模可观，充分验证了项目定位与区域购买力的匹配度。在此基础上，企业继续挖掘香港北部都会区的发展机遇，参与片区综合开发项目投标，持续布局境外优质机会；与此同时CM+公寓系列运营表现稳健，预租率维持高位，资产管理板块也贡献稳定的经营增量。
内地方面，西安的战略地位进一步凸显。这座城市曾经被纳入可考虑逐步退出的范围，如今已经成为内地销售贡献最大的板块之一，上半年签约完成度领跑全公司，主力项目保持稳定去化。企业一方面收购股权夯实本地优质项目底盘，另一方面通过出让部分项目股权，回笼资金反哺项目建设，灵活运用股权工具平衡扩张节奏与资金压力。除此之外，广州、南京、佛山等传统根据地依旧提供基本盘支撑，重庆项目库存体量较大，也将是未来存量去化的重点阵地。截至6月末，公司在内地合计手握43个开发项目，大量可售资源等待后续逐步释放，为未来几年结转储备充足货值，但重庆、南京库存占比偏高，去化挑战客观存在。
机遇背后，风险与难点同样无法回避。公告中也坦诚，部分城市面临市场需求偏弱的压力，部分项目去化速度不及预期，部分资产盘活、谈判工作推进慢于计划，资金回流节奏存在不确定性；个别项目还受到验收、历史遗留事项干扰，交付结转节奏存在变数。对于招商局置地而言，城市圈被协议限定在少数几个区域，也意味着抗风险能力高度绑定少数区域楼市行情，一旦个别城市市场波动，会直接传导至企业经营盘面，对投资研判、库存管理提出更高要求。
面向下半年，企业以“强、练、动、进、稳、提”六字方针作为指引，推行一城一策的精细化打法。西安将把重心放在重点盈利项目的交付结转，力争为全年利润提供支撑；香港继续深耕住宅开发，扩大公寓管理业务规模，把握北部都会区发展窗口；内地各城市则以库存去化为核心目标，灵活调整营销与资产盘活策略，坚持以销定投，审慎把控新增投资，优先保障现金流安全。
纵观这份中期财报，招商局置地正在演绎典型地产企业的周期修复路径：主动接受短期营收收缩，换取毛利率修复，逐步化解历史合作模式遗留的权益压力，同时依靠香港、西安两大增长引擎拉动销售。但企业距离全面扭亏还有一段距离，高库存城市的去化、合营项目风险缓释、资产盘活效率提升，都是接下来需要跨越的关卡。在地产行业告别规模竞赛的时代，这家港股上市平台能否持续把销售端的热度转化为报表端实实在在的盈利改善，还需要时间进一步验证。
